[1] 처분문서상 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 계약 내용의 해석 방법

[2] 임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용되는지 여부(소극)

[1] 계약당사자 간에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 당사자의 내심의 의사 여하에 관계없이 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하고, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하거나 그가 보유하는 소유권 등 권리의 중요한 부분을 침해 내지 제한하게 되는 경우에는 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다.

[2] 민법 제211조 는 ‘소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.’라고 규정하고 있다. 소유자의 위와 같은 소유권 행사에는 다양한 공법상 또는 사법상 제한이 따를 수 있고, 소유자 스스로의 의사에 기한 임차권 등 용익권의 설정에 의하여 소유권 행사가 제한될 수도 있다. 그러나 임대차기간 등 용익권 설정계약의 기간이 경과한 후에는 소유자가 용익권 설정으로 인한 제한으로부터 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있는 권리가 보장되어야 하므로, 임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따른다고 하여 임대차기간 만료에 의한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용된다고 확대해석하여서는 안 되고, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료에 어떠한 제한이 따른다고 하기 위해서는 그러한 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 한다.

[1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조 , 제211조 , 제543조 , 제618조

[1] 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다3103 판결 (공1993하, 3167) 대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결 (공2002하, 1479)

별지 원고들 명단 기재와 같다. (소송대리인 변호사 김경배 외 1인)

주식회사 라붐아울렛

서울중앙지법 2013. 12. 24. 선고 2013나14049 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

1. 계약당사자 간에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 할 것이지만, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 당사자의 내심의 의사 여하에 관계없이 그 문언의 내용과 그 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 그 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하는 것이고, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하거나 그가 보유하는 소유권 등 권리의 중요한 부분을 침해 내지 제한하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다 ( 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다3103 판결 등 참조).

민법 제211조 는 ‘소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.’고 규정하고 있다. 소유자의 위와 같은 소유권 행사에는 다양한 공법상 또는 사법상 제한이 따를 수 있고, 소유자 스스로의 의사에 기한 임차권 등 용익권의 설정에 의하여 소유권 행사가 제한될 수도 있다. 그러나 임대차기간 등 용익권 설정계약의 기간이 경과한 후에는 소유자가 용익권 설정으로 인한 제한으로부터 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있는 권리가 보장되어야 할 것이므로, 임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따른다고 하여 임대차기간 만료에 의한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용된다고 확대해석하여서는 안 되고, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료에 어떠한 제한이 따른다고 하기 위해서는 그러한 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 할 것이다 .

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 주식회사 메쯔(이하 ‘메쯔’라고 한다)는 2006. 6. 30. 주식회사 에그옐로우(이후 피고로 상호가 변경되었다)와 사이에 메쯔가 상가건물개발분양사업의 시행자로서 분양하고 있던 서울 (주소 생략) 외 3필지 지하 2층 내지 지상 5층 판매시설(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다) 전체를 피고에게 임대하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 사실, 이 사건 임대차계약서 전문은 “수분양자 앞으로 소유권이전등기가 경료되는 목적물 부분에 관해서는 본 계약상 메쯔의 지위가 당해 수분양자에게 승계되고, 피고는 이러한 계약이전에 대하여 사전 동의한다.”고 규정하고, 제3조 제1항은 “피고가 메쯔 또는 수분양자로부터 임차하는 목적물의 범위는 메쯔가 시행 중인 이 사건 상가 전체를 원칙으로 하되, 영업개시일을 기준으로 하여 메쯔 또는 피고가 수분양자로부터 동의를 받지 못하거나 임대차계약을 체결하지 못한 부분은 제외하기로 한다.”고 규정하며, 제18조는 ‘특약’이라는 표제하에 “1. 목적물의 수분양자가 수인이 된 경우 피고가 임차 목적을 달성하기 위해서는 임대차계약이 계속 유지되어야 하므로 메쯔 또는 수분양자들은 그 과반수에 공통적으로 해당하는 사유에 의해서만 본 계약을 해지할 수 있다. 2. 본 계약의 당사자가 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 계약조건의 변경, 계약의 만료를 통보하지 않는 한, 이 계약은 제4조의 기간으로 자동연장된 것으로 본다. 4. 메쯔 또는 수분양자는 그 과반수의 의결 및 통지를 통하여 계약의 해제, 해지를 통보하며, 피고의 경우에는 목적물의 각 층별 공개된 장소에 해약의 의사가 담긴 통보문을 3일 동안 부착하는 것으로 이를 갈음할 수 있다.”고 규정하고 있는 사실, 원고들은 메쯔로부터 이 사건 상가를 구성하는 구분점포를 분양받아 2006. 9.경 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였고, 일부 원고들은 2006. 8.경 메쯔, 피고와 사이에 메쯔의 피고에 대한 임대인의 지위를 승계하는 내용의 약정을 각 체결한 사실, 이 사건 임대차계약상 임대차기간 2년은 2010. 8. 31.까지 자동갱신되었는데, 원고들은 위와 같이 갱신된 임대차계약의 기간 만료일인 2012. 8. 31.이 도래하기 전 6월에서 1월 사이인 2012. 7. 24. 피고에게 이 사건 임대차계약서 제18조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보 및 갱신거절의 의사를 담은 각 서면을 보냈으며, 위 각 서면은 그 무렵 피고에게 도달한 사실, 이 사건 상가는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 가 적용되는 상가건물로서 임차인인 피고는 2006. 8. 18. 이 사건 상가에 관하여 유통산업발전법상 대규모점포개설등록을 하고 현재까지 라붐아울렛이라는 상호로 대형쇼핑몰을 운영하고 있는 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보에 의한 종료의 경우에는 수분양자 과반수의 결의 및 통보가 필요하지 않으므로, 원고들과 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 원고들의 위 기간만료 통보 및 갱신거절 의사표시에 의하여 2012. 8. 31. 기간만료로 종료되었다고 판단하였다.

3. 앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 위 임대차계약서상 해제, 해지의 경우에는 수분양자 과반수의 의결 및 통보를 통하여야 한다고 규정하고 있으나, 임대차기간 만료의 경우에는 계약의 당사자가 임대차기간이 만료하기 전 6월부터 1월까지 사이에 계약조건의 변경, 계약의 만료를 통보하여야 하는 것으로 명시적으로 달리 규정하고 있고, 이 사건 상가의 수분양자들 사이에 그 소유권 행사에 상호 제약을 가할 수 있다는 법률의 규정 또는 약정이 없으므로, 수분양자 과반수의 의결 및 통보를 요하는 것은 이 사건 임대차계약의 의무이행과 관련되는 해제, 해지에 한정해야 할 것이고, 기간만료로 인한 종료 시에까지 그러한 제약을 인정할 수는 없다고 보는 것이 이 사건 임대차계약서의 문언과 원고들의 구분소유권의 법적 성질에 객관적으로 부합하는 해석이라 할 것이다.

같은 취지에서 이 사건 임대차계약은 원고들의 기간만료 통보에 의하여 종료되었다고 해석한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 법률행위의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 원고들 명단: 생략]