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판시사항
[1] 부동산 매매계약에서 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 약정의 효력
[2] 매매계약이 자동적으로 실효된 후 일부 계약조건을 변경하기로 합의한 경우, 실효된 매매계약을 부활시키기로 하는 새로운 약정이 성립하였다고 볼 수 있는지 여부(적극) / 그 후 매수인이 변경된 계약조건에 따른 잔금지급의무 등을 이행하지 않는 경우, 반대채무의 이행제공이나 새로운 이행의 최고 없이 부활한 매매계약이 다시 자동적으로 실효되는지 여부(한정 적극)
참조판례
[1] 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007도5030 판결 (공2008상, 179)
원고(반소피고), 피상고인
원고(반소피고)
피고(반소원고), 상고인
피고(반소원고) 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 천지인 담당변호사 유철균 외 2인)
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 명의신탁에 관한 상고이유에 대하여
원심은, 이 사건 제2 계약은 계약서에 매수인이 ‘소외 1’로 되어 있어 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 위반으로 무효이고 선의의 수익자인 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)들은 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 현존이익만을 부당이득으로 반환하면 되므로 피고들이 이 사건 매매계약에 따라 부담한 양도소득세, 측량비, 분할비용을 원고에게 반환할 금액에서 공제하여야 한다는 피고들의 주장에 대하여, 설령 원고와 소외 1 사이에 명의신탁약정이 있었더라도 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 의하여 무효로 되는 것은 명의신탁약정 자체일 뿐 물권취득의 원인계약인 이 사건 매매계약이 무효로 되는 것은 아니라는 이유로 피고들의 주장을 배척하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 명의신탁에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
2. 자동해제조항에 관한 상고이유에 대하여
가. 부동산 매매계약에서 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 아니하는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수 회에 걸쳐 채무를 이행하지 못한 상태에서 다시 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다 ( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007도5030 판결 등 참조). 이와 같이 매매계약이 자동적으로 실효된 후 매도인과 매수인 사이에 매도인이 매수인으로부터 이행지체에 따른 지연손해배상금을 지급받고 잔금지급기일 등 일부 계약조건을 변경하기로 하는 합의까지 이루어졌다면 이로써 실효된 매매계약을 부활시키기로 하는 새로운 약정이 성립하였다고 볼 수 있을 것이다. 이때 종전의 매매계약에 포함된 자동해제약정도 함께 부활시킨 것으로 볼 수 있다면 그 후 매수인이 변경된 계약조건에 따른 잔금지급의무 등을 이행하지 아니할 경우 특별한 사정이 없는 이상 부활한 매매계약은 다시 자동적으로 실효되고, 매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하기 위하여 반대채무의 이행제공이나 새로운 이행의 최고가 필요하다고 볼 것은 아니다.
나. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(1) 피고들은 2006. 7. 20. 원고와 소외 2(이하 ‘원고 등’이라 한다)에게 이 사건 임야 약 83,000평을 40억 원에 매도하는 계약을 체결하였는데, 이후 피고들이 원고 등에게 매매대금 지급기일을 수차례 연기하여 주었으나 원고 등이 계약금 및 일부 중도금으로 합계 14억 원만 지급한 채 나머지 매매대금을 지급하지 못하자 2006. 12. 7. 매매계약을 해제하였다.
(2) 피고들은 2007. 2. 12. 원고 등에게 이 사건 임야 중 48,000평을 24억 원에 매도하기로 하면서 종전에 매매대금으로 받은 14억 원을 새로운 매매계약의 매매대금 중 일부로 인정하기로 약정하였고, 원고 등은 2007. 4. 20.까지 나머지 매매대금 10억 원을 지급하고 이 사건 근저당권설정등기를 말소하여 주기로 약정하였다. 이에 따라 이 사건 임야 중 16,000평에 관하여는 매매대금 17억 6,000만 원의 이 사건 제1 계약이, 나머지 32,000평에 관하여는 매매대금 6억 4,000만 원의 이 사건 제2 계약이 체결되었는데, 이 사건 제2 계약에는 매수인이 약정기일까지 중도금 또는 잔금 등을 지급하지 아니하거나 이 사건 근저당권설정등기를 말소하지 못할 경우에는 계약이 바로 실효된다는 취지의 자동해제조항(이하 ‘이 사건 자동해제조항’이라 한다)이 부가되었다.
(3) 피고들은 매매대금으로 3억 6,000만 원을 추가로 지급받은 후 2007. 2. 14. 이 사건 제1 계약에 따라 이 사건 임야 중 16,000평에 관한 소유권이전등기절차를 이행하였다.
(4) 원고 등이 이 사건 제2 계약에 따른 계약금 2억 원의 지급을 위하여 피고들에게 액면 2억 원의 당좌수표를 교부하였으나 그 당좌수표는 2007. 4. 20. 지급거절되었고, 원고 등은 중도금 중 8,000만 원만 지급한 채 잔금 지급기일인 2007. 4. 20.까지 나머지 중도금과 잔금을 지급하지 아니하였으며 이 사건 근저당권설정등기도 말소하지 못하였다.
(5) 원고 등은 피고들에게 2007. 6. 4. 이 사건 제2 계약의 이행지체에 따른 지연손해배상금 6,000만 원을 지급하였고, 2007. 6. 7. 계약금 2억 원을 2007. 9. 30.까지 현금으로 지급하고 이 사건 근저당권설정등기의 채권최고액을 10억 원에서 6억 원으로 변경하는 절차를 즉시 이행하기로 약정하였으나 그 약정을 이행하지 아니하였다.
다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임야 중 32,000평에 관한 이 사건 제2 계약 부분은 원고 등이 2007. 4. 20.까지 매매잔대금을 지급하지 아니하고 이 사건 근저당권설정등기도 말소하지 못함으로써 이 사건 자동해제조항에 따라 실효되었다가 그 후 원고 등이 피고들에게 지연손해배상금을 지급하고 이 사건 제2 계약의 계약조건을 일부 변경하여 이를 이행하기로 약정함에 따라 부활하였다고 할 것이다. 그런데 기록에 의하여 알 수 있는 이러한 약정의 체결 경위와 그 약정 내용에 비추어 볼 때 원고 등과 피고들은 종전의 매매계약에 포함된 이 사건 자동해제조항도 함께 부활시킨 것으로 볼 수 있고, 부활한 매매계약도 원고 등이 그에 따른 대금지급의무 등을 약정기일 내에 이행하지 아니함으로써 이 사건 자동해제조항에 따라 다시 실효되었다고 볼 여지가 많다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 이와 달리 이 사건 제2 계약 부분은 자동해제조항에 따라 해제된 것이 아니거나 설령 해제되었더라도 당사자 사이의 새로운 약정에 따라 부활하였고, 이러한 경우 피고들은 반대채무의 이행제공 및 새로운 이행의 최고 없이 곧바로 해제권을 행사할 수 없다는 등의 이유를 들어 이 사건 자동해제조항에 따라 이 사건 제2 계약 부분이 실효되었다는 피고들의 주장을 배척하였으니, 원심의 이러한 조치에는 자동해제조항의 효력에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 원상회복의 범위에 관한 상고이유에 대하여
원심은, 그 판시와 같은 사정을 근거로 이 사건 매매계약이 이 사건 임야 중 48,000평을 대금 24억 원에 매매하는 하나의 계약이라고 보아 이 사건 제1, 2 계약이 별개의 계약이라는 피고들의 주장을 배척한 다음, 원고 등이 지급한 매매대금 합계 18억 4,000만 원 중 8억 원은 이 사건 제1 계약에 따라 소유권이전등기가 마쳐진 이 사건 임야 중 16,000평에 대한 매매대금에 해당한다고 보고 이를 공제한 나머지 매매대금 10억 4,000만 원을 기준으로 이 사건 임야 중 나머지 32,000평에 대한 매매계약의 해제에 따라 피고들이 원고에게 반환하여야 할 금액을 산정하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 손해배상액의 산정방식에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
4. 결론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.