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판시사항
[1] 갑 시장재건축조합의 관리처분계획에서 ‘분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하는 조합원의 지분에 대하여 도시 및 주거환경정비법 제47조 에 의거하여 현금청산함을 원칙으로 한다’라고 규정한 사안에서, 갑 조합은 구 중소기업의 구조개선과 재래시장 활성화를 위한 특별조치법에 따라 조합설립인가를 받은 시장재건축조합으로서 도시 및 주거환경정비법이 적용되는 재건축정비사업조합은 아니지만 관리처분계획에 따라 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 조합원들에 대하여 현금청산을 할 때에는 도시 및 주거환경정비법 제47조 가 원칙적으로 적용된다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례
[2] 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1호 , 제2호 의 규정에 따라 사업시행자에게 현금청산대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기(=분양신청기간 종료일 다음날)
[3] 갑 시장재건축조합의 관리처분계획에서 ‘현금청산대상자에게는 해당 지분에 대하여 관리처분 인준일 또는 현금청산대상 결정일 이후 모든 조합지분의 조합원분양 분담금 수입과 미분양 물권을 일반인에게 분양한 수입금으로 자금을 확보하여 현금으로 청산한다’라고 규정한 사안에서, 위 규정은 현금청산 자금의 확보방법에 관한 규정일 뿐 미분양 건물이 전부 분양되어야 비로소 청산금 지급의무의 이행기가 도래한다는 취지를 규정한 것으로 해석할 수는 없다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례
[4] 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1호 , 제2호 의 규정에 따라 사업시행자가 현금청산대상자에게 현금으로 청산하는 경우 현금청산 목적물의 가액을 평가하는 기준시점(=분양신청기간 종료일 다음날) 및 청산금 지급을 구하는 소송에서 법원은 반드시 시가감정에 의하여 청산금액을 평가하여야 하는지 여부(소극)
[5] 도시 및 주거환경정비법이 적용되지 않는 재건축조합의 정관이나 관리처분계획에서 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 조합원에 대하여 도시 및 주거환경정비법 제47조 를 적용하여 현금청산을 하도록 규정한 경우, 현금청산대상자가 된 조합원이 조합원 지위를 상실하는 시점(=분양신청기간 종료일 다음날) 및 이 경우 조합원으로서의 의무도 면하는지 여부(적극)
참조판례
[2][4] 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 (공2011상, 226) [2] 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 (공2008하, 1544) [5] 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결
원고, 피상고인
원고 1 외 8인 (원고 5, 6, 7, 8의 소송대리인 법무법인 화평 담당변호사 강철구)
피고, 상고인
창신시장재건축조합
주문
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
원심은 그 채용 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고 조합은 원래 구 중소기업의 구조개선과 재래시장 활성화를 위한 특별조치법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제16조 제2항 에 의하여 종로구청장으로부터 조합설립인가를 받은 시장재건축조합으로서 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)이 적용되는 재건축정비사업조합은 아니지만, 피고 조합이 조합원에 대한 분양신청공고를 하면서 도시정비법 및 조합규약에 따라 공고한다는 점을 명시하고 분양신청을 하지 아니하는 경우 관리처분계획에 따라 현금청산한다는 취지를 밝혔으며, 피고 조합의 조합원총회에서 의결된 이 사건 관리처분계획 제7조에는 “분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하는 조합원의 지분에 대하여 조합 정관 제30조와 도시정비법 제47조 에 의거하여 현금청산함을 원칙으로 한다.”라고 규정되어 있으므로, 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 피고 조합의 조합원들에 대하여 현금청산을 함에 있어서는 도시정비법 제47조 가 원칙적으로 적용된다고 판단하였다.
기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 도시정비법의 적용대상이나 관리처분계획의 해석에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
2. 상고이유 제2점에 대하여
가. 도시정비법 제47조 제1호 , 제2호 의 규정에 따라 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는데, 여기에서 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조 의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 보아야 한다 ( 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 , 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고 조합의 조합원총회에서 의결된 이 사건 관리처분계획 제7조에 의하여 현금청산 방식에 적용되는 도시정비법 제47조 제1항 에 따르면, 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 조합원에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 피고 조합의 분양신청기간의 종료일 다음날인 2007. 1. 1.이고 그로부터 150일째에 해당하는 2007. 5. 30.이 그 청산금 지급의무의 이행기라는 취지로 판단하는 한편 “현금청산대상자에게는 해당 지분에 대하여 관리처분 인준일 또는 현금청산대상 결정일 이후 모든 조합지분의 조합원분양 분담금 수입과 미분양 물권을 일반인에게 분양한 수입금으로 자금을 확보하여 현금으로 청산한다.”라고 규정한 이 사건 관리처분계획 제9조 제1항 제1호는 현금청산 자금의 확보방법에 관한 규정일 뿐 미분양 건물이 전부 분양되어야 비로소 청산금 지급의무의 이행기가 도래한다는 취지를 규정한 것으로 해석할 수는 없다고 판단하였다.
앞에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 청산금 지급의무의 이행기나 관리처분계획의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
3. 상고이유 제3점에 대하여
가. (1) 도시정비법 제47조 제1 , 2호 의 규정에 따라 사업시행자가 현금청산대상자에게 현금으로 청산하는 경우 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점은 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’로 봄이 상당하고, 한편 청산금의 지급을 구하는 소송에 있어서 법원은 반드시 시가감정에 의하여 청산금액을 평가하여야 하는 것은 아니고 적절한 방법으로 청산금액을 평가할 수 있다 ( 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 , 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참조).
(2) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고들의 현금청산액은 피고 조합의 분양신청기간 종료일 다음날인 2007. 1. 1.을 기준으로 한 종전 자산의 시가로서 원고들이 조합에서 탈퇴하는 시점까지의 개발이익 등이 반영된 가격으로 산정하여야 할 것인데, 이는 원고들의 종전 자산에 대한 평가금액에 당시 산정된 비례율을 곱하여 산출한 금액으로 봄이 상당하고, 피고 조합의 조합원총회에서 2006. 11. 9. 의결된 이 사건 관리처분계획은 위와 같은 방식으로 원고들의 종전 자산에 대한 평가금액에 그 무렵의 개발이익을 평가하여 반영한 비례율(171.19%)을 곱하여 원고들의 권리가액을 산정하였으므로, 원고들의 현금청산액은 이 사건 관리처분계획에서 인정한 원고들의 권리가액으로 볼 수 있다는 취지로 판단하였다.
앞에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 현금청산금 산정의 기준시기나 산정방법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고 조합의 정관 제31조 제2항이 “이 사건 사업부지 내의 조합원 비점유 국공유지는 조합 명의로 일괄 매입하여 조합원 각자 소유 면적 비율대로 배분한다.”라고 규정하고 있고, 그 제32조 제1항이 “조합원별 종전 재산 평가총액은 재건축사업 구역 내의 조합원별 토지 및 건물 평가액의 총액에 국공유지 취득가격을 합산한 금액으로 한다.”라고 각 규정하고 있는 점, 이 사건 관리처분계획 제4조는 피고 조합이 매입한 국공유지의 가액을 포함하여 조합원 전체의 종전 자산 총액을 산출하였으며 그 제5조는 비례율을 산정함에 있어 총지출에 국공유지 매입비를 포함시키고 있는 점, 피고 조합의 이 사건 관리처분계획도 원고들의 권리가액에 원고들이 보유하던 종전 토지 외에 국공유지 배분토지를 포함시키고 있는 점 등에 비추어 보면, 원고들의 권리가액의 산정 기준이 되는 종전 자산에는 원고들에게 배분된 국공유지 지분도 포함되고 그 국공유지 지분에 대한 평가권리가액에 그 무렵 개발이익을 평가하여 반영한 비례율(171.19%)을 곱하여 산정한 금액도 원고들의 권리가액에 포함되어야 한다고 판단하였다.
원심이 설시한 위와 같은 사정에, 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 피고 조합 스스로도 2008. 10. 9.경 원고들에게 ‘조합소유재산(현금)배분 통지’라는 제목으로 위 국공유지 지분에 대한 권리가액을 포함시켜 산정한 이 사건 관리처분계획상의 원고들의 권리가액이 원고들의 청산금액이라고 통지하면서, 현재 청산금 지급재원이 부족하여 조합보유 금원을 배분비율(30.61%)로 안분하니 이를 청산금의 일부로 수령해 가라고 최고한 점, 피고 조합은 2008. 11. 11.경 원고들에게 부동산 경기침체로 상가 등의 분양이 늦어져 청산절차가 늦어지고 있는데, 청산금을 확보할 수 있는 금액을 채권최고액으로 하여 조합원들 앞으로 근저당권을 설정하여 줄 것이고, 가능한 한 빨리 높은 금액으로 미분양된 상가 등을 분양하여 그 대금으로 나머지 청산금을 지급하겠다는 취지의 내용증명우편을 발송한 점 등의 사정을 아울러 고려하면, 피고 조합은 분양신청 여부와 관계없이 원고들에게 배분된 국공유지 지분이 원고들에게 귀속된 종전 자산으로 인정할 의사를 갖고 있었고, 원고들도 같은 의사를 갖고 있었다고 볼 수 있으므로, 이를 원고들의 종전 자산에 포함시켜 원고들의 권리가액을 산정하고 이를 원고들의 청산금액으로 인정한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 현금청산금 산정의 기준시기나 산정방법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
4. 상고이유 제4점에 대하여
가. 도시정비법이 적용되지 아니하는 재건축조합의 정관이나 관리처분계획에서 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 조합원에 대하여 도시정비법 제47조 를 적용하여 현금청산을 하도록 규정하고 있는 경우, 그에 따라 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하고, 조합원의 지위를 상실하는 시점은 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 동일한 분양신청기간 종료일 다음날이라고 봄이 상당하다. 그리고 현금청산대상자가 된 조합원은 위와 같이 분양신청기간 종료일 다음날부터 조합원의 지위를 상실하는 이상, 그 이후 조합에 대한 조합원으로서의 의무, 즉 사업비·청산금 등의 비용납부의무 등도 면하는 것으로 보아야 한다 ( 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고들과 같이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하여 이 사건 관리처분계획에 따라 현금청산을 하여야 하는 조합원은 그 현금청산으로써 피고 조합과의 청산을 조기에 종결하고 그 이후부터는 이 사건 사업 수행에 따라 발생하는 이익을 향유하거나 손실을 부담하지 않는다고 보아야 한다는 이유로, 2009. 11.경 현재 피고 조합에 추가사업비가 발생하여 원고들에 대하여 가청산금채권을 취득하였다며 이를 자동채권으로 하여 상계한다는 피고 조합의 항변을 배척하였다.
앞에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 정당하고, 거기에 현금청산대상자가 된 조합원의 비용납부의무에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
5. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.