[1] 사업 또는 부동산의 매수인이 근저당채무 등 그 부동산에 결부된 부담을 인수하고 그 채무액만큼 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 약정이 이행인수인지 병존적 채무인수인지의 판별 기준

[2] 임대아파트 매수인이 매도인과 체결한 약정에 따라 매도인으로부터 ‘임대아파트 각 세대에 대한 임대차보증금 반환채무’와 ‘은행에 대한 대출금 채무’를 인수하는 대신 매매대금에서 그 금액을 공제한 나머지 금원만을 매도인에게 지급한 뒤 임대아파트 각 세대의 소유권을 이전받아 매도인의 임대사업자 지위를 승계한 사안에서, 매수인이 위 대출금 채무를 인수한 것은 이행인수가 아닌 병존적 채무인수라고 본 사례

[1] 민법 제105조 , 제454조 , 제539조 [2] 민법 제105조 , 제454조 , 제539조

[1] 대법원 1997. 10. 24. 선고 97다28698 판결 (공1997하, 3602) 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54627 판결 (공2008상, 523)

원고 1외 190인 (소송대리인 법무법인 다산 담당변호사 서상범)

피고 1외 49인 (소송대리인 법무법인 일산 담당변호사 전문우외 3인)

서울고법 2009. 12. 3. 선고 2009나29481 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

상고이유를 본다.

사업이나 부동산을 매수하는 사람이 근저당채무 등 그 부동산에 결부된 부담을 인수하고 그 채무액만큼 매매대금을 공제하기로 약정하는 경우에, 매수인의 그러한 채무부담의 약정은 채권자의 승낙이 없는 한 매도인 측을 면책시키는 이른바 면책적 채무인수라고는 볼 수 없다. 그러나 나아가 그러한 약정이 이행인수에 불과한지 아니면 병존적 채무인수 즉 제3자를 위한 계약인지를 구별함에 있어서 그 판별 기준은 계약 당사자에게 제3자 또는 채권자가 계약 당사자 일방 또는 채무인수인에 대하여 직접 채권을 취득케 할 의사가 있는지 여부에 달려 있다 할 것이고, 구체적으로는 계약 체결의 동기, 경위 및 목적, 계약에 있어서의 당사자의 지위, 당사자 사이 및 당사자와 제3자 사이의 이해관계, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 그 의사를 해석하여야 하는 것인데 ( 대법원 1997. 10. 24. 선고 97다28698 판결 참조), 인수의 대상으로 된 채무의 책임을 구성하는 권리관계도 함께 양도된 경우이거나 채무인수인이 그 채무부담에 상응하는 대가를 얻을 때에는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 이행인수가 아닌 병존적 채무인수로 보아야 할 것이다 ( 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54627 판결 참조).

원심판결은 그 채택 증거를 종합하여, ① 원고들은 1994년경 시대종합건설 주식회사(이하 ‘시대건설’이라 한다)와 임대차 계약을 맺고 이 사건 임대아파트에 입주하였고, 1998년경 시대건설이 부도가 나자, 시대건설의 채권자들이 채권단회사를 설립하여 시대건설로부터 이 사건 임대아파트의 소유권을 이전받아 그 임대사업자의 지위를 승계한 사실, ② 피고들은 2001. 4.경부터 채권단회사로부터 이 사건 임대아파트의 소유권을 이전받아 임대주택법에 따라 이 사건 임대아파트에 관한 위 아파트의 임대사업자의 지위를 승계한 사실, ③ 원고들은 피고들을 상대로 2001. 3. 30.경의 분양전환합의를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하였고, 항소심인 서울고등법원은 2006. 6. 28. 채권단회사와 원고들 사이에 2001. 3. 30.경 이 사건 임대아파트에 관한 분양계약이 체결되었고, 피고들은 채권단회사로부터 위 분양계약에 따른 분양자의 지위를 승계하였음을 이유로, ‘피고들은 원고들로부터 위 분양계약에서 정한 약정 분양대금에서 기존의 임대차보증금을 공제한 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 임대아파트에 관한 소유권이전등기절차를 이행하라’는 취지의 판결을 선고하여, 그 판결이 확정된 사실, ④ 국민은행은 1993년 시대건설에 국민주택기금으로 세대당 1,500만 원 합계 137억 4천만 원(이하 ‘이 사건 대출금’이라 한다)을 대출하고 이 사건 임대아파트 전체를 공동담보로 하여 채권최고액 178억 6,200만 원의 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)을 설정하였고, 이 사건 대출금 및 근저당권의 채무자는 채권단회사로 변경되었는데, 피고들은 이 사건 임대아파트를 매수하면서 채권단회사와 사이에 이 사건 임대아파트 각 세대의 임대차보증금 반환채무 및 이 사건 대출금채무를 인수함으로써 잔금 지급에 갈음하기로 약정하였고, 위 약정에 따라 매매대금에서 임대차보증금과 이 사건 대출금을 공제한 잔액을 채권단회사에 지급한 뒤 이 사건 임대아파트 각 세대의 소유권을 이전받은 사실, ⑤ 피고들은 이 사건 대출금 이자를 지급하여 오다가 위 소유권이전등기청구소송의 항소심판결이 선고되자 그 지급을 중단하였고, 원고들은 위 소유권이전등기청구소송의 확정판결에 기하여 이 사건 각 임대아파트에 관하여 소유권이전등기를 마친 후 피고들의 위와 같은 연체로 인하여 이 사건 임대아파트에 관하여 경매가 진행되자 국민은행에 각 세대당 할당된 이 사건 대출금 채무원리금을 대환대출의 방식으로 상환하고, 경매취하비용 등을 지급한 사실을 인정한 후, 원고들이 위와 같이 상환한 대출금 및 경매취하비용 상당의 지급을 구하는 청구에 대하여, ① 채권단회사는 일반 임대사업자 모집 공고를 하면서 매각대금(인수차액)을 세대당 분양가에서 임차보증금과 국민주택기금 대출금 1,500만 원을 공제한 차액으로 공고하였고, ② 피고들은 채권단회사로부터 이 사건 임대아파트를 매수하면서 이 사건 공동근저당권설정등기 등이 담보하는 국민주택기금 대출금 1,500만 원씩을 인수하는 대신 위 금액만큼을 매매대금에서 공제한 나머지 금원만 채권단회사에 지급하고 이 사건 임대아파트의 소유권을 이전받음으로써 그와 같이 미리 공제한 1,500만 원에 상응하는 이득을 취하였으며, ③ 그 무렵 국민은행은 이 사건 공동근저당권설정등기 등의 채무자를 채권단회사에서 피고들로 교환적으로 변경하지는 않았지만 그와 같은 임대사업자 변동 경위를 아는 상태에서 계속하여 피고들로부터 이 사건 대출금에 대한 이자를 지급받아 채권자로서의 권리를 행사하는 방법으로 수익의 의사표시를 하였다고 봄이 상당하다는 등의 사정을 들어 피고들이 채권단회사로부터 위 국민주택기금 채무를 인수한 것은 이행인수가 아닌 병존적 채무인수로 봄이 상당하다고 판단하면서 원고들의 청구를 받아들인 것은 위와 같은 법리에 따른 것으로 정당하고(피고들이 들고 있는 판례는 매도인이 채권자에 대한 채무로부터 면책되는지 여부가 쟁점이 된 사안에서 채권자의 승낙이 없었으므로 이를 면책적 채무인수로 볼 수 없다고 본 사안으로, 채권자가 인수인에게 직접 청구를 할 수 있는지를 쟁점으로 하는 이 사건과 쟁점을 달리하여 이 사건에 적용될 수 없다), 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판결 결과에 영향을 미친 법리오해 등의 잘못이 없다.

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.