[1] 임대주택법상 임차인에게 분양계약체결의무가 있는지 여부(소극)

[2] 임차인이 불법거주배상금을 지급하지 아니하여 아파트 분양계약을 체결하지 못함으로써 발생하게 될 사실상의 손해를 피하기 위하여 부득이하게 불법거주배상금을 지급한 사안에서, 부당이득반환청구권이 상실되지 않는다고 한 사례

[1] 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 하는 임대주택법이 무주택 임차인에게 우선수분양권을 인정하고 있는 취지 등에 비추어 볼 때, “계약일반조건 제12조에 의하여 임대인이 위 임대주택에 대한 매각을 시행한 때는 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 분양을 받아야 한다.”고 하는 계약 조항은, 우선수분양권을 가진 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 이를 행사하여야 하고 위 기간 내에 행사하지 않으면 우선수분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐 임차인에게 위 기간 내에 분양계약을 체결할 의무를 부과하는 것은 아니라고 보아야 할 것이고, 위와 같이 임차인에게 분양계약체결의무가 인정되지 않는 이상, 이를 전제로 분양계약체결의무 불이행을 정지조건으로 하는 임대차계약 해지통지는 적법한 해지사유가 없는 것으로서 효력이 없다고 할 것이다.

[2] 임차인이 불법거주배상금을 지급하지 아니하여 아파트 분양계약을 체결하지 못함으로써 발생하게 될 사실상의 손해를 피하기 위하여 부득이하게 불법거주배상금을 지급한 사안에서, 임차인이 채무 없음을 알고 있었다 하더라도 그 변제가 자유로운 의사에 반하여 이루어진 것으로 볼 수 있는 사정이 있기 때문에 부당이득반환청구권이 상실되지 않는다고 한 사례.

[1] 임대주택법 제21조 [2] 민법 제742조

[2] 대법원 2007. 11. 16. 선고 2007다11316 판결

원고 1외 90인 (소송대리인 변호사 김성훈)

대한주택공사 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 박재윤)

서울고법 2008. 11. 14. 선고 2007나93754 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

이 사건 계약특수조건 제9조 제1항은 “계약일반조건 제12조에 의하여 임대인이 위 임대주택에 대한 매각을 시행한 때는 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 분양을 받아야 한다.”고 규정하고 있으나, 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 하는 임대주택법이 무주택 임차인에게 우선수분양권을 인정하고 있는 취지 등에 비추어 볼 때, 위 조항은 우선수분양권을 가진 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 이를 행사하여야 하고 위 기간 내에 행사하지 않으면 우선수분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐 임차인에게 위 기간 내에 분양계약을 체결할 의무를 부과하는 것은 아니라고 보아야 할 것이고, 위와 같이 임차인에게 분양계약체결의무가 인정되지 않는 이상, 이를 전제로 분양계약체결의무 불이행을 정지조건으로 하는 피고의 이 사건 임대차계약 해지통지는 적법한 해지사유가 없는 것으로서 효력이 없다고 할 것이다.

그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고들이 이 사건 계약특수조건 제9조 제1항에 의하여 분양계약체결의무를 부담한다고 판단하면서, 나아가 원고들의 분양계약체결의무 불이행을 이유로 한 피고의 임대차계약 해지통지에 의하여 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로 원고들은 임대주택 명도의무 불이행에 따른 불법거주배상금을 지급할 의무가 있다는 피고의 주장에 대하여는, 분양계약체결기간 경과 전에 이루어진 피고의 임대차계약 해지통지는 부적법하다는 이유로 이를 배척하였다.

따라서 앞서 본 법리에 비추어 보면 원심이 원고들에게 분양계약체결의무가 있다고 본 것은 잘못이라 할 것이나, 피고의 임대차계약 해지통지가 부적법하므로 원고들이 이 사건 불법거주배상금을 지급할 의무가 없다고 판단한 결론에 있어서는 정당하다고 할 것이므로, 원고들에게 분양계약체결의무가 있다는 전제하에서 원심판결에 판결의 결과에 영향을 미친 계약내용의 해석 및 계약의 해지에 관한 법리오해, 채증법칙 위반 등의 위법이 있다는 상고이유의 주장은 이유 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

민법 제742조 소정의 비채변제는 지급자가 채무 없음을 알면서도 임의로 지급한 경우에만 성립하고 채무 없음을 알고 있었다 하더라도 변제를 강제 당한 경우나 변제거절로 인한 사실상의 손해를 피하기 위하여 부득이 변제하게 된 경우 등 그 변제가 자기의 자유로운 의사에 반하여 이루어진 것으로 볼 수 있는 사정이 있는 때에는 지급자가 그 반환청구권을 상실하지 않는다고 할 것이다( 대법원 2007. 11. 16. 선고 2007다11316 판결 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사정을 종합하여 보면 원고들은 불법거주배상금을 지급하지 아니하여 이 사건 각 아파트에 관한 분양계약을 체결하지 못함으로써 발생하게 될 사실상의 손해를 피하기 위해 부득이하게 불법거주배상금을 지급하였다고 판단하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 비채변제에 관한 법리오해, 사실오인 등의 위법이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자인 피고가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.