경락인이 경매목적물에 대항력 있는 임대차가 존재함을 알지 못하였음으로 인하여 경락 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 그 권리구제 방법

경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다.

주택임대차보호법 제3조 제3항 , 민법 제575조 제1항 , 제578조 , 제741조

원고

피고 1 외 4인

서울지법 1995. 12. 20. 선고 95나49638 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 원래 소외 1 소유인 이 사건 토지와 주택에 관하여 1992. 11. 13. 채권최고액 금 195,000,000원, 채무자 위 소외 1, 근저당권자 피고 1, 피고 2 2인으로 된 근저당권설정등기가 경료되었고, 그 후 위 소외 1의 채권자인 피고 3의 신청에 따른 강제경매절차에서 원고가 1993. 9. 24. 이 사건 토지와 주택을 금 180,050,000원에 낙찰받아 그 대금을 납부하고 1994. 5. 23. 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였는데, 위 경매절차에서 경매법원은 1994. 5. 31. 배당기일을 열어 실제 배당할 금 175,637,800원을 가지고, 위 주택의 소액임차인인 소외 2 외 5인에게 제1순위로 각 금 7,000,000원씩, 이 사건 토지에 대한 압류권자인 피고 서울특별시 강동구에게 제2순위로 금 1,804,010원, 이 사건 주택의 확정일자 있는 임차인인 소외 3, 소외 2에게 제3순위로 각 금 10,000,000원씩을 각 배당한 다음, 제4순위로 가압류권자인 피고 4에게 금 2,596,540원, 위 경매신청 채권자인 피고 3에게 금 3,725,230원, 근저당권자인 피고 1, 피고 2에게 금 105,512,020원을 각 배당하였으며, 위와 같이 이 사건 토지와 주택을 경락받은 원고가 이 사건 주택에 세들어 살던 소외 4 외 2인을 상대로 서울지방법원 동부지원 94가단22782호 로 제기한 건물명도 청구소송에서 위 법원은 위 소외 4가 1991. 11. 7. 위 소외 1과 사이에 이 사건 주택 중 일부를 임차보증금 25,000,000원, 기간 1991. 11. 10.로부터 12개월간으로 정한 채권적 전세계약을 체결하여 같은 달 12. 위 소외 1로부터 위 임차목적물을 인도받아 이에 입주하고, 같은 날 이 사건 주택의 소재지로 자신의 주민등록 전입신고를 마쳤다는 이유로 위 소외 4는 임대인으로서의 지위를 승계한 원고로부터 금 25,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 위 임차목적물을 명도하라는 내용의 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 그대로 확정되어 원고가 위 소외 4에게 임대차보증금 25,000,000원을 지급한 사실을 인정한 후, 원고는 이 사건 주택에 관한 소유권취득의 원인이 된 계약(경락)을 해제함이 없이 바로 배당채권자인 피고들을 상대로 임대차보증금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없고, 또한 경매신청채권자가 아닌 배당채권자에 불과한 피고 1, 피고 2, 피고 4, 서울특별시 강동구는 원고에게 그 손해를 배상할 지위에 있지도 아니하며, 한편 이 사건 경매신청채권자인 피고 3이 이 사건 경매신청 당시 이 사건 주택에 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실을 알았는지 여부에 관하여 이에 부합하는 갑 제6호증을 그 판시와 같은 이유로 배척하고, 그 외에 이를 인정할 만한 증거가 없다는 이유로, 원고의 청구를 기각한 제1심판결을 그대로 유지하고 있다.

2. 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐( 주택임대차보호법 제3조 제3항 , 민법 제575조 제1항 , 제578조 ), 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다 . 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 경매에 있어서의 담보책임에 관한 법리를 오해하였거나, 원심의 사실인정에 채증법칙을 위배한 잘못이 있다고 할 수 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.