서울중앙지방법원 2020.5.8. 선고 2019가합510163 판결

피고 B 주식회사는 원고에게 391,620,000원 및 그 중 57,060,000원에 대하여는 2017. 12. 15.부터, 55,760,000원에 대하여는 2018. 3. 5.부터, 55,760,000원에 대하여는 2018. 8. 6.부터, 55,760,000원에 대하여는 2019. 1. 7.부터, 55,760,000원에 대하여는 2019. 6. 5.부터, 55,760,000원에 대하여는 2019. 11. 5.부터, 55,760,000원에 대하여는 2020. 4. 6.부터 각 2020. 4. 7.자 청구취지 변경신청서 부본 송달일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 예비적 청구

피고 주식회사 C은 원고에게 청구취지 제1항 기재 돈을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 당사자 지위

피고 B 주식회사(변경 전 상호 'D 주식회사', 이하 '피고 B'이라 한다)은 피고 주식회사 C(이하 '피고 C'이라 한다)으로부터 부산 동래구 E 외 6필지 지상에 신축 예정인 'F' 아파트 건축 및 분양사업을 신탁받은 수탁자이자 시행사이고, 피고 C은 피고 B과 관리형토지신탁 계약을 체결한 위탁자이다.

나. 원고의 분양계약 체결 등

1) 피고 B은 2017. 10. 27. 위 가.항 기재 아파트에 관한 입주자 모집공고를 하였고, 원고는 2017. 11. 2. 일반공급 분양신청을 하여 2017. 11, 10. 제1순위 대상자로 위 아파트 G호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 당첨되었다.

2) 원고는 피고 B과, ① 2017. 11. 15. 이 사건 아파트에 관하여 분양대금을 557,600,000원으로 정하여 공급계약(이하 '이 사건 공급계약'이라 한다)을 체결하였고, ② 2018. 4, 21. 이 사건 아파트 발포니 확장 공사에 관하여 공급금액을 13,900,000원으로 정하여 선택품목계약(이하 '선택품목계약'이라 하고, 이 사건 공급계약과 통칭할 경우 '이 사건 공급계약 등'이라 한다)을 체결하였다. 그 주요 내용은 아래와 같다.

3) 원고는 피고 B에 이 사건 공급계약 등에서 정한 납부일정에 따라 아래와 같이 대금을 납부하였다(중도금은 은행으로부터 대출을 받아 지급).

(단위: 원)

다. 이 사건 공급계약 해제 경위

1) 한편, 원고는 2003. 5. 3. 부산 연제구 J동 소재 토지의 일부 지분을 매수하여 2003. 6. 4. 그 소유권이전등기를 마쳤고, 그 무렵 그 일대에서 정비사업(이하 '이 사건 재개발사업'이라 한다)을 시행한 K 주택재개발정비사업조합(이하 '이 사건 조합'이라 한다)의 조합원이 되었다.

연제구청장은 2016. 5. 11. 위 재개발정비사업에 대한 관리처분계획인가를 하였는바, 구 주택공급에 관한 규칙(2017. 11, 24. 국토교통부령 제468호로 일부개정 되기 전의 것, 이하 같음) 제57조 제1항에 따라 당시 전산관리지정기관이었던 금융결제원에 조합원 명단을 지체 없이 통보하여야 했음에도 이를 지체하여 2018. 3. 30.에야 금융결 제원에 조합원 명단을 통보하였다.

2) 국토교통부장관은 2018. 10. 16. 부산광역시장에게 '원고가 관리처분계획인가를 받은 위 재개발정비사업조합의 조합원으로서 이 사건 아파트에 대한 입주자모집공고일로부터 과거 5년 이내에 다른 주택 당첨된 자에 해당되어 구 주택공급에 관한 규칙상 제1순위 자격이 없음에도 청약 조정대상지역(별표3)에서 공급되는 이 사건 아파트에 제1순위로 부적격 당첨되었으므로, 사실관계를 파악한 후 관계 법령에 따라 적절한 처분을 하라'는 내용의 공문을 보냈고, 관할청인 동래구청장은 2018. 12. 18. 피고들 측에 위와 같은 취지의 공문을 보냈다.

3) 피고 B은 원고에게, ① 2019. 1. 10. 위 공문의 취지에 따라 '주택공급에 관한 규칙을 위반하여 부적격 당첨되었으므로1) 이 사건 공급계약 제2조 제1항 제4호, 제3조 제1항에 따라 위 계약을 해제하고, 계약금(분양대금의 10%)이 위약금으로 피고 B에 귀속된다'는 취지의 안내문(갑 제2호증의 1)을 보냈고, ② 2019. 1. 31. 위 안내문에 따라 이 사건 공급계약을 해제한다는 의사표시가 포함된 내용증명을 보냈고, 그 무렵 원고에게 도달되었다.

라. 이 사건과 관련된 주택법 등 규정은 별지 기재와 같다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 을가 제1, 2호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 이를 포함), 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

가. 주위적 피고 B에 대한 청구

원고는 피고 B에 대하여 이 사건 공급계약 등의 해제로 인한 매매대금의 반환을 구하고 있고, 이에 대해 피고 B은 이 사건 공급계약 제16조에 따라 원고에 대하여 위 매매대금 반환의무를 부담하지 않는다고 주장한다.

갑 제1호증의 1의 기재에 의하면, ① 이 사건 공급계약에는 매도인이자 수탁사 겸 시행사인 피고 B, 매수인인 원고 외에도 위탁사인 피고 C. 시공사인 H 주식회사의 기명날인이 되어 있는 사실, ② 이 사건 공급계약 제16조 제1항 제1호는 '본 분양계약은 본 사업의 안정적인 진행을 위해 피고 C, 수탁사 피고 B, 시공사 H(주) 간에 체결한 관리형토지신탁계약에 근거하여 수탁사가 매도인(분양자)의 지위에서 분양계약자와 체결하는 것으로서, 분양계약자는 매도인의 책임 및 의무(매매대금 반환 책임 및 하자담보 책임 등 포함)가 위탁사인 피고 C에게 있음을 인지하고, 수탁사인 피고 B을 상대로 매도인의 책임을 묻지 않기로 함'이라고 되어 있고, 위 조항에 대해서 별도로 원고의 서명과 날인을 받은 사실이 인정된다.

위 인정사실에 의하면, 설령 이 사건 공급계약 등이 적법하게 해제되었다 하더라도 원고는 피고 C이 아닌 피고 B을 상대로는 해제에 따른 매매대금 반환을 구할 수 없다. 따라서 원고의 피고 B에 대한 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

나. 예비적 피고 C에 대한 청구

1) 계약의 해제

① 이 사건 공급계약 제2조 제1항 제4호는 '원고가 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 하였을 때'를 계약해제 사유 중 하나로 정하였고, 선택품목계약 제3조 제4항은 '이 사건 공급계약이 해제된 경우 본 계약도 해제한 것으로 한다'고 정한 사실, ② 원고는 이 사건 아파트 입주자모집공고일인 2017. 10, 27. 기준으로 과거 5년 이내 관리처분계획 인가를 받은 이 사건 조합의 조합원으로서 구 주택공급에 관한 규칙 제28조 제1항에 따라 제1순위로 청약할 수 없음에도 제1순위로 이 사건 아파트에 부적격 당첨된 사실, ③ 피고 B은 2019. 1. 31. 이를 이유로 원고에게 이 사건 공급계약 등의 해제를 통보한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 그 무렵 이 사건 공급계약 등은 적법하게 해제되었다.

2) 해제에 따른 원상회복

① 원고는 피고 B에 이 사건 공급계약 등에서 정한 납부일정에 맞추어 2017. 11. 15.부터 2020. 4. 6.까지 계약금과 중도금으로 합계 391,620,000원을 수차례에 걸쳐 분납한 사실, ② 이 사건 공급계약 제3조 제3항은, '주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 하여 해제되는 경우 이미 납부한 대금에 대하여는 그 받은 날로부터 반환일까지 연 1.45%에 해당하는 이자를 가산하여 환급한다'고 규정한 사실, ③ 원고 및 피고들은 이 사건 공급계약상 매매대금 반환의무를 피고 C이 부담하기로 약정한 사실(이 사건 공급계약 제16조)은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 C은 원고에게 약정 해제에 따른 원상회복으로 위 391,620,000원과 이에 대한 각 지급일부터 연 1.45%로 계산한 약정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 피고 C의 항변에 관한 판단

가. 위약금 공제

1) 항변 요지

이 사건 공급계약 제3조 제1항과 선택품목계약 제3조 제4항 및 제4조 제1항에 따라 공급대금 총액의 10%인 57,060,000원은 위약금으로 공제되어야 한다.

2) 구체적 판단

갑 제5호증의 기재, 국토교통부장관, 동래구청장에 대한 각 사실조회 결과, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 공급계약 제3조 제1항 중 '제2조 제1항 제4호에 해당하는 사유로 해제된 때'라고 규정된 부분은, 원고에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로서 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호, 제8조에 따라 무효라고 할 것이다. 따라서 원고가 지급한 계약금이 위약금으로 피고 C에게 귀속됨을 전제로 한 이 부분 항변은 이유 없다.

가) 구 주택공급에 관한 규칙에 따르면 정비사업조합의 경우 관리처분계획인가가 이루어지면 시장·군수·구청장이 전산관리지정기관인 금융결제원에 지체 없이 통보하여야 하고(제57조 제1항), 금융결제원은 통보받은 당첨자명단을 영구적으로 전산관리 하여야 하며, 사업주체로부터 통보받은 당첨자에 대하여 당첨자 명단을 전산검색하고, 부적격 당첨자가 있는 경우에는 그 명단을 사업주체에게 통보하여야 한다(제57조 제3항, 제7항).

이 사건에 관하여 보면, 이 사건 재개발사업에 관하여 2016. 5. 11, 관리처분계획인가가 이루어졌고, 구 주택공급에 관한 규칙 제57조 제1항에 따르면 관할청인 부산 연제구청장은 지체 없이 조합원 명단을 전산관리지정기관인 금융결제원에 통보하였어야 함에도, 원고가 아파트 청약에 당첨되어 이 사건 공급계약을 체결한 2017. 11. 15. 이후인 2018. 3. 30. 금융결제원에 조합원 명단을 통보하였다. 연제구청장이 제때조합원 명단을 통보하였더라면, 금융결제원이 사업주체인 피고 B에게 원고가 제1순위 부적격 당첨자임을 통보하여 이 사건 공급계약이 체결되지 않았을 것이다.

나) 이처럼 당첨자 명단이 전산상으로 관리되고 있고, 제1순위 부적격자에 대해서는 금융결제원에서 자동으로 사업주체에게 통보하므로, 사업주체(또는 시장·군수·구청장)의 당첨자 명단 통보만 제대로 이루어진다면, 제1순위 부적격자에 대하여 계약이 이루어지는 경우는 드물 것으로 보인다. 이처럼 청약자의 관여 없이 공공기관이 전산상 당첨자 명단을 관리하여 거의 자동으로 부적격자가 걸러지는 시스템인 점을 고려하면, 청약자가 제1순위 부적격자임에도 고의로 1순위 청약을 할 이유는 없어 보이고, 공공기관의 잘못으로 인하여 계약이 체결된 경우까지 청약자에게 위약금을 부담시키는 것은 부당하다고 할 것이다.

다) 구 주택공급에 관한 규칙에서 규정하고 있는 주택 청약자격에 관한 규정들은 여러 정책적인 이유로 자주 개정되어 왔다. 피고 B이 원고에게 보낸 내용증명을 보면(갑 제2-1, 2-3호증), 사업주체인 피고 B도 원고가 주택공급에 관한 규칙 중 어떠한 규정을 위반하여 부적격 당첨되었는지 정확히 알지 못하고 있는 것으로 보인다. 더욱이 전문가가 아닌 원고로서는 관리처분계획인가가 이루어진 재개발사업의 조합원의 경우 아파트 청약에 당첨된 경우와 같이 제1순위 청약자격에 제한이 있다는 점을 알고 있기 어려울 것이고, 이를 모르고 계약을 체결한 매수인에게 위약금을 지급하도록 하는 것은 매수인에게 부당하게 불리한 조항이라고 봄이 상당하다.

라) 공정거래위원회에서 마련한 아파트표준공급계약서(갑 제5호증)에 의하면, '기타 주택 공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 하였을 때'를 계약의 해제 사유로는 규정하고 있으나, 위약금 지급 사유로는 규정하지 않고 있다. 매수인의 중도금, 잔금 지급 지체의 경우 계약 해제 사유임과 동시에 위약금 지급 사유로 규정하고 있는 것과 달리 규정하고 있다. 이 사건 공급계약을 보더라도 다른 위약금 지급 사유는 대금 지체 등으로 매수인이 충분히 예상할 수 있는 것임에 반하여, '기타 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위'는 지나치게 포괄적이어서 청약자가 어떠한 경우에 위약금을 부담해야 되는지 쉽게 예상하기 어려워 원고에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담하게 할 우려가 있다.

마) 이 사건 아파트 입주자모집공고, 이 사건 공급계약에는, 청약자격에 관한 구 주택공급에 관한 규칙과 입주자모집공고 내용 미숙지로 인한 모든 책임은 청약자에게 있다는 취지의 내용이 다수 기재되어 있다. 그러나 이는 청약 및 분양절차 관리의 편의상 청약자에게 청약 자격 관련 내용을 확인하도록 하여 이로 인한 불이익을 청약자가 최종 부담하도록 하는 것으로, 청약자로서는 그 책임을 부적격 당첨으로 아파트를 분양받지 못하고, 향후 주택 청약에 있어서 불이익을 받을 수 있다는 정도를 예상할 수 있을 것으로 보인다.

바) 국토교통부장관은 이 사건과 관련하여 '일반공급 제1순위 자격 위반에 따라 공급계약을 취소할 경우 매수인에게 입주금(청약금, 계약금, 중도금, 잔금), 융자금의 상환 원금 등 주택가격을 반환하여야 할 것으로 판단한다'는 입장을 밝혔고, 관할 지방자치단체를 통해 (사업주체에게) 지급받은 주택가격을 반환할 것을 안내하도록 조치하였다.

사) 주택법 제65조 제1항 위반행위는 주택을 공급받을 수 있는 지위, 입주자저축 증서 등을 양도·양수하는 등 공급질서 교란하는 행위로서 주택법 제101조 제3호 에 의하여 형사처벌까지 받도록 규정되어 있어 제1순위 자격에 위반하여 청약하는 행위에 비해서 불법성이 현저히 높다. 그럼에도 주택법 제65조 제3항 및 같은 법 시행령 제74조 제2항에 따르면, 사업주체가 같은 법 제65조 제1항을 위반한 자에게 입주금, 융자금의 상환원금 등 주택가격에 해당하는 금액을 지급하도록 규정하고 있다.

아) 사업주체인 피고 B이나 위탁사인 피고 C은 이 사건 공급계약이 해제되더라도 구 주택공급에 관한 규칙에 정해진 바에 따라 이 사건 아파트를 다시 분양할 수 있어 별다른 손해가 없는 것으로 보인다.

나. 중도금 대출 이자 대납금 상계

1) 갑 제17호증의 기재에 의하면, 원고가 I은행에서 이 사건 아파트 중도금 대출을 받았고, 그 대출금 이자를 피고 C이 대납한 사실2), 피고 C이 2020. 4. 4.까지 대납한 이자 합계가 13,527,984원3)인 사실이 인정되므로, 원고는 피고 C에게 구상금 13,527,984원을 지급할 의무가 있다.

2) 이 사건 공급계약의 해제에 따른 피고 C의 원고에 대한 대금 반환의무와 원고의 피고 C에 대한 위 구상금 지급의무는 적어도 최종 이자대납일인 2020. 4. 4. 서로 상계적상에 있다고 할 것이므로, 피고 C의 위 구상금 채권 13,527,984원은 원고의 피고 C에 대한 391,620,000원 반환채권에 대한 각 지급일부터(1차 계약금과 발코니 계약금에 대해서는 지급일 이후로서 원고가 구하는 2017. 12. 15.부터) 각 2020. 4. 4.까지 발생한 법정이자 합계 6,953,627원(= 1,907,924원 + 1,685,708원 + 1,345,324원 + 1,005,127원 + 673,766원 + 335,778원)에 우선 충당되고, 나머지 6,574,357원(= 13,527,984원 - 6,953,627원)은 원금에 충당되어 원금 385,045,643원(= 391,620,000원 - 6,574,357원)이 남게 된다. 구체적인 계산은 별지 '충당액 계산표' 기재와 같다. 피고 C의 상계항변은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

라. 소결론

따라서 피고 C은 원고에게 385,045,643원 및 이에 대하여 상계적상일 다음날인 2020. 4. 5.부터 피고 C이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당한 이 판결선고일인 2020. 5. 8.까지는 약정 이율인 연 1.45%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 약정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 피고 B에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 원고의 피고 C에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사

재판장 판사 김형석

판사 송현직

판사 김선역

주석

1) 피고 B은 주택공급에 관한 규칙 제54조 제2항 제3호 가목(재당첨 제한에 관한 규정으로 입주자모집공고일 기준이 아니라 공문을 보낼 당시 시행되던 규정을 적시한 것으로 보인다)에 위반한 경우라고 안내하였으나, 이 사건은 제1순위 청약자격 위반으로 인한 부적격 당첨이 문제되므로 규칙상 적용되는 규정을 오해한 것으로 보인다.

2) 피고들 모두 자신이 이자를 대납하고 있다고 주장하고 있어 피고들 중 누가 원고의 I은행에 대한 중도금 대출 이자를 대납하고 있는지 불분명하나, 이에 대해 원고가 별달리 다투지 아니하므로, 대금반환의무 주체인 피고 C이 이자를 대납한 것으로 인정한다.

3) 갑 제17호증의 '정상이자(원)'란 기재 각 금액의 합계