영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부(한정 소극)

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다.

민법 제105조 , 제618조

대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176)

원고 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 홍광식)

피고 (소송대리인 변호사 조종만)

부산고법 2000. 9. 28. 선고 2000나2870 판결

원심판결 중 임차보증금반환청구 부분을 파기하고, 위 부분 사건을 부산고등법원으로 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.

1. 임차목적물의 반환 여부에 관한 상고이유에 대하여.

(1) 피고의 남편 소외 1의 지시에 따라 임차목적물인 이 사건 건물의 열쇠를 맞은 편의 노래방(상호 '고래사냥')에 보관시킴으로써 1999. 4. 20. 피고에게 이 사건 건물을 반환(인도)하였다는 원고의 주장에 대하여, 제1심은 원고가 1999. 4. 20.경 이 사건 건물을 처음 임차 당시의 상태로 회복하여 자물쇠를 잠그고 그 열쇠를 위 노래방에 맡겨 둔 사실을 인정하면서 다만, 위 소외 1이 원고에게 위 열쇠를 위 노래방에 맡겨 놓으라고 지시하였는지에 관하여는 증인 소외 2의 일부 증언 및 원고본인신문결과의 일부는 믿기 어렵고 달리 증거가 없다는 이유로 원고의 주장을 배척하였고, 원심은 제1심판결을 인용하면서 원심 증인 소외 3의 증언을 추가로 배척하였다.

(2) 그러나 제1심이 채택한 갑 제3호증(내용증명), 을 제1호증(내용증명)의 각 기재에 의하면, 원고가 1999. 4. 8. 피고에 대하여 같은 해 3월 20일 임대차가 종료되었으므로 같은 해 4월 20일까지 권리금과 전세보증금을 반환하여 줄 것을 요구하는 내용증명을 보낸 사실, 이에 피고가 같은 달 13일 권리금을 반환할 수 없음을 분명히 하고, 원고에게 빠른 기간 내에 이 사건 건물을 반환할 것을 요구하면서 아울러 "귀하의 요청에 의해 두 번에 걸쳐 월세 중 육십만 원이나 내려드린 바 있으며, 이제는 계약기간이 만료되어 귀하가 먼저 나가겠다고 했으니 새 인수자를 물색하여 인수시키는 것이 순리대로 정리되는바 귀하의 현명한 판단을 바라며..."라는 답변이 기재된 내용증명을 보낸 사실을 인정할 수 있고, 원고가 위 1999. 4. 20.에 변호사를 소송대리인으로 선임하여 이 사건 임대차가 종료되고 같은 날 이 사건 건물을 반환하였다고 주장하면서 새로운 임차인이 나서지 아니하고 있으므로 피고에 대하여 우선적으로 권리금 1억 원의 지급을 구하는 조정신청을 하였음은 기록상 명백하고, 여기에다가 제1심의 인정과 같이 원고가 1999. 4. 20.경 이 사건 건물을 원래의 상태로 회복하여 자물쇠를 잠그고 인근의 부동산중개업자들에게 임대를 의뢰하고, 임대를 희망하는 자가 이 사건 건물의 내부를 둘러볼 수 있도록 위 열쇠를 위 노래방에 맡겨 둔 사실에 비추어 보면, 원고로서는 위 1999. 4. 20. 무렵 피고의 1999. 4. 13.자 내용증명이 요구하는 바에 따라 이 사건 건물을 반환하기 위하여 피고와 연락을 취하였을 것으로 봄이 상당하고, 따라서 "1999. 4. 20. 무렵 원고가 임차목적물을 시정한 후 소외 1에게 위 열쇠를 어떻게 하느냐고 문의하자 소외 1이 위 노래방에 맡겨 놓으라고 하기에 원고의 직원이 위 열쇠를 위 노래방에 보관시켜 놓았다."는 취지인 증인 소외 2(원고의 담당 직원)의 증언과 원고본인신문결과 및 위와 같은 말을 들었다는 증인 소외 4(중개업소 직원)의 증언은, 가령 피고가 위 임대목적물에 들어가려고 위 노래방 주인에게 열쇠의 교부를 요구하였다가, 원고의 승낙이 없다는 이유로 거부된 적이 있었다는 등의 사정이 없는 한, 쉽게 배척하여서는 안될 것이다.

(3) 그럼에도 불구하고, 원심이 위와 같이 판시함으로써 이 사건 건물이 아직 원고의 점유·관리하에 있다고 하여 임차보증금의 반환과 이 사건 건물의 반환이 여전히 동시이행의 관계에 있다거나 나아가 피고는 원고로부터 이 사건 건물을 실제로 반환받기까지의 임료 상당 손해금을 계속 공제한 나머지의 보증금만을 반환할 의무가 있음에 그친다고 판단한 것은, 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하였거나 임차목적물의 반환 여부에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 것이라고 하겠다.

2. 권리금반환청구에 관한 상고이유에 대하여.

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다 (대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 참조).

원심은, 임대인인 피고가 새로운 임차인으로부터 다시 권리금을 지급받으려고 하는 특별한 사정이 있으므로 원고로부터 교부받은 권리금을 반환하여야 한다는 원고의 주장에 대하여, 원고본인신문결과의 일부는 믿지 아니하고 달리 증거가 없다는 이유로 배척하였는바, 이러한 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 보이고, 달리 채증법칙 위배로 인한 사실오인 또는 권리금에 대한 법리의 오해가 있다고 할 수 없다.

3. 그러므로 원심판결 중 임차보증금반환청구 부분을 파기하여 위 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.