원고 농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세룡)

피고 1외 7인

피고 3 (소송대리인 공익법무관 김재현)

2009. 1. 16.

광주지방법원 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결

1. 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 부분을 취소한다.

2. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정한다.

3. 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소를 모두 기각한다.

4. 원고와 피고 4, 9 사이에 생긴 소송총비용은 위 피고들이 부담하고, 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 324,116,190원으로, 피고들, 피고(선정당사자 이하 ‘피고’라고만 한다) 3 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 배당 목록 중 ‘변경배당액’란 기재와 같이 각 변경한다. (원고가 항소를 제기한 이후에 제1심 공동피고 10, 11, 12, 13, 14, 선정자 15에 대한 항소를 취하하였으므로, 위 피고들에 대한 부분은 항소심 심판범위에서 제외되었다.)

1. 기초사실

가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 부동산 제1목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 다음, 그 무렵 소외인에게 2억 8,000만 원을 대여하였다.

나. 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 현황은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다.

다. 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 별지 배당 목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 부동산 제2목록 제2항 기재와 같이 변경하였다.

라. 원고는 소외인에 대한 대출원리금을 회수하기 위해 이 사건 각 부동산에 대하여 광주지방법원 2006타경51759호 로 부동산임의경매를 신청하였고, 위 법원은 경매절차에서 별지 배당 목록 ‘배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 배당하고, 근저당권자인 원고에게 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

원고는, 근저당권이 설정된 이후 무단 용도 변경된 경우까지 경매 당시 현황을 기준으로 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 입게 하는 것이므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권설정 후에 주택으로 용도 변경된 경우’에는 용도 변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 경매법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하다고 주장한다. (원고는 4층 주택의 임차인들의 방실이 501호 등으로 표기되어 있어서 5층의 임차인으로 착오하여 위 4층 주택의 임차인들도 이 사건 소송의 피고로 소제기 하였다가 항소심에 이르러 이들에 대한 항소를 취하하였다.)

3. 판단

가. 피고 4, 9에 대하여

원고의 위 주장에 대하여 위 피고들은 민사소송법 제150조 에 의하여 이를 자백한 것으로 본다.

나. 나머지 피고들에 대한 판단

이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실 뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있었음은 당사자 사이에 다툼이 없는 바, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도 변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, 주택임대차보호법의 입법취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 하며, 주택임대차보호법은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 그 입법목적이 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 아니 된다 할 것인데, 주택임대차보호법 제2조 가 ‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다’고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도 변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 아니하므로, 비록 피고 4, 9를 제외한 나머지 피고들 및 선정자들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 위 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 할 것이므로, 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

4. 결론

그렇다면, 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정하여야 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 원고 패소부분을 취소하여, 위와 같이 배당표를 경정하기로 하고, 원고의 나머지 피고들에 대한 항소는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 선정자명단 및 배당목록, 부동산 목록 각 생략]