토지 매수인이 매매계약 체결 후 건물 신축을 위해 설계비와 공사계약금을 지출하였다가 매도인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 그 비용에 대한 매도인의 손해배상 책임 유무

매매대금을 완불하지 않은 토지의 매수인이 그 토지 상에 건물을 신축하기 위하여 설계비 또는 공사계약금을 지출하였다가 계약이 해제됨으로 말미암아 이를 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다 하더라도 이는 이례적인 사정에 속하는 것으로서, 설사 토지의 매도인이 매수인의 취득 목적을 알았다 하더라도 마찬가지라 할 것이므로, 토지의 매도인으로서는 소유권이전의무의 이행기까지 최소한 매수인이 설계계약 또는 공사도급계약을 체결하였다는 점을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 그 배상책임을 부담한다.

민법 제393조 제2항

대법원 1973. 3. 13. 선고 72다2207 판결(공1973, 7316) 대법원 1982. 12. 28. 선고 80다2750 판결(공1983, 341) 대법원 1992. 8. 14. 선고 92다2028 판결(공1992, 2660)

원고 (소송대리인 법무법인 부산종합법률사무소 담당변호사 정재성 외 2인)

부산운수신용협동조합

부산고법 1995. 9. 21. 선고 94나6901 판결

원심판결의 피고 패소부분 중 손해배상 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 피고의 나머지 상고를 기각한다. 상고기각된 부분의 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

상고이유를 판단한다.

제1점 및 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은 거시 증거에 의하여 이 사건 토지에 대한 매매계약은 이 사건 토지의 공부상의 면적에 평당가격을 곱하여 산출한 것으로서, 그 이후 당사자 사이에 실지면적이 공부상의 면적과 일치되지 않음을 이유로 한 분쟁이 야기되자, 다시 쌍방의 합의에 의하여 만약 측량 결과 이 사건 토지의 실지면적이 공부상의 면적보다 적은 것으로 판명될 경우 그 감소된 면적 부분에 대하여 평당가격의 비율로 감액하기로 약정한 사실 및 이 사건 토지의 실지면적이 과소함이 밝혀졌음에도 피고가 위 합의를 무시하고, 원고의 대금감액 요구를 거절하면서 원래 약정된 잔금을 지급할 것을 독촉하다가 원고의 잔금지급의무 불이행을 이유로 계약이 해제되었음을 통보한 사실을 인정한 다음, 매도인인 피고가 원고의 감액 요구를 거절하고 원래 약정한 매매대금 전액의 이행을 최고하였더라도 이는 계약의 본지에 따른 이행의 최고라고 볼 수 없고, 이에 근거한 해제의 의사표시도 부적법하며 오히려 피고가 이미 자신의 채무를 이행할 의사가 없음을 명백히 한 것이므로, 원고로서는 반대의무의 이행제공이 없이도 그 계약을 해제할 수 있다고 판단하여 원고의 계약해제의 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본의 송달로서 이 사건 계약은 적법하게 해제되었다고 판시하고 있는바, 기록과 대조하여 살펴보면 원심의 사실인정 과정에 채증법칙을 위배한 위법이 있다고 할 수 없고, 당사자 사이에 실지면적에 의하여 매매대금을 정산하기로 약정한 것으로 인정되는 이상 소론과 같이 실지면적이 공부상 면적에 미달할 경우 경계복원측량으로 찾을 수 있다거나 이를 찾을 수 없는 경우 국가가 배상책임을 부담하여야 할 것이라거나 토지분할에 있어서 분할 전 면적과 분할 후 면적과의 오차를 시정하는 규정인 지적법시행령 제48조 제1항을 원용하여 이 사건 토지의 실지면적과 공부상 면적과의 차이가 그 허용오차의 범위 내라고 주장할 수는 없다 할 것이니, 이를 받아들이지 아니한 원심의 판단에 대금감액 청구에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고도 할 수 없으므로 이를 다투는 논지는 모두 이유 없다.

제3점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은 피고의 채무불이행을 이유로 한 원고의 손해배상 청구에 대하여 거시 증거에 의하여 원고는 이 사건 매매계약을 체결한 후 이 사건 토지 상에 지하 1층, 지상 3층의 근린생활시설의 건축을 위하여 건축설계를 의뢰하고, 그 설계대금으로 금 6,000,000원을 지급한 다음 건축설계도면을 교부받았으나 계약이 해제됨으로 말미암아 건축이 불가능하게 됨으로써 설계도면이 필요 없게 되었고, 공사업자와의 사이에 위 설계도면에 따른 신축건물의 공사에 관하여 공사대금 110,000,000원으로 하는 도급계약을 체결하고, 같은 날 계약금 15,000,000원을 지급하였으나 같은 사정으로 인하여 부득이 도급계약을 합의해제하면서 이미 지급한 계약금 중 금 6,000,000원을 돌려받았을 뿐 나머지 금 9,000,000원을 반환받지 못한 사실을 인정하고 나서 원고의 위 손해는 피고의 채무불이행과 상당인과관계에 있는 손해라고 판단하여 그 배상을 명하고 있다.

그러나 아직 매매대금을 완불하지 아니한 토지의 매수인이 그 토지 상에 건물을 신축하기 위하여 설계비 또는 공사계약금을 지출하였다가 계약이 해제됨으로 말미암아 이를 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다 하더라도 이는 이례적인 사정에 속하는 것으로서, 가사 토지의 매도인이 매수인의 취득 목적을 알았다 하더라도 마찬가지라 할 것이므로, 토지의 매도인으로서는 소유권이전의무의 이행기까지 최소한 매수인이 설계계약 또는 공사도급계약을 체결하였다는 점을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 그 배상책임을 부담한다 할 것인데( 당원 1985. 9. 10. 선고 84다카1532 판결 , 1992. 8. 14. 선고 92다2028 판결 , 1994. 11. 11. 선고 94다22446 판결 각 참조), 원심이 이 점에 관하여 아무런 심리나 판단을 함이 없이 만연히 피고의 채무불이행과 상당인과관계에 있는 손해라 하여 그 배상을 명한 조치는 심리를 다하지 아니하고, 나아가 손해배상의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 아니할 수 없으므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결의 피고 패소 부분 중 손해배상에 관한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고의 나머지 상고를 기각하며 상고기각 부분에 관한 소송비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.