가. 건물 일부의 임대차계약이 수량을 지정한 임대차로 되는 경우

나. 상사매매에 관한 상법 제69조가 상인간의 다른 유상계약에 준용되는지 여부

다. 임대차보증금의 과다지급으로 인한 손해액의 산정 방법

가. 건물 일부의 임대차계약을 체결함에 있어 임차인이 건물면적의 일정한 수량이 있는 것으로 믿고 계약을 체결하였고, 임대인도 그 일정 수량이 있는 것으로 명시적 또는 묵시적으로 표시하였으며, 또한 임대차보증금과 월임료 등도 그 수량을 기초로 하여 정하여진 경우에는, 그 임대차는 수량을 지정한 임대차라고 봄이 타당하다.

나. 상사매매에 관한 상법 제69조는, 민법의 매매에 관한 규정이 민법 제567조에 의하여 매매 이외의 유상계약에 준용되는 것과 달리, 상법에 아무런 규정이 없는 이상 상인간의 수량을 지정한 건물의 임대차계약에 준용될 수 없다.

다. 임대차계약에서 임대차면적에 따른 임대차보증금(전세금)을 일단 계산한 후 그 금액의 15% 내외의 금액을 임대차보증금으로 지급하고 그 나머지 금액에 월 2%를 곱한 금액을 월임료로 지급하기로 약정한 경우, 임차인은 임대인에게 귀책사유가 있는 목적물의 면적 부족분에 해당하는 임대차보증금 과다지급분에 대하여는, 그 금액에 월 2%를 곱한 금액만큼의 임료를 지급하지 않아도 될 것임에도 불구하고 그에 상당한 금액을 임료로 과다지급함으로써 손해를 입었다고 할 것이므로, 그 과다지급 임대차보증금에 2%를 곱하여 임대차보증금의 과다지급으로 인한 손해를 산정하는 것이 정당하다.

가. 민법 제567조 , 제574조 , 제618조 나. 상법 제69조 , 민법 제618조 다. 제741조

가. 대법원 1986.12.23. 선고 86다카1380 판결(공1987,231)

주식회사 팬월드트레이딩 소송대리인 법무법인 태평양 담당변호사 김인섭 외 2인

피고 소송대리인 변호사 노현준

서울민사지방법원 1994.7.5. 선고 93나18814 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

상고이유를 판단한다.

1. 제1점에 대하여

건물 일부의 임대차계약을 체결함에 있어 임차인이 건물면적의 일정한 수량이 있는 것으로 믿고 계약을 체결하였고, 임대인도 그 일정수량이 있는 것으로 명시적 또는 묵시적으로 표시하였으며, 나아가 임대차보증금과 월임료 등도 그 수량을 기초로 하여 정하여진 경우에는 그 임대차는 수량을 지정한 임대차라고 봄이 타당하다 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 판결이 들고 있는 증거들을 종합하여, 원고는 1990.1.24.부터 건물임대업자인 피고로부터 소외인 소유의 원심 판시 별지 기재 건물의 4층 중 일부를 임차하여 점유, 사용하다가 피고와의 합의로 위 임대차계약을 해지하고 1991.12.23. 이를 반환명도한 사실, 원·피고는 위 임대차기간 중 수차에 걸쳐 그 임대차면적을 변경하거나 계약기간을 갱신함으로써 위 임대차기간 중 임대차계약상의 공칭 임대차면적은 원심 판시와 같이 변경되었고, 한편 그 임대차보증금 및 월임료와 월관리비는 위 공칭 임대차면적을 기준으로 하여 계산, 지급되었는데 임료는 1991.1.23.까지는 평당 1,550,000원으로, 그 이후부터는 15% 인상된 금 1,782,500원으로 계산한 금액 중 15% 내외의 원심 판시 금액을 임대차보증금으로 하고(단, 1991.1.24.부터 같은 해 2.23.까지 1달 간은 종전 금액대로 함), 각 그 나머지 금액의 월 2%에 해당하는 원심 판시 금액을 월임료로 하였으며, 월관리비도 위 공칭 임대차면적을 기준으로 계산한 원심 판시 금액(1991.1.24.부터는 평당 5,000원으로 계산)이 지급된 사실 등을 각 인정한 후, 이 사건 임대차계약은 수량을 지정한 임대차라고 판단하였는 바, 원심의 위와 같은 인정과 판단은 모두 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 채증법칙을 위반한 잘못이나, 수량을 지정한 임대차에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 그 밖에 단순한 사실오인의 점은 적법한 상고이유가 되지 못한다.

따라서 이 점에 관한 상고이유는 받아들일 수 없다.

2. 제2점에 대하여

상사매매에 관한 상법 제69조는 민법의 매매에 관한 규정이 민법 제567조에 의하여 매매이외의 유상계약에 준용되는 것과 달리 상법에 아무런 규정이 없는 이상 이 사건에 있어서와 같은 건물의 임대차계약에 준용된다고 할 수 없으므로, 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다.

3. 제3점에 대하여

원심이 적법히 인정한 바와 같이 원·피고 사이의 이 사건 임대차계약시 공칭 임대차면적을 기준으로 하여 이 사건 임대차보증금, 월임료 및 월관리비 등이 정해진 것이므로, "수량(면적)과다 여부의 산정기준"은 당연히 공칭 임대차면적이라 할 것이어서 원심이 공칭 임대차면적에서 실임대차면적(원고의 실제 전용면적 + 공용부분 중 원고 부담면적)을 차감하여 과장임대차면적을 산출한 것은 정당하고, 또한 원심이 적법히 인정한 사실에 의하면 원·피고는 이 사건 임대차계약에서 임대차면적에 따른 임대차보증금(전세금)을 일단 계산한 후 그 금액의 15% 내외의 금액을 임대차보증금으로 지급하고 그 나머지 금액에 월 2%를 곱한 금액을 월임료로 지급하기로 약정한 것이므로, 원고는 피고에게 귀책사유가 있는 목적물의 면적 부족분에 해당하는 임대차보증금과다 지급분에 대하여는 그 금액에 월 2%를 곱한 금액만큼의 임료를 지급하지 않아도 될 것임에도 불구하고 그에 상당한 금액을 임료로 과다지급함으로써 손해를 입었다고 할 것이므로, 원심이 과다지급 임대차보증금에 2%를 곱하여 임대차보증금의 과다지급으로 인한 손해를 산정한 것은 정당하며, 원심이 과다지급 임대차보증금에 2%를 곱한 것은 위와 같이 위 임대차보증금의 과다지급으로 인하여 원고가 입은 손해(동시에 피고가 입은 이익)의 산출을 위한 것이지 과다지급임대차보증금에 대한 이자를 계산하기 위한 것은 아니므로 그렇게 하여 얻어진 부당이득액에 다시 법정이율에 따른 지연손해금의 지급을 명한 것도 정당하다 할 것이고, 나아가 증축 기타의 사유로 인하여 건물의 전용부분과 공용부분의 면적이 바뀌어 임대차목적물의 수량에 과부족분이 생긴다면 이를 정산하는 것이 공평의 관념에 부합한다 할 것이므로 원심이 지하층의 일부 증축으로 인하여 건물전체의 전용면적이 115.5평방미터 증가한 것을 전용면적 비율 산정시 반영한 것도 타당하다 할 것이다. 따라서 이 점에 관한 상고이유도 모두 받아들일 수 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.