가. 도시재개발구역 안의 부동산에 관한 권리자의 변동이 있는 경우, 종전의 권리자가 한 분양신청의 효력

나. 도시재개발법에 의한 재개발사업에 있어 분양처분의 법적 성질 및 효력

다. 도시재개발사업에 제공된 동일인 소유의 토지와 건물 중 토지만이 타인에게 경락된 경우, 그 사업 시행으로 인한 아파트 수분양권의 귀속

가. 도시재개발법 제7조 제2항에 의하면 시행자나 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 등에 관하여 권리를 가진 자의 변동이 있을 때에는 종전의 시행자와 권리자가 행하거나 시행자와 권리자에 대하여 행한 처분·절차 기타의 행위는 새로이 시행자와 권리자로 된 자가 행하거나 새로이 시행자와 권리자로 된 자에 대하여 행한 것으로 본다라고 규정하고 있고, 토지 또는 건축물의 소유자가 하는 분양신청은 도시재개발법에 의한 “절차 기타의 행위“에 해당한다할 것이므로, 도시재개발구역 안의 토지 및 건물의 전 소유자가 이미 분양신청을 하였고 그 후 새로운 권리자가 전 소유자의 권리를 취득하였다면, 구 권리자의 재개발조합원으로서의 지위는 새로운 권리자에게 승계·이전되고 구 권리자가 한 분양신청의 효력도 새로운 권리자에게 미쳐, 새로운 권리자가 다시 분양신청을 하여야만 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축 시설을 분양받을 수 있게 되는 것은 아니다.

나. 도시재개발법에 의한 재개발사업에 있어서의 분양처분은 재개발구역 안의 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축 시설의 위치 및 범위 등을 정하고 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나, 대지 또는 건축 시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상 처분으로서, 그 처분으로 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 등의 권리를 강제적으로 변환시키는 이른바 공용환권에 해당하나, 분양처분 그 자체로는 권리의 귀속에 관하여 아무런 득상·변동을 생기게 하는 것이 아니고, 한편 종전의 토지 또는 건축물에 대신하여 대지 또는 건축 시설이 정하여진 경우에는 분양처분의 고시가 있은 다음날에 종전의 토지 또는 건축물에 관하여 존재하던 권리관계는 분양받는 대지 또는 건축 시설에 그 동일성을 유지하면서 이행되는바, 이와 같은 경우의 분양처분은 대인적 처분이 아닌 대물적 처분이라 할 것이므로, 재개발사업 시행자가 소유자를 오인하여 종전의 토지 또는 건축물의 소유자가 아닌 다른 사람에게 분양처분을 한 경우 그러한 분양처분이 있었다고 하여 그 다른 사람이 권리를 취득하게 되는 것은 아니며, 종전의 토지 또는 건축물의 진정한 소유자가 분양된 대지 또는 건축시설의 소유권을 취득하고 이를 행사할 수 있다.

다. 당초 갑 소유로서 재개발조합에 제공된 토지와 건물 중 건물은 갑이 동의함으로써 사전 철거된 후 토지만이 을에게 경락되었는데도, 재개발조합이 건물에 관한 권리도 을에게 이전된 것으로 오인하고 을에게만 아파트 1세대분을 분양하는 것으로 관리처분계획을 정하여 분양처분을 한 경우, 토지는 을이 재개발조합에 제공한 셈이어서 그 아파트 중 토지가 변환된 부분에 관하여는 을이 그 소유권을 가진다 할 것이지만, 건물은 당초부터 갑이 재개발조합에 제공한 것으로서 그 권리가 이전된 바가 없어 그 아파트 중 건물이 변환된 부분에 관하여는 갑이 그 소유권을 가진다고 보아야 하며, 다만 그 아파트 중토지가 변환된 부분과 건물이 변환된 부분의 비율 즉 갑과 을의 소유지분 비율은 달리 특별한 사정이 없는 한 토지와 건물의 각 가액의 비율에 따라야 한다.

가. 도시재개발법 제7조 나. 제48조 다. 제41조 , 제49조

대법원 1994.5.24.선고92다35783전원합의체판결(공1994상,1779) 1995.6.30. 선고 94다14391 판결(공1995하,2540)

원고 소송대리인 변호사 이재성

천호제3구역주택개량재개발조합 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 오병선

서울고등법원 1995.1.27. 선고 94나26082 판결

원심판결의 원고 패소부분 중 소유권확인청구 부분을 제외한 나머지 부분을 파기하고,이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

원고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고 천호제3구역주택개량재개발조합(이하 피고 조합이라고 한다)은 서울 강동구 (주소 생략) 일대 지상의 주택개량재개발사업을 목적으로 도시재개발법에 의하여 설립된 법인으로서, 그 조합원은 동 시행구역 안의 토지 및 건물의 소유자와 지상권자로 구성된 사실, 이 사건 재개발사업 시행구역 내인 이 사건 토지 및 그 지상 이 사건 건물은 1980.6.2. 원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있었던 사실, 그런데 원고는 이 사건 재개발사업의 시공 예정회사인 소외 한라건설주식회사로부터 이주비를 지급받고 1985.8.경 이 사건 건물을 철거하는 데 동의하여 그 무렵 이 사건 건물은 철거된 사실, 그 후 피고 조합은 1986.9.27. 이 사건 재개발사업에 대한 시행인가를 받았고, 이어 1988.9.8. 그 관리처분계획에 대하여 인가를 받은 사실, 한편 이 사건 토지에 대하여 경매절차가 개시되어 진행된 결과 피고 2가 1988.12.7. 이를 경락받아 1989.7.25. 그 명의로 소유권이전등기를 마친 사실, 그러자 피고 조합은 위와 같이 이 사건 토지의 새로운 소유자가 된 피고 2를 분양대상자로 한 관리처분계획변경에 대하여 1991.1.15. 관할 당국으로부터 인가를 받았고, 이후 이 사건 재개발사업 시행구역 내에 아파트 1동 112세대가 건축되어 피고 조합 명의로 소유권보존등기를 마쳤다가 그 중 이 사건 아파트에 대하여 피고 2 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 확정한 다음, 원고가 이 사건 청구원인으로서, 원고는 원래 이 사건 토지 및 건물의 소유자였던 까닭에 피고 조합의 조합원으로서의 지위가 인정되었고 그 후 비록 이 사건 토지는 경락되어 피고 2의 소유가 되었으나 이 사건 건물은 이를 타에 처분함이 없이 이 사건 재개발사업을 위하여 철거되었을 뿐이니 여전히 조합원으로서의 지위가 인정되어야 마땅함에도 불구하고 피고 조합은 이를 부인하고 이 사건 아파트를 원고가 아닌 피고 2에게 분양하였는바, 이와 같은 분양처분은 위법 부당하여 당연 무효이므로 이에 기하여 이루어진 피고 2 명의의 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기는 말소되어야 하고 아울러 피고 조합은 원고에게 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장함에 대하여, 그 판시와 같은 이유로 이 사건 분양처분을 당연 무효라고 볼 수 없으므로 이 사건 분양처분이 당연무효임을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다고 판단하였다.

2. 기록에 의하여 살펴보면, 이 사건 재개발사업 시행과정에 있어서 1991.1.15. 변경 인가된 관리처분계획(피고 2가 분양대상자로 정하여져 있었다)에 따른 이 사건 분양처분이 있었을 뿐 그 이전인 1988.9.8. 인가된 변경전의 관리처분계획(원고가 분양대상자로 정하여져 있었다)에 따른 별도의 분양처분이 있었다고는 인정되지 아니하고, 한편 도시재개발법 제7조 제2항에 의하면 시행자나 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 등에 관하여 권리를 가진 자의 변동이 있을 때에는 종전의 시행자와 권리자가 행하거나 시행자와 권리자에 대하여 행한 처분·절차 기타의 행위는 새로이 시행자와 권리자로 된 자가 행하거나 새로이 시행자와 권리자로 된 자에 대하여 행한 것으로 본다라고 규정하고 있고, 토지 또는 건축물의 소유자가 하는 분양신청은 도시재개발법에 의한 절차 기타의 행위에 해당한다 할 것이므로, 이 사건 토지 및 건물의 소유자이던 원고가 이미 분양신청을 하였고 그 후 피고 2가 원고의 권리를 취득하였다면, 원고의 조합원으로서의 지위는 피고 2에게 승계·이전되고, 원고가 한 분양신청의 효력도 피고 2에게 미쳐 피고 2가 다시 분양신청을 하여야만 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축 시설을 분양받을 수 있게 되는 것은 아니라 할 것이다.

그리고 소론이 주장하는 바와 같은 사정이 있다 하더라도 위 변경된 관리처분계획에 대한 인가처분 자체가 무효로 된다고 할 수는 없다.

이와 달리 이 사건 분양처분이 있기 이전에 별도의 분양처분이 있었다거나 조합원으로서의 지위는 승계 될 수 없고 그 권리를 취득한 자가 별도로 분양신청을 하여야만 분양받을 수 있게 된다거나 위 변경된 관리처분계획에 대한 인가처분이 무효임을 전제로 펼치는 논지는 받아들일 수 있다.

3. 그러나 도시재개발법에 의한 재개발사업에 있어서의 분양처분은, 재개발구역 안의 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설의 위치 및 범위 등을 정하고 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나, 대지 또는 건축시설을 정하지 아니하고 금전으로 청산하는 공법상 처분으로서, 그 처분으로 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 등의 권리를 강제적으로 변환시키는 이른바 공용환권에 해당하나, 분양처분 그 자체로는 권리의 귀속에 관하여 아무런 득상·변동을 생기게 하는 것이 아니고, 한편 종전의 토지 또는 건축물에 대신하여 대지 또는 건축시설이 정하여진 경우에는 분양처분의 고시가 있은 다음날에 종전의 토지 또는 건축물에 관하여 존재하던 권리관계는 분양받는 대지 또는 건축시설에 그 동일성을 유지하면서 이행(이행)되는 것인바, 이와 같은 경우의 분양처분은 대인적 처분이 아닌 대물적 처분이라 할 것이므로, 재개발사업 시행자가 소유자를 오인하여 종전의 토지 또는 건축물의 소유자가 아닌 다른 사람에게 분양처분을 한 경우, 그러한 분양처분이 있었다고 하여 그 다른 사람이 권리를 취득하게 되는 것은 아니며, 종전의 토지 또는 건축물의 진정한 소유자가 분양된 대지 또는 건축시설의 소유권을 취득하고 이를 행사할 수 있다 고 보아야 할 것이다.

그런데 원심이 확정한 사실과 기록에 의하면, 원고의 소유였던 이 사건 토지 및 건물 중 이 사건 토지만에 대하여 경매절차가 진행되어 이 사건 재개발사업의 시행 인가 후 피고 2에게 경락되었고 이 사건 건물은 경락됨이 없이 다만 원고가 이 사건 재개발사업 시행을 위하여 피고 조합 설립 전의 재개발추진위원회에 의하여 선정된 시공 예정 회사의 사전철거에 동의함으로써 철거되었는데, 피고 조합은 당초 원고를 이 사건 토지 및 건물을 제공한 조합원으로 인정하고 이 사건 토지 및 건물에 대신하여 43평형 아파트 1세대분을 분양하는 것으로 관리처분계획을 정하여 1988.9.8.경 인가받았다가, 위와 같이 이 사건 토지가 피고 2에게 경락되자 이 사건 건물에 관한 권리도 당연히 피고 2에게 이전되었을 것으로 오인 짐작하고 1991.1.15.경 피고 2가 원고의 지위를 전부 승계한 양 관리처분계획을 변경하면서 피고 2가 이 사건 토지 뿐만 아니라 이 사건 건물도 제공한 것으로 하여 이에 대신하여 43평형 아파트 1세대분(그 후 이 사건 아파트로 특정되었다) 등을 분양하는 것으로 정하여 인가를 받고 그 무렵 위 변경된 관리처분계획에 따라 분양처분을 한 사실 및 피고 조합의 정관 제7조 제3항은 “토지와 그 지상 건축물을 소유하였던 조합원이 토지 또는 건축물을 각각 양도하였을 경우에는 토지 취득자와 건축물 소유자를 1인의 조합원으로 본다"라고, 그 제27조 제4항은 “제7조 제3항 등의 규정에 의하여 수인이 1인의 조합원이 된 경우에는 건축시설을 그 수인에게 분양한다"라고, 그 제37조는 “조합 설립인가 이전에 재개발추진위원회에서 시행한 재개발사업에 관한 모든 사항은 조합이 시행한 것으로 본다"라고 각 규정하고 있음을 알 수 있는바, 이에 의하면 이 사건 토지는 피고 2가 피고 조합에 제공한 셈이어서 이 사건 아파트 중 이 사건 토지가 변환된 부분에 관하여는 피고 2가 그 소유권을 가진다 할 것이지만, 이 사건 건물은 당초부터 원고가 피고 조합에 제공한 것으로서 타에 그 권리가 이전된 바 없어 이 사건 아파트 중 이 사건 건물이 변환된 부분에 관하여는, 위 변경된 관리처분계획이나 이에 따른 이 사건 분양처분에서 피고 2가 분양대상자로 정하여져 있었거나 그러한 관리처분계획 또는 분양처분이 당연무효인지 여부와는 관계없이, 원고가 그 소유권을 가진다고 보아야 할 것이므로(다만 이 사건 아파트 중 이 사건 토지가 변환된 부분과 이 사건 건물이 변환된 부분의 비율 즉 원·피고의 소유지분 비율은 달리 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 가액의 비율에 따라야 할 것이다), 원고로서는 이 사건 아파트 중 이 사건 토지가 변환된 부분에 관하여는 그 소유권을 주장할 수 없다 하더라도 이 사건 건물이 변환된 부분에 관하여는 그 소유권을 주장하여 그 부분 피고 2 명의의 소유권이전등기 말소등기절차의 이행을 구할 수 있고, 피고 조합에 대하여는 진정한 등기명의의 회복을 위하여서라도 원고 앞으로의 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는 것이라고 할 것이다.

원고가 이 사건 토지는 경락되어 피고 2의 소유가 되었으나 이 사건 건물은 이 사건 재개발사업을 위하여 철거되었을 뿐이니 여전히 원고의 조합원으로서의 지위가 인정되어야 마땅하다면서 피고 2에 대하여는 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기 말소등기절차의 이행을, 피고 조합에 대하여는 원고 앞으로의 소유권이전등기절차의 이행을 구한다고 주장하는 데에는 위에 설시한 바와 같은 근거에서 각 그 이행을 구한다는 주장이 포함되어 있다고 볼 여지가 없지 아니하므로, 원심으로서는 원고의 주장을 좀더 명백히 정리한 다음 그 당부를 가려 보았어야 할 것임에도 불구하고 이에 이르지 아니한 채 단지 이 사건 분양처분이 당연 무효라고 볼 수 없다는 이유만으로 그 청구를 전부 배척한 것은 도시재개발법에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지의 논지는 적어도 이 사건 아파트 중 이 사건 건물이 변환된 부분의 범위 내에서는 이유 있다.

4. 이 사건 소 중 소유권확인청구 부분을 각하한 원심판결에 대하여는 아무런 상고이유의 제출이 없으므로, 이 부분에 대한 상고는 기각될 수밖에 없다.

5. 그러므로 원심판결의 원고 패소부분 중 소유권확인청구 부분을 제외한 나머지 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고는 이를 기각하고, 이 부분 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.