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판시사항
가. 오피스텔 건물의 분양사업을 영위하는 자로부터 위임을 받아 관리부장 등의 직책에 기하여 오피스텔 건물에 관한 일체의 분양관련 업무를 처리해 온 자가 그 업무에 관한 상법 제15조 소정의 부분적 포괄대리권을 가진 상업사용인에 해당하는지 여부
나. ‘가’항의 분양관련 업무를 처리해 온 자의 업무범위 속에는 오피스텔 건물에 관한 분양계약의 체결은 물론이고 기존 분양계약자들과의 분양계약을 합의해제하거나 해제권 유보에 관한 약정을 체결하는 등의 일체의 분양거래행위가 당연히 포함되는 것이라고 본 사례
판결요지
가. 오피스텔 건물의 분양사업을 영위하는 자의 위임을 받아 관리부장 또는 관리과장의 직책에 기하여 실제로 오피스텔 건물에 관한 분양계약의 체결 및 대금수령, 그리고 그 이행책임을 둘러싼 계약상대방의 이의제기에 따른 분쟁관계의 해결 등 일체의 분양관련 업무를 처리하여 온 자들은, 특히 그 업무의 수행이 단지 일회적으로 그치게 되는 것이 아니라 당해 오피스텔 건물의 분양이 완료될 때까지 계속적으로 반복되는 상행위인 성질에 비추어 볼 때, 상법 제15조 소정의 영업의 특정된 사항에 대한 위임을 받은 사용인으로서 그 업무에 관한 부분적 포괄대리권을 가진 상업사용인으로 봄이 타당하다.
나. ‘가’항의 분양관련 업무를 처리해 온 자들의 업무의 범위 속에는 오피스텔 건물에 관한 분양계약의 체결은 물론이고, 기존 분양계약자들과의 분양계약을 합의해제하거나 해제권 유보에 관한 약정을 체결하고, 나아가 그에 따른 재분양계약을 체결하는 일체의 분양거래행위도 당연히 포함되는 것이라고 봄이 상당하고, 이러한 건물의 일반분양업무는 통상 개별적인 분양계약의 체결에 그치지 않고, 사정에 따라 그 일부분양의 취소 내지 해제와 이에 따른 보완적인 재분양계약의 체결 등의 거래행위가 순차적, 계속적으로 수행되는 것이므로, 일반 거래상대방의 보호를 위하여는 이러한 모든 행위가 일률적으로 그 업무범위 내에 속한다고 보아야지, 그 중에서 분양계약의 취소, 해제만을 따로 떼어 그 업무는 본인이 이를 직접 수행하든지 분양업무를 맡은 사용인에게 별도의 특별수권을 하여야 한다고 새겨서는 안 될 것이다.
참조조문
원고, 상고인
원고 1 외 5인 원고들 소송대리인 변호사 박동수
피고, 피상고인
피고 소송대리인 변호사 유근완
주문
원심판결을 파기한다. 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고들이 1990.10.17.부터 그해 11.11.까지 사이에 피고로부터 각 개별적으로, 피고가 서울 관악구 (주소 생략) 지상에 지하5층, 지상15층, 연건평 4,000여평의 규모로 신축하는 ○○○○○ 오피스텔 건물 중 특정 호실을 분양받기로 하는 계약을 체결하고 이에 따라 소정의 계약금과 중도금 일부씩을 피고에게 지급하고 나서, 원고 1의 경우 1991.12.경 피고의 위 건물건축공사 현장소장인 소외 1과의 사이에 위 분양계약을 합의해제하고 1992.1.25.까지 기지급 분양대금을 반환받기로 약정하고, 원고 2, 원고 3의 경우도 1991.12.경 위 소외 1과의 사이에 마찬가지로 위 분양계약을 합의해제하고 1992.4.말까지 기지급 분양대금을 반환받기로 약정하였으며, 원고 6의 경우는 1991.4.30.경 위 소외 1과의 사이에 그 해 말까지 위 건물이 완공되지 아니하면 위 원고가 분양계약을 즉시 해제할 수 있도록 한다는 내용의 해제권유보의 약정을 하고, 원고 4, 원고 5의 경우는 1991.6.22. 위 원고들의 요구에 따라 피고의 관리과장인 소외 2가 "해약을 원할 시 계약금 및 중도금을 지급하겠음"이라고 기재한 서면을 위 원고들에게 교부한 사실 등은 모두 이를 인정할 수 있지만, 더 나아가 위 소외 1, 소외 2 등에게 피고를 대리하여 위와 같은 분양계약의 해제에 관한 약정을 체결할 권한이 있다는 점에 관하여는 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없다 하여, 그들에게 이러한 행위에 관한 대리권이 있음을 전제로 한 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없다고 판단하고 있다.
2. 그러나 기록에 의하면, 피고는 당초 이 사건 오피스텔 건물의 분양업무를 소외 3에게 용역도급을 주어 그로 하여금 대행케 하여 오다가, 1990.10.경 당국으로부터 위 오피스텔 건물 건축공사의 중지명령을 받게 됨에 따라, 위 소외 3이 그 분양업무에서 완전히 손을 떼게 되자, 그를 대신하여 위 공사현장사무실에서 현장소장 겸 관리부장인 소외 1, 관리과장인 소외 2 등으로 하여금 그 책임하에 모든 분양관련업무를 처리하도록 지시함으로써, 그들이 이에 따라 그 후로 모두 80여건에 달하는 위 오피스텔 건물에 관한 분양계약의 체결 및 그 대금수령 등 일체의 분양업무를 처리하게 되고, 그후 피고가 위 건물의 건축공사를 무려 1년여가 넘도록 중단한 채로 계속 방치하는 과정에서 원고들을 포함한 일부 분양계약자들이 이를 이유로 위 소외 1등을 상대로 분양계약의 해제를 요구하는 등으로 이의를 제기하게 되자, 이에 대처하여 적절한 분쟁해결방법을 강구하는 모든 업무도 역시 위 소외 1 등이 시종 이를 전담처리하여 온 것임이 분명하다.
이와 같이 위 소외 1, 소외 2 등이 위 오피스텔 건물의 분양사업을 영위하는 피고의 위임을 받아 관리부장 또는 관리과장의 직책에 기하여 실제로 위 오피스텔 건물에 관한 분양계약의 체결 및 대금수령, 그리고 그 이행책임을 둘러싼 계약상대방의 이의제기에 따른 분쟁관계의 해결 등 일체의 분양관련업무를 처리하여 온 자들이고, 특히 그 업무의 수행이 단지 일회적으로 그치게 되는 것이 아니라 당해 오피스텔 건물의 분양이 완료될 때까지 계속적으로 반복되는 상행위인 성질에 비추어 볼 때, 위 소외 1 등은 상법 제15조 소정의 영업의 특정된 사항에 대한 위임을 받은 사용인으로서 그 업무에 관한 부분적 포괄대리권을 가진 상업사용인으로 봄이 타당하고 그 업무의 범위 속에는 위 오피스텔 건물에 관한 분양계약의 체결은 물론이고, 기존 분양계약자들과의 분양계약을 합의해제하거나 해제권 유보에 관한 약정을 체결하고, 나아가 그에 따른 재분양계약을 체결하는 일체의 분양거래행위도 당연히 포함되는 것이라고 봄이 상당할 것이다. 이러한 건물의 일반분양업무는 통상 개별적인 분양계약의 체결에 그치지 않고, 사정에 따라 그 일부분양의 취소 내지 해제와 이에 따른 보완적인 재분양계약의 체결 등의 거래행위가 순차적, 계속적으로 수행되는 것이므로, 일반 거래상대방의 보호를 위하여는 이러한 모든 행위가 일률적으로 그 업무범위 내에 속한다고 보아야지, 그중에서 분양계약의 취소, 해제만을 따로 떼어 그 업무는 본인이 이를 직접 수행하든지 분양업무를 맡은 사용인에게 별도의 특별수권을 하여야 한다고 새겨서는 안될 것이다.
원고들의 이 사건 청구원인 가운데에는 위와 같이 위 소외 1 등이 피고가 경영하는 기업의 관리부장 또는 관리과장이라는 주장이 포함되어 있으므로 이 주장은 그들이 부분적 포괄대리권을 가진 사용인으로서 피고로부터 위 오피스텔 건물에 관한 분양계약의 합의해제 등에 따른 일체의 대리권을 수여받은 것이라는 주장으로 못볼 바 아니다.
따라서, 원심이 이러한 사정을 전혀 간과하고, 위 소외 1 등에게 피고를 대리하여 분양계약의 해제에 관한 약정을 체결할 수 있는 권한이 없다고 단정해 버린 조치에는 영업의 특정 사항에 대한 위임을 받은 상업사용인의 대리권의 범위를 잘못 인정한 허물이 있다는 비난을 면하기 어렵다 할 것이다. 상고이유중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.
3. 그러므로 다른 상고이유에 대한 판단을 거칠 필요없이 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.