취득가액을 환산가액으로 한 경우 필요경비는 실제 지출비용이 있더라도 개산공제액이 적용되어야 함.

이 사건 부동산의 취득가액은 객관적으로 확인할 수 없으므로 환산가액은 적법하고 취득가액이 환산가액으로 한 이상 필요경비는 개산공제액이 적용됨.

소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

2018-구합-30243 양도소득세 부과처분 취소

AAA

OO세무서장

2018.11.22.

2018.12.20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 5. 2. 원고에게 한 2011년 귀속 양도소득세 134,643,880원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1996. 5. 20. HHH로부터 ○○시 ○○ 304-5 외 1필지 지상 2층 건물(이하 '이 사건 상가'라 한다) 제1층 제7호와 제2층 제7호(이하 '이 사건 제1부동산'이라 한다)를 매수하였고, 2000. 7. 20. YYY으로부터 이 사건 상가 제1층 제6호(이하'이 사건 제2부동산'이라 하고, 이 사건 제1, 2부동산을 합하여 '이 사건 각 부동산'이라 한다)를 매수하였다.

나. 원고는 2011. 9. 29. ○○○에게 이 사건 각 부동산 중 제1층 제6호와 제1층 제7호를 580,000,000원에, ○○○에게 이 사건 각 부동산 중 제2층 제7호를 130,000,000원에 매도하였다.

다. 원고는 2011. 11. 30. 피고에게 이 사건 각 부동산의 양도가액을 710,000,000원,필요경비를 629,890,348원(취득가액 529,935,758원, 자본적 지출액 99,954,590원)으로하여 양도소득세 181,150원을 신고・납부하였다.

라. 피고는 이 사건 각 부동산에 관하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아, 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제2항 제2호 본문에 따라 이 사건 각 부동산의 취득가액을 환산가액에 의한 취득가액(이하 '환산가액'이라 한다)인 315,706,395원으로 하고, 여기에 대통령령으로 정하는 금액(이하 '개산공제액'이라 한다) 4,171,824원을 더한 금액인 319,878,219원을 필요경비로 인정하여 2017. 5. 2. 원고에게 2011년 귀속 양도소득세 134,643,880원을 결정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

마. 원고는 이에 불복하여 2017. 7. 18. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2018. 1. 18. 위 심판청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 18호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

피고는 ① 이 사건 각 부동산 취득 당시 실지거래가액이 확인됨에도 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하고, ② 실지거래가액이 확인되는 경우에는 자본적 지출액을 필요경비로 공제할 수 있음에도 건물 공사비용을 필요경비로 공제하지 아니하였는바, 이 사건 처분에는 위와 같은 위법이 있으므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 각 부동산의 취득 당시 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부

양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조).

한편 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 과세관청에 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담한다. 그러나 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명케 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요는 납세의무자에게 돌아간

다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결, 대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588판결 등).

먼저 이 사건 제1부동산에 관하여 보건대, 원고는 HHH로부터 이 사건 제1부동산을 매매대금 3억 3,500만 원에 매수하였다고 주장한다. 그러나 갑 제3, 6, 7, 8, 16호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, ① 원고가 제출한 1996. 3. 27.자 계약서(갑제3호증)는 수첩 형태의 용지에 메모 형식으로 작성된 것으로 '잔금은 중도금 날짜에 정하기로 하고, 정식계약은 잔금일에 합의하여 정한다'고 기재되어 있어, 중도금 및 잔금의 액수가 정해지지 않으며, 잔금 지급기일이 명시되지 않아 확정된 매매계약서라고 보기 어려운 점, ② HHH가 작성한 부동산거래사실확인서(갑제8호증)에 의 하면 HHH는 원고로부터 1996. 3. 27. 계약금 3,000만 원, 1996. 4. 17. 중도금 1억 원, 1996. 4. 30. 잔금 2억 500만 원을 지급받았다고 되어 있으나, 이는 계약금을2,000만 원으로 한다고 기재되어 있는 1996. 3. 27.자 계약서와 일치하지 않는 점, ③원고는 계약금, 중도금 및 잔금 지급기일 전후의 계좌 출금 내역을 제출하면서 출금금액 상당액이 이 사건 제1부동산의 매매대금으로 지급되었다고 주장하나, 1996. 3. 8.인출된 1,200만 원은 계약일보다 19일 전에 미리 인출된 데다가 1996. 3. 27.자 계약서 상 계약금과도 일치하지 아니하고, 1996. 4. 17. 인출된 97,412,191원도 중도금 액수와 일치하지 아니하며, 잔금 상당액이라고 주장하는 돈도 부동산거래사실확인서상의 잔금 지급일인 1996. 4. 30. 보다 8~10일 뒤인 1996. 5. 8.부터 1996. 5. 10. 사이에 인출된 것으로 소유권이전등기가 접수된 시기와도 불일치할 뿐만 아니라 그 액수도 부동산거래사실확인서상의 금액과 일치하지 아니하는바, 매매대금에 상당한 금액이 그 지급기일 전후로 인출되었다는 사정만으로 실제 부동산거래확인서상의 금액이 매매대금으로 지급되었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 제출한 위 증거만으로는 원고가 HHH로부터 이 사건 제1부동산을 3억 3,500만 원에 매수하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

다음으로 이 사건 제2부동산에 관하여 보건대, 원고는 YYY으로부터 이 사건 제2부동산 및 이 사건 상가 제2층 제6호(이하 '제2층 제6호'라 한다)를 총 3억 5,000만 원에 매수하여 이 사건 제2부동산의 실제 취득가액은 181,595,758원(3억 5,000만 원을 기준시가로 안분한 금액)이라고 주장한다. 그러나 갑 제13, 16, 18, 21호증의 각 기재, 증인 JJJ의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, ① 이 사건 제2부동산에 관하여 원고와 YYY 사이에 작성된 매매계약서가 없는 점, ②

YYY이 작성한 부동산거래사실확인서(갑 제13호증)에 의하면 YYY은 원고 및 KKK에게 이 사건 제2부동산 및 제2층 제6호를 3억 5,000만 원에 매도하면서 계약금5,000만 원은 2000. 6. 20. 지급받았고, 잔금 3억 원은 2000. 7. 18. 지급받았다고 기재되어 있으나, 계약금 지급에 관하여는 객관적인 금융자료가 없고, 잔금에 관하여도 YYY의 동생 JJJ은 법정에서 잔금 3억 원 중 2억 원은 현금으로 지급받았고 1억 원은 부동산에 설정된 근저당권채무를 원고가 인수하기로 하였다고 진술하여 부동산거래사실확인서의 기재와 일치하지 않는 점(원고의 주장도 처음에는 잔금 3억 원을 지급하기 위하여 2000. 7. 8. 1,000만 원, 2000. 7. 11. 1,000만 원, 2000. 7. 19. 2억 400만 원을 각 인출하였다고 하다가, 나중에는 잔금 3억 중 1억 원은 근저당권채무를 인수하는 것으로 하였다고 하여 일관성이 없다), ③ 원고는 2000. 7. 18. 잔금 중 2억 400만 원을 인출하여 이 사건 제2부동산 및 제2층 제6호의 잔금으로 지급하였다고 주장하나, YYY의 어머니인 NNN 명의의 계좌에 2000. 7. 18. 입금된 금액은 1억 7,000만 원인 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 위 증거만으로는 원고가 이 사건 제2부동산을 181,595,758원에 매수하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 이 사건 각 부동산은 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이므로 환산가액으로 양도차익을 계산한 이 사건 처분에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 필요경비 공제 주장에 대한 판단

구 소득세법 제97조 제1항은 실지거래가액을 자산의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비로 제1호에서 '취득가액'을, 제2호에서 '자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것'(이하 '자본적 지출액'이라 한다)을, 제3호에서 '양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것'(이하 '양도비'라 한다)을 규정하고, 제2항은 제1호에서 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 그 금액에 제1항 제2호및 제3호의 금액을 더한 금액을 필요경비로 계산하도록 규정하는 한편, 제2호에서 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등(이하 '매매사례가액 등'이라 한다)에 의하는 경우에는 그 금액에 대통령령이 정하는 개산공제액을 더한 금액을 필요경비로 계산하되, 특히 취득가액을 환산가액에 의하는 경우에는 그 환산가액과 개산공제액의 합계액이 자본적 지출액과 양도비의 합계액보다 적은 때는 자본적 지출액과 양도비의 합계액을 필요경비로 계산할 수 있도록 규정하고 있다.

이는 자산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 취득가액을 추계하여야 하는 경우에는 매매사례가액 등에 의하여 산정하도록 하면서, 취득가액은 납세의무자가 실제로 지출한 비용인지 여부가 확인되지 아니하였음에도 필요경비로 공제하는 것임을 감안하여 자본적 지출액이나 양도비 등의 기타비용도 실제 지출 여부를 묻지 않고 개산공제액을 필요경비로 공제할 수 있도록 하는 것이 합리적이라는 견지에서 구체적인금액을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는 것이므로, 이러한 경우에 납세의무자가자본적 지출액이나 양도비 등의 비용을 실제로 지출하였다고 하더라도 원칙적으로 개산공제액 외에 이를 필요경비로 공제할 수 없다고 할 것이다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조).

이 사건에서 보건대, 이 사건 각 부동산은 앞서 본 바와 같이 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 필요경비는 구 소득세법 제97조 제2항 제2호에 따라 환산가액에 개산공제액을 합한 금액으로 하되, 자본적 지출액 및 양도비가 환산가액에 개산공제액을 합한 금액보다 많을 경우에만 이를 필요경비로 공제할 수 있다고 할 것인바, 원고의 주장에 따르더라도 이 사건 각 부동산의 자본적 지출액은 99,954,590원으로 환산가액에 개산공제액을 합한 금액보다 적으므로, 실제 자본적 지출액을 공제하여야 한다는 원고의 이 부분 주장 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.