조심2013광2325 (2013.08.12)

양도가액에 채권 대위변제액이 일부 포함되어 있음

양도가액에 채권 대위변제액 240백만원이 일부 포함되어 있는 것으로 봄이 상당하므로 이를 차감하여 양도차익을 재산정하여야 함

소득세법 제96조

광주지방법원-2013-구합-2379 (2015.01.14)

김○○

○○세무서장

2014.12.17

2015.01.14

1. 피고가 2013. 4. 17. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세 9,109,282원의 부과처분 중 1,592,472원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/5는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 4. 17. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세 9,109,282원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 정○○은 1989.경 원고 남편인 김○○의 연대보증 아래 ○○건설에 240,000,000원을 대여하면서 1998. 8. 10. 원고 남편인 김○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 971-4 답 2,735㎡(이하 '김○○ 소유 토지'라 한다)에 관하여 1998. 8. 8. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권가등기를 마쳤다.

나. 원고 및 김○○은 2011. 4.경 ○○건설로부터 ○○아파트의 사업권 등과 관련한 권한을 위임받은 위 아파트 입주자대표회의(이하 '이 사건 대표회의'라 한다) 위원장인 배○○와 "김○○ 소유 토지, 원고 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 971-12 답 619㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)와 채권최고액에 대하여 910,000,000원을 정하여 이 사건 대표회의의 아파트에 대한 대지권을 부여받을 수 있도록 이 사건 대표회의가 지정하는 자에게 소유권을 양도한다"는 내용의 양해각서(이하 '이 사건 양해각서'라 한다)를 작성하였다.

다. 원고는 2011. 7. 5. 이 사건 대표회의에 이 사건 양해각서상의 매매대금이 낮다고 주장하면서 이 사건 양해각서 무효통보서를 내용증명으로 발송하였다.

라. 원고는 2011. 8. 10. ○○건설과 사이에 이 사건 토지를 135,561,000원에 매도 한다는 내용이 기재된 매매계약서(이하 '이 사건 토지에 관한 매매계약서'라 한다)를 작성하였고, 김○○은 같은 날 ○○건설과 사이에 김○○ 소유 토지를174,439,000원에 매도한다는 내용이 기재된 매매계약서(이하 '김○○ 소유 토지에 관한 매매계약서'라 하고, 이 사건 토지에 관한 매매계약서 및 김○○ 소유 토지에 관한 매매계약서를 통틀어 '이 사건 각 매매계약서'라 한다)를 작성하였으며, 이 사건 대표회의는 같은 날 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지의 매매대금 등을 지급하기 위하여 김◎◎로부터 910,000,000원을 차용하여 같은 날 김○○에게 534,439,000원을, 원고의 딸인 김□□에게 135,561,000원을, 정□□에게 240,000,000원을 각 송금하였고, 정○○은 2011.11.8. 위 가.항 소유 토지의 담보가등기를 말소하였다.

마. 원고, 김○○은 2012. 3. 23. 법무사 김▣▣에게 "토지에 관한 40,000,000원과 지료 81,487,000원의 합계 121,487,000원을 지급할 시에는 소유권이전등기의 절차를 하등에 이의 없이 이행한다"는 내용의 확약서를 교부하였다.

바. ○○건설은 원고 및 김○○과 사이에 "원고 및 김○○에게 2011. 8. 10.까지 총매매대금 910,000,000원을 지급한 후 ○○건설에 소유권이전등기를 마치고, 사용승인, 소유권이전등기 및 근저당설정등기 완료 후 40,000,000원을 추가로 지급하고, 부당이득금 81,487,000원을 지급하기로 약정하였고, 이후 2011. 8. 10. 위 매매대금 910,000,000원을 모두 지급하였음에도 원고 및 김○○이 이 사건 토지 및 김○○ 소유에 관하여 소유권이전등기를 하지 않고 있다"고 주장하면서 2011. 12. 13. ○○지방법원 2011가합7542호로 소유권이전등기절차이행의 소를 제기하여 2012. 5. 9. 위 당사자 사이에 다음과 같은 내용의 조정(이하 '이 사건 조정'이라 한다)이 성립되었다.

1. 2012. 5. 16.까지, ○○건설로부터 제2항 기재 116,487,000원을 지급받음과 동시에 ○○건설에게

가. 원고는 이 사건 토지에 관하여,

나. 김○○은 김○○ 소유 토지에 관하여,

각 소유권이전등기절차를 이행한다.

2. ○○건설은 2012. 5. 15.까지, 원고로부터 이 사건 토지에 관하여, 김○○으로부터 김○○ 소유 토지에 관하여 제1항 기재 각 소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에, 원고 및 김○○에게 116,487,000원을 지급한다.{위 금원의 지급은 ○○은행 계좌(540-13-0336399, 예금주 : 김○○)로 입금하는 방법에 의한다.}

3. ○○건설의 나머지 청구는 기각한다.

사. 원고 및 김○○은 2012. 5. 14. 위 조정조서 금액 중 40,000,000원을 ○○건설로부터 김○○ 명의의 통장으로 지급받고, 2012. 5. 18. ○○건설에게 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지에 관하여 각 2012. 5. 9. 조정을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 결국 이 사건 대표회의 또는 ○○건설이 원고와 관련한 사람들에게 송금한 금원은 아래와 같다(이하 각 금원을 '이 사건 ○금원'이라 한다).

날짜

보낸 사람

받는 사람

금액

㉮ 2011. 8. 10.

이 사건 대표회의

김○○

534,439,000원

㉯ 2011. 8. 10.

이 사건 대표회의

김□□

135,561,000원

㉰ 2011. 8. 10.

이 사건 대표회의

정○○

240,000,000원

㉱ 2012. 5. 14.

신용건설

김○○

40,000,000원

아. 2012. 5. 9. 기준 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지의 ㎡당 공시지가는 동일하다.

자. 원고는 2012. 7. 31. 피고에게 이 사건 토지의 취득가액을 107,132,840원, 양도일자를 2012. 5. 18.(매매)로, 양도가액을 이 사건 토지의 매매계약서에 근거한

135,561,000원으로 하여 양도소득세를 예정신고납부하였다.

차. 피고는 2013. 4. 17. 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지의 총 양도가액 950,000,000원을 소유자별 토지면적 비율로 안분계산하는 방법으로 이 사건 토지의 양도가액을 175,327,967원으로 산정하여 원고에게 2012년 귀속 양도소득세9,109,280원을 경정 고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

카. 원고는 2013. 5. 3. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으

나, 2013. 8. 12. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 23호증(가지번호 있는 것은 가지번호 모두 포함), 을 제1 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 원고 주장의 요지

이 사건 처분은 아래와 같은 사유로 위법하다.

① 이 사건 토지의 실제 양도가액은 이 사건 매매계약서상의 매도금액인135,561,000원임에도 피고는 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지를 일괄하여 양도한 것으로 보아 전체양도금액을 소유자별 토지면적 비율로 안분계산하는 방식으로 이 사건 토지의 양도가액을 산정하였다. 따라서 이는 개인단위 과세원칙을 위반하여 위법하다.

② 전체양도금액을 소유자별 토지면적 비율로 안분계산하는 방식으로 이 사건 토

지의 양도가액을 산정하더라도 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지에 대한 매매계약서상의 매도금액을 합산한 금액으로 한정하여 안분계산하여야 하므로, 이를 넘어서는 이 사건 ㉮, ㉱금원은 ○○건설에 대한 채무액인 360,000,000원의 변제금 등으로서 이 사건 토지의 매매대금과 관계없이 송금된 것이므로 이 사건 토지의 양도가액에 산정될 금원이 아니고, 이 사건 ㉰금원은 ○○건설은 1989.경 원고의 남편 김○○의 연대보증 아래 정○○으로부터 240,000,000원을 차용하였고, 2011. 8. 10. 정○○에게 위 차용금을 변제한 것이므로 이 사건 토지의 양도가액에 산정될 금원이 아니다.

나. 관계 법령

별지와 같다.

다. 판단

1) 원고의 위 ①주장에 대한 판단

살피건대, 구 소득세법 제100조 제2항(2013. 1. 1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것)은 "양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다 고 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령(2013. 6. 11. 대통령령 제24574호로 개정되기 전의 것) 제166조 제6항은 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다 고 규정하고 있으며, 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 26. 대통령령 제24638호로 개정되기 전의 것) 제48조의2 제4항 단서 및 제1호는 … 토지와 건물등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다 고 규정하고 있으므로, 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 경우 중 토지와 건물 등 수개의 부동산을 일괄 거래한 경우에 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각각의 실지거래가액에 대한 구분이 불가능한 때에는 양도자산별 기준시가에 비례하여 안분계산하는 방법으로 각각의 실지거래가액을 계산할 수 있다.

살피건대, 앞서 본 바와 같이 갑 제12호증의 기재에 의하면, 원고가 2011. 8. 10. ○○건설과 사이에 이 사건 토지를 135,561,000원에 매도한다는 내용이 기재된 매매계약서를 작성한 사실이 인정되기는 하나, 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음

과 같은 사정, 즉 원고 및 김○○은 당초 2011. 4.경 이 사건 대표회의와 사이에

"김○○ 소유 토지, 이 사건 토지와 채권최고액에 대하여 910,000,000원으로 정하여, …"라는 내용으로 이 사건 양해각서를 작성하였고, 이에 따라 ○○건설은 같은 날 이 사건 ㉮내지 ㉰금원 합계 910,000,000원을 지급한 점, 원고 및 김○○은 2012. 5. 9. ○○건설과 사이에 "○○건설은 2012. 5. 16.까지, …, 원고 및 김○○에게 116,487,000원을 지급한다{위 금원의 지급은 ○○은행 계좌(540-13-0336399, 예금주 : 김○○)로 입금하는 방법에 의한다.}라는 내용으로 이 사건 조정이 성립하였고, ○○건설은 2012. 5. 14. 김○○에게 이 사건 ㉱금원을 지급한 점, 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지의 양도 당시 ㎡당 공시지가가 동일한 점, 원고는 이 사건 토지에 관한 매매계약의 상대방인 ○○건설의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하지 못하고 있고, 오히려 ○○건설의 대표이사 길○○은 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지에 관하여 매매대금 910,000,000원으로 합의하였으나, 원고가 양해각서 무효통지서를 발송하여 40,000,000원이 추가로 지급된 것이라는 내용의 진술서(을 제6호증)를 작성한 점 등에 비추어 보면, 원고가 ○○건설에게 김○○ 소유 토지와 별개로 이 사건 토지를 특정하여 135,561,000원에 매도하였다기보다는 원고 및 김○○은 이 사건 토지 및 김○○만 소유 토지의 대금을 각각 특정하지 아니한 채 위 각 토지를 일괄하여 ○○건설에 양도하였다고 봄이 상당하다. 따라서 피고가 이 사건 토지를 양도가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 양도당시의 김○○ 소유 토지 및 이 사건 토지 전체의 실지거래가액을 공시지가로 안분하여 이 사건 쟁점토지의 양도가액을 계산한 것은 적법하다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 원고의 위 ②주장에 대한 판단(이 사건 토지의 양도금액의 산정)

살피건대, 앞서 인정한 사실 및 앞에서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은

사정, 즉 이 사건 대표회의는 이 사건 각 매매계약서가 작성된 2011. 8. 10. 김◎◎로부터 910,000,000원을 차용하여 같은 날 김○○, 원고의 딸 김□□, 정○○에게 총 910,000,000원을 지급하였고, ○○건설은 이 사건 조정이 성립한 때로부터 5일이 지난 2012. 5. 14. 김○○에게 40,000,000원을 지급함으로써 원고 및 김○○은 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지의 매매대금 등과 관련하여 합계 950,000,000원을 지급받은 점, 그런데 원고 및 김○○은 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지를 ○○건설에 양도하면서 주채무자인 ○○건설이 정○○에 대한 연대보증채무 240,000,000원을 변제할 것을 요구하였던 것으로 보이는 점, 김○○ 명의의 통장이 아닌 이 사건 대표회의 명의의 통장에서 2011. 8. 10. 정○○ 명의 통장으로 240,000,000원이 곧바로 입금되었고, 정○○은 위 240,000,000원을 지급받은 후인 2011. 11. 8. 김○○ 소유 토지의 위 담보가등기를 말소해준 점, 이 사건 양해각서 작성 당시 특약사항으로 이 사건 토지가액, 김○○ 소유 토지가액, 원고 및 김○○과 ○○건설과의 채무금 등을 합하여 총 910,000,000원으로 정한 것으로 보이는 점, 원고는 김○○이 김○○의 처남인 김◇◇로부터 김◇◇의 ○○건설에 대한 150,000,000원의 대여금 채권을 양도받아 ○○건설로부터 위 양수금을 지급받은 것이라고 주장하면서 채권양도양수계약서(갑 제15호증)를 제출하고 있으나, ○○건설에 위 채권양도통지를 하였다는 점을 인정할 아무런 자료가 없어 ○○건설이 김○○에게 지급한 금원을 김◇◇의 채권이라 단정할 수 없을 뿐만 아니라 이 사건 양해각서 작성과정에서나 이 사건 조정조서 성립과정에 있어 김◇◇ 채권의 존부에 관한 언급이 없었으므로, 이 사건 ㉮금원에 김◇◇의 ○○건설에 대한 채권이 포함되어 있다고 보기 어려운 점, 또한 원고는 김○○의 ○○건설에 대한

어음금 210,000,000원을 지급받은 것이라고 주장하고 있으나 원고가 제출한 약속어음은 그 액면금이 130,000,000원(발행일 1990. 5. 10.), 270,000,000원(발행일 1990. 8. 14.)으로서 원고 주장의 어음금채권과 그 액수가 맞지 않을 뿐더러 이 사건 양해각서 작성 당시로부터도 20년이 지난 것이어서 이 사건 ㉮금원에 위 어음금채권이 포함되어 있다고 보기 어려운 점, 나아가 원고는 2011. 7. 5. 이 사건 양해각서에서 정한 매매대금이 낮다고 주장하면서 이 사건 대표회의에 양해각서 무효통보서를 발송하였고, 이후 2012. 3. 23. 법무사 김▣▣에게 "토지에 관한40,000,000원, ������, 지급할 시에는 소유권이전등기의 절차를 하등에 이의 없이 이행한다"는 내용의 확약서를 교부하는가 하면, 김○○은 이 사건 조정이 성립한로부터 5일이 지난 2012. 5. 14. ○○건설로부터 이 사건 ㉱금원인 40,000,000원을 지급한 것으로 보아 이 사건 ㉱금원이 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지의 매매대금과 무관하게 지급한 것으로 보이지 않아 이 사건 ㉮, ㉱금원은 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지의 매매대금에 포함된다고 봄이 상당한 점 등을 종합하면, 원고 및 김○○은 이 사건 토지 및 김○○ 소유 토지를 일괄하여 710,000,000원{지급금액 합계 950,000,000원 - 정순옥에 대한 채무변제금 240,000,000원(= 이 사건 ㉰금원)}에 양도한 것으로 보이고, 이를 토지 면적별로 안분계산하면 원고의2012년도 귀속 양도소득세는 1,592,472원이 되므로, 이 사건 처분 중 위 1,592,472원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다. 따라서 원고의 ②주장은 위 인정범위 내에서 이유 있고, 나머지 부분은 받아들이지 아니한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하기로 하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.