매수인이 대출금채무 등을 제외한 나머지 매매대금을 모두 지급한 날 잔금청산 이 되었음

위 매매계약의 내용은 매매대금 중 2억 9,000만 원을 현실로 지급하고, 그 나머지에 대하여는 매수인이 보증금채권을 양도하고, 대출금채무를 인수한다는 의사를 표시함으로써 모두 이행한 것으로 해석됨

소득세법 제98조 양도시기

2014구단765 양도소득세부과처분취소

최00

중부세무서장

2014. 5. 14.

2014. 5. 28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2011. 6. 3.경 피고에게, 서울 중구 00동 000 소재 00상가 제00호 및 제000호(이하 합하여 '이 사건 부동산'이라 함)를 아래 표의 신고내역 기재와 같이 최00(이하 '매수인'이라 함)에게 4억 원에 양도하였다면서, 2011년 귀속 양도소득세 1,321,680원을 신고, 납부하였다.

나. 피고는 2013. 1. 1. 원고에게, 이 사건 부동산의 양도시기는 2009. 4. 22.이고, 양도가액은 4억 4,000만 원이라는 이유로 아래 표의 경정내역 기재와 같이 2009년 귀속 양도소득세 34,395,870원을 경정, 고지(이하 '이 사건 처분'이라 함)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 1, 2호증의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 이 사건 부동산의 관리를 소00에게 위임하였고, 소00은 2008. 12. 30. 이를 매수인에게 매도하면서, 매매대금 중 8,000만 원은 이 사건 부동산을 담보로 한 원고의 대출금채무를 매수인이 인수하는 것으로 갈음하기로 약정하였다. 이후 원고와 매수인 사이에 위 매매계약의 효력에 관한 다툼이 있어 소송이 있었고, 그 소송의 판결이 확정된 후인 2011. 3. 16. 이 사건 부동산에 관하여 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌으며, 매수인은 2011. 8. 4.에서야 위 대출금채무를 인수하여 변제하였다. 2) 소득세법령에 의하면 양도시기는 대금을 청산한 날로 보고, 대금 청산한 날이 불분명한 경우 등기일로 보며, 대금 청산일 전에 등기가 이루어지면 그 등기일로 본다.

따라서 이 사건 부동산은 그 대금이 모두 청산된 날이 대출금채무의 인수가 이루어진 2011. 8. 4.인데, 다만 그 전인 2011. 3. 16. 등기가 되었으므로, 그 등기일을 양도시기로 보아야 한다. 이와 달리 본 피고의 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 앞서 든 증거에 갑 1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합해 보면 아래 사실을 인정할 수 있다.

가) 원고는 2007. 6. 11. 이 사건 부동산을 취득한 후 상가운영회장인 소00에게 매매계약 및 임대차계약을 위임하였다. 원고를 대리한 소00은 2008. 12. 30. 위 매수인 최00에게 이 사건 부동산을 4억 4,000만 원에 매도하면서, 매매대금 중 7,000만 원은 위 상가의 다른 점포인 328호, 329호에 대한 매수인의 임대차보증금반환채권 및 권리금채권 7,000만 원을 소00이 대신 반환받아 대체하고, 8,000만 원은 원고가 이 사건 부동산을 담보로 대출받은 대출금채무를 매수인이 승계하는 것으로 대체하기로 약정하였다.

나) 매수인은 이 사건 매매대금으로 소00에게 계약 당일 4,000만 원, 2009. 1. 20. 5,000만 원, 2009. 3. 30. 2,000만 원 및 1억 7,000만 원, 2009. 4. 22. 1,000만 원 등 합계 2억 9,000만 원을 지급하였고, 2009. 4. 18. 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받아 사용하였다. 한편 원고는 소00으로부터 이 사건 부동산 매매대금 4억 4,000만 원

- 4 - 중 7,000만 원을 지급받았는데, 이후 소00은 위 상가 운영과 관련하여 수사를 받던 중 2009. 4. 30. 자살하였다.

다) 매수인은 원고를 상대로 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 청구하는 소를 제기하였고, 법원은 2010. 1. 20. '매수인이 소00과 약정한 대로 임대차보증금 등 반환채권액 및 대출금채무 승계액을 공제한 나머지 매매대금을 모두 지급하였다'는 이유로 소유권이전등기를 명하는 판결을 선고하였고, 이에 원고가 항소, 상고하였으나 2011. 2. 24. 그대로 확정되었다. 매수인은 위 확정판결에 기하여 2011. 3. 16. 이 사건 부동산에 관하여 2008. 12. 30. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

라) 한편 원고는 이 사건 부동산을 담보로 한 대출금채무 8,000만 원에 대하여

2011. 7. 11.까지 대출이자를 납입하였고, 위 채무는 2011. 8. 3. 모두 변제되었다. 2) 양도시기에 대한 판단

소득세법 제88조는 '양도'란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고, 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대통령령이 정한 경우를 제외하고 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 같은 법 시행령 제162조는 그 예외로서 1) 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일, 2) 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 양도시기로 정하고 있다.

돌이켜 보건대, 원고를 대리한 소00은 매수인과 사이에 이 사건 부동산의 매매대 금 중 일부를 양도인의 대출금채무 인수 및 양수인의 임대차보증금 등 채권 승계로 갈음하기로 약정하고, 그 나머지인 2억 9,000만 원을 2009. 4. 22.까지 모두 수령하였고, 한편, 원고는 2009. 4. 18. 이 사건 부동산을 매수인에게 인도하였다.

그렇다면 위 매매계약의 내용은 매매대금 중 2억 9,000만 원을 현실로 지급하고, 그 나머지에 대하여는 매수인이 보증금채권을 양도하고, 대출금채무를 인수한다는 의사를 표시함으로써 모두 이행한 것으로 해석되고, 이와 달리 '매수인이 대출금채무를 실제로 변제하거나 또는 대출기관에 면책적 채무인수의 의사표시를 하여 승낙을 받는 것'까지 매수인의 의무로서 매매계약의 내용으로 약정하였다고 볼 아무런 자료가 없다(만약 000과 매수인이 위와 같이 대출금채무를 변제하는 등으로 원고를 면책시키는 것까지 계약 내용에 포함하는 것으로 약정하고, 또 원고도 당시 그렇게 이해하고 있었다면 위 나머지 매매대금 2억 9,000만 원을 수수할 무렵 원고가 이 사건 부동산을 매수인에게 인도할 이유가 없었을 것이다).

따라서 매수인이 이 사건 부동산에 대한 대출금채무 등을 제외한 나머지 매매대금을 모두 지급한 2009. 4. 22.에 이 사건 매매계약상 약정 대금이 모두 청산되었다고 봄이 상당하다(한편, 원고는 그 이후에도 상당 기간 동안 대출금채무에 대한 이자를 납부하였으나, 이는 원고가 소00으로부터 매매대금을 제대로 전달받지 못하는 바람에 매수인과 위 매매계약의 효력을 다투는 과정에서 부득이 대출이자를 납부한 것으로 보이므로, 이러한 사정만으로 앞서 살핀 매매계약 내용의 해석이나 대금 청산일에 대한 판단을 뒤집기에는 부족하다 할 것이다).

3. 결 론

결국 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 주문과 같이 판결한다.