국세청 심사양도2011-0066 (2011.10.18)

토지를 미등기전매한 것으로 인정됨

토지 취득 후 양도인에게 토지를 되파는 재매매계약을 체결한 것은 인정되나 양도인이 대금을 지급기한까지 지급하지 않자 재매매계약의 효력을 부인하고 이를 제3자에게 미등기전매한 사실이 인정되고 달리 당초 매매계약이 합의해제 되었다거나 재매매계약이 이행되었다는 점을 인정할 수 없음

2012구단1726 양도소득세부과처분취소

신AA

성동세무서장

2013. 1. 18.

2013. 2. 22.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2010. 11. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 피고는 2010. 9. 24.부터 2010. 10. 13.까지 고양시 OO동 000 임야 1，336㎡ 및 같은 동 000 임야 63㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)의 양도에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 원고가 2007. 12. 26. 이 사건 토지를 윤BB로부터 000원에 취득하고도 소유권이전등기를 경료하지 않은 채，2009. 11. 30. 이CC에게 000 원에 양도하였다고 보고 2010. 11. 1. 원고에게 2009년 귀속 양도소득세 000원(신고불성설 가산세 000원， 납부불성실 가산세 000원 포함)을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

나. 원고는 이에 불복하여 2011. 3. 2. 국세청장에게 심사청구를 제기하였으며， 2011. 10. 20. 심사청구가 기각되자 2012. 1. 16. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제2호증， 을 제1호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

① 원고가 윤BB로부터 이 사건 토지를 매수하는 계약을 체결하고 그 대금을 모두 지급함으로써 이를 취득한 것은 사실이나 건축 인・허가가 되지 않음에 따라 그 매매계약은 2008. 3. 20. 또는 2008. 10.경 합의해제되었고， 윤BB가 소유자로서 이CC에게 이 사건 토지를 양도한 것이므로 원고가 이CC에게 이 사건 토지를 미등기 전매하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

② 설령 합의해제된 것이 아니라고 하더라도 원고는 2008. 3. 20. 또는 2008. 10. 경 윤BB에게 이 사건 토지를 000 원에 되파는 재매매 계약을 체결하였고， 윤BB가 이CC에게 이 사건 토지를 양도한 것이므로 원고가 이CC에게 이 사건 토지를 미등기 전매하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

③ 설령 원고가 이CC에게 이 사건 토지를 미등기 양도한 것에 해당한다고 하더라도 이CC에게 이 사건 토지가 000원에 양도되는 과정에서 원고가 실제로 수령하여 취득한 금원은 000원으로， 그 전인 2008. 7. 23. 이 사건 토지에 관한 근저 당권의 채권최고액이 000원에서 000원으로 증액되는 과정에서 대출금으로 취득한 000원과 2009. 8. 21. 원고가 윤BB의 승낙을 받아 사채업자 김DD 앞으로 이 사건 토지에 관한 가등기를 설정하여 주면서 차용한 000원을 이CC에 대한 이 사건 토지의 양도를 도운 김EE이 2009. 11. 25. 이 사건 토지에 근저당권을 설정하면서 대출받은 금원으로 모두 변제한 이익을 더할 때， 000 원(= 000원 + 000원 + 000원)을 취득한 것 인데 ，이 는 원고가 이 사건 토지를 윤BB로부터 000원에 취득할 때 인수채무액 000원을 차감한 실제 지출 금원 000원에 이자조의 돈 000원이 더해 진 것 뿐이므로 실제 양도차익은 없다. 이CC에 대한 양도과정에서 윤BB가 취득한 000원 및 위 김EE이 취득한 000원(원고의 위 000원 + 윤BB 의 위 000원 + 김EE의 위 000원 = 양도가액에서 취득가액을 차감한 잔액 000원)은 양도차익 산정에서 공제될 필요경비에 해당하는 것이다. 따라서 윤BB가 취득한 2000원 및 위 김EE이 취득한 000원을 필요경비로 공제하지 않고 위 000원을 양도차익에 포함시킨 피고의 이 사건 처분은 위법 하다.

나. 판단

(1) 원고의 (①, ②) 주장에 관한 판단

갑 제3 내지 5호증， 을 제3 내지 12호증(이상 각 가지번호 포함)의 각 기재， 갑 제6， 7， 9호증의 일부 기재， 증인 윤BB， 성FF의 각 일부 증언에 변론 전체의 취지를 더하면， 원고가 2008. 10.경 윤BB에게 이 사건 토지를 000원에 재매매하는 계약 을 체결한 것은 인정되나， 윤BB가 2009. 3. 20.까지 지급하기로 한 000원의 대금을 그 지급기한까지 전혀 지급하지 않자 원고는 재매매계약의 효력을 부인하고 이를 제3 자에게 미등기 전매하고자 하였고， 윤BB가 미등기 전매의 대가로 0000 원을 요구 하면서 그에 협조하지 않고 2009. 6. 24. 또 다른 제3자인 김GG에게 이 사건 토지에 관한 채권최고액 0000 원의 근저당권을 설정하여 주자 2009. 9. 22. 윤BB를 배임죄로 고소하는 등의 우여곡절 끝에 윤BB의 동의를 끌어내 개발컨설팅 용역업자인 주식회사 HH서비스 대표이사 성FF과 그의 소개로 알게 된 김EE의 도움을 받아 이 사건 토지를 이CC에게 미등기 전매하고 그 과정에서 자신이 채무자로 되어 있던 이 사건 토지에 관한 2008. 7. 23.자 채권최고액 000원의 근저당권 및 자신이 윤BB에게 요청하여 설정한 2009. 8. 21.자 김DD 명의의 소유권이전청구권가등기를 말소한 것으로 보이므로 원고와 윤BB 사이의 원 매매계약이 2008. 3.경 또는 같은 해 10.경 합의해제된 것에 불과하다거나 이CC에 대한 양도 과정이 위 시기에 체결된 윤BB와의 재매매계약의 이행 또는 원 매매계약의 합의해제에 해당한다는 원고의 (①, ②) 주장은 모두 이유 없다. 이는 앞서 든 증거들에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정을 고려하면 더욱 그러하다.

㉠ 윤BB가 2009. 3. 20.까지 원고에게 재매매 잔금 000원을 전혀 지급하지 못하는 상황이 된 후 윤BB는 이 사건 토지에 관한 처분권을 주장하지는 못했던 것으로 보이고 그저 원고의 미등기 전매에 대하여 이의를 제기하면서 일정한 이익을 얻으려고 했던 것으로 보인다.

㉡ 원고는 당초 윤BB와의 매매계약을 체결할 때 소유 명의 이전과 관련하여 자신 또는 자신이 지정하는 자 또는 현 소유자(윤BB) 명의로 할 가능성을 열어 놓고 있어서 미등기 전매뿐만 아니라 윤BB에 대한 명의신탁까지 염두에 두고 있었던 것으로 볼 여지가 있다.

㉢ 원고와 윤BB의 당초 매매계약에서 산지전용허가를 받기로 한 것은 이 사건 토지가 토지거래허가구역임에도 불구하고 원고와 같은 외지인이 이를 취득할 수 있도록 하기 위함이었는데， 원고는 2008. 5. 31. 이 사건 토지에 관하여 토지거래허가구역이 해제되었고， 윤BB가 2009. 3. 20.까지 재매매 잔금을 지급하지 못하는 상황이 되었음에도 불구하고 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 않고 제3자에 대한 전매를 추진하였던 것으로 보인다.

㉣ 원고는 2008. 3. 6. 이 사건 토지와 인접한 토지인 같은 동 000 외 7필지 및 그 지상 건물을 신JJJ으로부터 매수하는 계약을 체결한 후 2008. 6. 26. 이를 취득하여 2009. 1. 19. 이 사건 토지와 함께 주식회사 II홀딩스에 매도하는 계약을 체결한 적이 있으며， 2009. 11. 30. 이 사건 토지를 이CC이 취득하던 날 위 인접 토지 및 그 지상 건물도 이CC에게 양도하였다. 원고는 이 사건 토지와 위 인접 토지 및 그 지상 건물을 이CC에게 양도한 것과 관련하여 2010. 2.경 위 주식회사 II홀딩스로부터 사기 등으로 고소를 당하였고， 2010. 3.경 위 회사는 그 고소를 취하하였다.

㉤ 원고는 위 인접 토지 및 그 지상 건물 취득을 위한 매매계약 시에도 매매계약서에 매수인을 "신AA 외 2인"으로 기재하여 미등기 전매의 가능성을 어느 정도 열어 놓고 있었던 것으로 보인다.

㉥원고는 2009. 10.경 위 주식회사 HH서비스(대표이사 성FF)와 사이에 이 사건 토지와 위 인접 토지에 관하여 토지 사용권 또는 소유권이 있음을 전제로 위 토지들에 대한 개발 또는 매각을 위한 컨설팅 계약을 체결한 바 있는데， 윤BB는 그 계약의 당사자가 아니고 이 사건 토지에 관한 사용승낙서를 교부한 것으로 보인다.

㉦ 이CC은 이 사건 토지의 매매대금 000 원 중 000원은 2009. 11. 30. 고촌농업협동조합으로부터 이 사건 토지에 관한 근저당권을 담보로 000원 가량을 대출받은 후 그 금원으로 이 사건 토지에 설정되었던 근저당권과 가등기를 말소하고 그와 관련된 원고의 채무 000원을 변제한 김EE의 고촌농업협동조합 대출계좌로 입금하였고，그 나머지에 해당하는 000원은 2009. 12. 2. 윤BB의 신한은행 계화로 입금하였으며 윤BB의 계좌에 입금된 위 돈 중 000원은 여러 장의 수표로 원고에게 교부되었고，000원 역시 여러 장의 수표로 김EE 측에게 교부되었으며，000원은 수표 또는 계좌이체를 통하여 윤BB 측에 교부 또는 송금된 것으로 일응 보이기는 하나， 위 윤BB 계좌에서 윤BB 측에 일응 넘어간 것으로 보이는 수표 또는 금원의 출금 또는 계좌이체 조차 이CC이 입금한 위 2009. 12. 2. 당일 이루어졌으며， 윤BB가 김EE에게 위 000원을 어떤 명목으로 교부한 것인지를 증명할 수 있는 객관적인 증거가 전심절차 및 이 사건 변론에서 증거로 제출된 바 없다. 그리고 윤BB가 실제로 000원을 취득한 것이라고 하더라도 이는 뒤에서 보는 바와 같이 윤BB가 원고의 미등기 전매에 협조하는 데 대한 대가와 양도소득세 증가분 등으로 지급받았을 가능성이 높다.

㉧ 이CC에 대한 양도를 주도한 것으로 보이는 김EE을 물색한 사람은 원고로부터 부탁을 받은 성FF이지 윤BB가 아니다. 김EE이 양도 과정에서 윤BB로부터 매매에 관한 위임을 일부 받은 것이 있다고 하더라도 이는 원고의 미등기 전매에 관하여 윤BB가 협조하는 차원에 불과한 것으로 보인다.

㉨ 원고는 이CC이 이 사건 토지를 취득한 직후인 2009. 12. 3. 위 주식회사 HH서비스(대표이사 성FF)에 컨설팅비 명목으로 000원을 지급하였는데，이는 이 사건 토지의 매매를 원활하게 한 것에 도움을 준 것에 대한 대가도 포함하고 있는 것으로 보이고， 윤BB가 위 회사 또는 김EE에게 컨설팅비 등 사례금을 지급한 적은 없는 것으로 보인다.

(2) 원고의 ③ 주장에 관한 판단

원고가 이 사건 토지를 윤BB로부터 취득하여 이CC에게 미등기 양도하였음이 인정되는 이상 원고의 양도가액은 00 원， 취득가액은 000원이며 이CC이 양도가액 00 원 전액을 지급한 것이므로 결국 양도가액과 취득가액의 차액 000원이 양도차익에 해당하지 않는다는 원고 주장은 결국 이 금원이 필요경비에 해당한다는 주장에 해당하는 바， 원고가 이자조로 취득하였다고 하는 위 00원을 소득세법 제97조의 규정에 의하여 양도가액에서 공제되는 필요경비인 취득가액， 자본적 지출액， 양도비 등으로 볼 수 있는 법률적 근거는 없으므로， 이하에서는 윤BB 와 김EE이 취득하였다는 원고 주장의 금원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부에 관하여 살펴본다. 우선， 앞서 본 사실관계를 종합하면， 윤BB가 이CC 지급의 매매대금 중 000원을 일응 취득한 것으로 볼 여지가 있기는 하나， 우선 이 금원의 지급 명목을 직접적으로 확인할 수 있는 객관적인 증거가 없고，설령 위 금원이 모두 윤BB 에게 귀속된 것이라고 하더라도 갑 제7호증의 일부 기재，증인 성FF의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 더하면， 원고의 미등기 전매 은폐를 전제로 윤BB가 납부하여야 할 양도소득세 증가분， 윤BB가 미등기 전매에 협조하는 데 대한 대가 등으로 원고 측에서 윤BB에게 임의로 지급한 금원으로 보이는바， 이는 소득세법 제97조의 규정에 의하여 양도가액에서 공제되는 필요경비인 취득가액， 자본적 지출액， 양도비 등에 해당 하지 않는다. 다음으로， 앞서 본 사실관계와 든 증거들을 종합하면， 김EE이 2009. 11. 25. 고촌농업협동조합에서 윤BB 명의의 이 사건 토지에 채권최고액 000원의 근저당권을 설정하면서 000원 가량을 빌려 원고가 200B. 7. 23. 이 사건 토지를 담보로 000 원을 빌리면서 설정한 채권최고액 000원의 근저당권과 2009. B. 21. 원고가 자신에 대한 000원의 채권자인 김DD에게 설정하여 준 이 사건 토지에 관한 소유권이전청구권가등기를 말소함으로써 이CC에 대한 이 사건 토지의 양도를 도왔으며 김EE이 이CC 지급의 매매대금 중 000원을 일응 취득한 것으로 볼 여지가 있기는 하나，우선 김EE이 취득하였다고 원고가 주장하는 000원의 지급 명목을 직접적으로 확인할 수 있는 객관적인 증거가 없고，갑 제6， 7， 9호증의 각 기재， 증인 윤BB， 성OO의 각 증언을 비롯하여 원고가 제출하는 증거들만으로는 김EE이 원고 주장의 000원을 종국적으로 취득하였고，그 명목이 중개수수료 등 양도비에 해당하는 금원임을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 위 ③ 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.