국세청 심사양도2011-0226 (2011.11.24)

전소유자로부터 소유권을 넘겨받은 상태에서 미등기전매한 것으로 봄이 타당함

부동산 매매대금의 영수증을 원고 명의로 작성하여 준 점, 부동산 매수자로부터 매매대금을 전액 수령하여 그 중 일부만 전 소유자에게 전달하여 양도차익의 대부분을 취득한 점 등에 비추어 부동산의 사실상 소유권을 전소유자로부터 넘겨받은 상태에서 미등기전매하였다고 봄이 타당함

소득세법 제104조의3

2012구합787 양도소득세부과처분취소

이AA

고양세무서장

2012. 7. 24.

2012. 8. 28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 2011. 2. 9.1) 원고에 대하여 한 2002년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 장DD 소유의 고양시 일산동구 OO동 0000 임야 1，278㎡와 같은 동 000 임야 223㎡ 중 141/233지분(이하 총칭하여 '이 사건 각 토지'라 한다)에 관하여 2002 8. 27. 조EE 앞으로 같은 달 1.자 매매2)를 원인으로 한 소유권이전등기가 각 마쳐졌 다.

나. 피고는， 원고가 장DD로부터 이 사건 각 토지를 000원에 매수한 다음 원고 명의로 소유권이전등기를 하지 않은 채 조EE에게 000원에 전매한 것으로 보고， 2011. 2. 9. 2002년 귀속 양도소득세 000원을 부과(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

다. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2011. 8. 30. 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나， 위 청구가 2011. 11. 24. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제3호증의 1， 2， 을 제1， 5호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 장DD로부터 이 사건 각 토지에 관한 처분의 대리권을 수여받아，매도금액 중 000원만 주고 나머지는 원고의 중개료로 하기로 한 약정에 따라， 장DD과 조EE을 중개하여 조EE에게 이 사건 부동산을 000원에 매수하게 한 후， 위 약정에 따라 매매대금 중 000원만 장DD에게 전달하고， 나머지 000원을 중개료 명목으로 가졌을 뿐이다. 따라서 위 000원은 장DD과 조EE을 중개하여 받은 중개료로서 소득세법 제21조 제16호 소정의 기타소득이 될지언정 소득세법 제94조 소정의 양도소득은 아니다. 가사 피고의 주장과 같이 이 사건 부동산의 매도가액을 000원으로 보더라도 장DD에게 전달한 000원을 제외한 차액인 000원 역시 장DD과 조EE을 중개하여 받은 중개료로 보아야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 원고에게 양도소득세를 부과한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령의 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고는 2001. 초순경 고양시 일산동구 OO동에서 건설시행 및 분양대행업 등을 목적으로 하는 주식회사 QQ산업을 경영하면서， 정RR와 정RR 소유의 고양시 일산동구 OO동 0000 임야 15，938㎡(이 사건 각 토지가 속해 있었음)를 200 내지 500평씩 총 11필지로 가분할하여，이를 분양하기로 하는 분양계약을 체결하고，이에 따라 이 사건 각 토지 부분3)을 000원에 장DD에게 분양하였으며，2002. 3. 8. 장DD 앞으로 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기가 각 마쳐졌다.

(2) 그 후 이 사건 각 토지에 관하여 장DD과 조EE 명의로 작성된 2002. 7. 25. 자 매매계약서(갑 제11호증， 을 제6호증)에는 매도인 장DD， 매수인 조EE， 매매대금 000원，중개업자 주식회사 SS컨설팅(대표자 원고)으로 기재되어 있다.

(3) 그러나 장DD은 2010. 7. 22.경 최초 장DD에게 부과된 양도소득세 부과처분에 관하여 과세전적부심사청구를 하면서， "자신이 이 사건 각 토지를 원고를 통해 분양받는 과정에서 처음 약속하였던 것과 상이한 토지를 배정받음으로써 계약해지를 요구하였다. 조EE에게는 이 사건 각 토지에 관하여 000원을 받은 사실이 전혀 없으며 매매계약서도 작성한 사실이 없고， 다만， 원고에게 보상비로 000원을 수령하고 기존 매입금액을 더한 000원으로 매매계약서를 작성하여 준 후 매도용 인감증명서를 발급해 주었을 뿐이다 라고 진술하였다.

(4) 조EE도 파주세무서에서의 양도소득세 조사시，이 사건 각 토지를 매수하면서 원고의 요구로 매매대금이 000원인 다운계약서를 작성하였으나，실제 이 사건 각 토지의 매매대금은 000원이며 이를 원고에게 아래와 같이 지급하면서 원고로부터 영수증 총 5장(갑 제5호증의 1 내지 5， 을 제7호증)을 수령하였다는 취지로 진술하였고，이에 대한 금융증빙자료도 제출하였다.

(5) 원고는 고양세무서에서의 양도소득세 재조사시 조EE으로부터 매매대금으로 000원을 받은 것으로 기억하나 증빙서류는 아무 것도 없고，조EE에게 합계 000원을 수령하였다는 영수증들을 발급한 사실은 있으나 아무 뜻 없이 작성 해 준 것이라는 취지로 진술하였다.

(6) 한편， 원고는 이 사건 각 토지 바로 인근의 고양시 일산동구 OO동 000 외 2필지 토지 합계 1，322㎡)를 정RR로부터 매수하여 소유하다가 이 사건 각 토지의 조 EE에 대한 양도와 비슷한 시기인 2002. 9. 10. 윤TT에게 양도한 바 있다.

[인정근거] 갑 제2호증， 갑 제5호증의 1 내지 5， 갑 제6， 9， 10， 11， 16호증， 을 제1내지 10호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 소득세법(2002.12.18.법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제104조 제3항에 의하면， 양도소득세의 과세대상이 되는 미등기 양도는 같은 법 제94조 제1항 제1호(토 지 또는 건물) 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 그리고 이와 같은 미등기 양도에 해당한다는 사실은 과세요건에 관한 사항으로서 원칙적으로 과세관청인 피고가 그 증명책임을 지는 것이지만， 양도인과 양수인 사이의 매매에 관여하여 이득을 얻은 행위가 그 양도 목적물을 취득하여 이루어진 미등기 양도인지 아니면 양도를 알선한 중개 등에 그치는지를 판단할 때에는， 거래의 경위， 당사자들의 의사， 계약서의 내용， 대금의 변제 등 이행 과정， 거래 후의 정황 등의 객관적인 사정에 비추어 그 행위자가 독립된 거래 당사자로서 권리와 의무를 가지는지， 그의 명의로 양도 목적물을 임의로 처분할 권한을 가지는지， 그리고 양도 목적물의 가 액 변동 등에 관한 위험을 인수한 것으로 볼 수 있는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이다.

(2) 이 사건에 관하여 보건대， 앞서 인정한 사실에 드러난 다음과 같은 사정 즉， ① 장DD은 조EE과 매매계약을 체결한 것이 아니라， 원고에게 이 사건 각 토지에 관한 매매계약 해제를 요구하다가 보상비로 000원을 수령하는 대가로 원고에게 기존 매입금액을 더한 000원으로 매매계약서를 작성하여 준 후 매도용 인감 증명서를 발급해 주었다고 진술하고 있는 점，② 앞서 본 조EE이 제시한 금융증빙자료， 원고 발행의 영수증들 및 위 영수증들에 대한 원고의 두루뭉실한 진술 등에 비추어 이 사건 각 토지의 실제 매매대금은 매매계약서에 기재된 000원이 아닌 0000원으로 보이는 점(이에 비추어 이에 반하는 갑 제13호증의 기재는 믿지 아니함)， ③ 부동산 매매대금을 지급하면서 그 근거로 작성된 영수증은 매도자의 명의로 직접 작성하는 것이 일반적인 거래의 관행이라 할 것인데， 원고는 위 000원에 대한 영수증들을 원고 자신의 명의로 작성하여 준 점，④ 원고는 이 사건 각 토지의 매수자인 조EE으로부터 매매대금 000원 전액을 직접 수령하였고，그 매매대금 중 일부인 000원만 장DD에게 전달한 것에 그친 점，⑤ 결국 이 사건 각 토지 양도로 인한 양도차익 000원 중 대부분인 000원(= 이 사건 매매대금 000원 - 취득금액 000원 - 장EE에 대한 보상비 000원)을 원고가 취득한 점，(6) 원고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 토지와 인접할 뿐만 아니라 유사한 과정을 거쳐 분할된 정RR 소유의 000 외 2필지 토지를 자신이 직접 소유하다가 이 사건 각 토지의 조EE에 대한 양도와 비슷한 시기에 타인에게 양도 하였던 점 등에 비추어 보면，원고가 이 사건 각 토지에 관한 사실상 소유권을 장DD 로부터 넘겨받은 상태에서 이를 조EE에게 미등기전매 하였다고 봄이 상당하다. 따라 서 이와 다른 전제의 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.