국세청 심사양도2011-0245 (2011.11.21)

검인계약서상 거래가액을 취득 실지거래가액으로 본 것은 적법함

검인계약서를 제외하고는 취득 당시 대물변제 계약서 또는 그에 준하는 채무정산자료를 보유하고 있지 않고 대물변제로 소멸하는 채권 외에 별도로 대금을 지급하엿음을 인정할 증거가 없으므로 검인계약서상 거래가액을 취득 당시 실지거래가액으로 본 처분은 적법함

소득세법 제97조

2012구단4633 양도소득세부과처분취소

장XX

종로세무서장

2012. 6. 8.

2012. 7. 6.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2011 8. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 000원의 부과처분 중 000원을 초과하는 세액 및 농어촌특별세 000원의 부과처분 중 000원을 초과하는 세액을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2010. 10. 7 . 경AA에게 경기 여주군 대신면 XX리 000 전 1,723㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 000원에 양도하고, 양도소득세 신고 시 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 이 사건 토지를 대물변제로 취득하였으나 그 대물변제가액이 불분명하다는 이유로 소득세법 시행령 제176조의2에 의거 환산가액인 000원으로 하여 합산대상 소득금액이 있어 양도소득금액을 조정한 후 2010년 귀속 양도소득세 000원을 신고 하였다.

나. 이 사건 토지는 경기 여주군 대신면 XX리 000 전 2,790㎡에서 2002. 6. 5 전 988㎡가 같은 리 000-2로 분할되고(남은 면적은 1,802㎡이다. 2010. 5. 3 전 79㎡가 다시 같은 리 000-3으로 분할된 후 남은 토지인데, 피고는 원고의 신고 내용에 대한 세무조사 결과, 이 사건 토지의 전 소유자인 경BB의 진술에 터잡아 경BB가 원고로부터 차용하였다는 000원을 이 사건 토지의 분할 전 토지 1,802㎡(이하 '분할 전 토지 1,802㎡'라고 한다)의 취득가액으로 보고 이 사건 토지의 취득가액을 000원 (= 000원 x 1,723 / 1,802㎡)으로 하여 2011. 8. 1. 원고에 대하여 2010년 귀속 양도소득세를 000원으로 경정하고, 2010년 귀속 양도소득세의 일부 감면에 따라 부과되는 농어촌특별세를 000원에서 000원으로 경정하였다(이하 '이 사건 제1차 부과처분'이라 한다)

다. 원고는 이 사건 제1차 부과처분에 불복하여 20ll. 10. 28. 국세청장에게 심사청구를 하였는데, 심사청구에 대한 심리가 진행되던 중인 2011, 11. 17. 피고는 원고와 경BB가 작성하여 여주군수로부터 검인을 받은 계약서 상 매매대금 000원을 분할 전 토지 1,802㎡의 취득가액으로 보고 이 사건 토지의 취득가액을 000원(= 000원 x 1,723㎡ / 1,802㎡)으로 하여 양도소득세를 재계산한 후 2010년 귀속 양도소득세를 000원으로 경정하고, 농어촌특별세를 000원에서 000원으로 경정하였다(이하 '이 사건 제2차 부과처분'이라 한다)

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 6, 7호증, 을 제l 내지 3호증(이상 각 가지번호 포함), 갑 제8호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장요지

피고가 2011. 8. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 000원의 부과처분(2011. 8. 1. 당초 000원이 부과되었다가 후에 감액 경정된 것이다) 중 000원을 초과하는 세액 및 농어촌특별세 000원(2011. 8. 1. 당초 000원이 부과되었다가 후에 증액 경정된 것이기는 하나, 양도소득세와 함께 보면 전체 세액은 감액되었다)의 부과처분 중 000원을 초과하는 세액은 다음과 같은 이유로 위법하다.

① 원고가 2005. 11. 30. 경BB로부터 이 사건 토지를 대물변제 등으로 취득한 실지거래가액은 000원이 아니라 000원{= (000원 + 000원 + 000원 + 000원 - 000원) x 1,723㎡ / 1,802㎡}이고, 양도가액에서 공제할 필요경비는 피고가 인정한 000원{= (000원 x 1,123㎡ / 1,802㎡) + 000원}이 아니라 000원(= 000원 + 000원 + 000원)이며 세부 내역은 아래와 같다.

[위 취득가액 000원의 세부 내역]

◇ 000원 : 원고가 경BB를 상대로 제기한 서울지방법원 1996. 4. 23 선고 96가단 233호 사건의 판결에서 지급을 명한 1990. 2. 2.자 대여금 000원 및 이에 대한 1996. 2. 11. 부터 2005. 11. 29. 까지의 이자 000원의 합계액(000원의 대여일은 1990. 2. 2. 이고, 000원의 대여일은 1990. 3. 6.임 )

◇ 000원 : 원고가 1990. 3. 6 경BB에게 대여한 000원 및 이에 대한 1990. 3. 7.부터 2005. 11. 29.까지의 이자 000원의 합계액

◇ 000원 : 원고가 1990. 2. 3 경BB로부터 액면금 000원 및 200만 원의 약속어음공정증서를 받고 대여한 금원

◇ 000원 : 원고가 분할 전 토지 1,802㎡를 취득할 때 경BB에게 추가로 지급한 대금

◇ 000원 : 1996. 1. 10. 수용되어 2002. 6. 5. 이 사건 토지의 분할 전 토지 2,790㎡ 에서 분할된 같은 리 000-2 전 988㎡'에 관하여 원고가 압류 ・ 전부받아 추심한 수용보상금

[위 필요경비 000원의 세부 내역〕

◇ 000원 : 위 전 988㎡가 수용되자 원고가 경BB에 대한 채권을 확보하기 위하여 수용 보상금청구채권의 압류 등에 지출한 비용

◇ 000원 : 원고가 분할 전 토지 1,802㎡를 취득할 때 납부한 등록세 및 취득세

◇ 000원 : 원고가 이 사건 토지를 경AA에게 매도할 당시 소개비로 지급한 금원

② 설령 그렇지 않다고 하더라도 원고가 이 사건 토지를 취득한 실지거래가액이 확인되지 않는 경우이므로 그 취득가액은 환산가액에 의하여야 한다.

나. 판단

(1) 원고의 ① 주장에 관한 판단

(가) 취득가액 에 관한 부분

먼저, 원고의 ① 주장 중 취득가액에 관한 부분은 분할 전 토지 1,802㎡의 총 매수대금이 000원(= 000원 + 000원 + 000원 + 000원)인데, 그 중 추가로 지급된 000원을 제외한 부분은 대물변제로 소멸하게 된 채무액 이고, 이 사건 토지의 분할 전 토지 2,790㎡ 중 수용된 988㎡의 수용보상금을 원고가 채권압류 등을 통하여 취득하였으으로 이를 위 총 매수대금에서 차감한 000원 (= 000원 - 000원)이 분할 전 토지 1,802㎡의 종국적인 매수대금이 라는 취지이다.

그런데 매매당사자들이 직성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것인바(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조), 당사자 사이에 다툼이 없거나, 앞서 든 증거들과 갑 제4, 9호중(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 ㉠ 내지 ㉥의 각 사정을 종합하면, 갑 제1 내지 5, 8호증(각 가지번호 포함)의 각 기재만으로는 분할 전 토지 1,802㎡의 취득 당시 실지거래가액이 원고 주장의 000원이라거나 위 검인계약서 상의 매매대금 000원을 초과한다는 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 이 사건 토지의 취득 당시 실지거래가액은 피고가 본 바와 같이 위 검인계약서에 의한 000원(= 000원 x 1,723 / 1,802㎡)으로 봄이 타당하다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다

㉠ 원고는 1997. 6경 압류 및 전부명령을 통하여 위 토지수용보상금을 수령한 것으로 보이는데, 원고의 압류 및 전부명령의 집행권원은 집행력 있는 위 판결정본이었다 그런데 위 토지수용보상금은 그 수령 시까지 발생한 원고의 경BB에 대한 위 판결금 채권 중 이자 내지 지연손해금(1996. 2. 11부터 1997. 6. 11.까지로 잡을 경우 약 000원이다)에 충당된 후 원금 중 일부에도 충당된 것으로 보인다.

㉡ 따라서 원고가 위 토지수용보상금의 변제충당을 감안하지 않고 위 판결금 채권 전액이 분할 전 토지 1,802㎡의 총 매수대금 000원에 포함되고 여기서 위 토지수용보상금을 차감해야 종국적인 매수대금이 된다는 원고의 주장은 변제충당의 법리에 어긋나는 것이다(시간적 순서와도 맞지 않아 논리상 어색한 점도 있다).

㉢ 원고가 주장하는 채권액 000원은 대여금 000원과 그 이자 내지 지연손해금인데, 원고가 주장하는 대여금 000원의 대여일이 1990. 3. 6., 변제기가 1990. 4. 5 임에도 불구하고 원고 주장과 같이 1996년의 위 대여금 청구소송의 청구에서 빠져 있었다면, 그 소제기 무렵 위 대여금 000원의 채권은 위 대여금 000원과 별도로 존재하지 않았던 채권으로 볼 여지가 많다(위 대여금 000원의 대여일이 위 판결금 중 000원의 대여일인 1990. 3. 6 인 점을 고려하면, 위 대여금 000원은 위 판결금 중 원금 000원에 포함되는 것으로 볼 여지가 있다)

㉣ 원고가 주장하는 대여금 000원은 당초 소장에서는 주장하지 않다가 2012. 5. 4.자 준비서면에서야 비로소 이를 주장하기 시작한 점, 그 공정증서의 약속어음 발행일이 1990. 2. 2로서 위 판결금 중 000원의 대여일인 1990. 2. 2.과 같은 점을 감안하면, 원고 주장과 같이 위 대여금 000원이 1996년의 위 대여금 청구소송의 청구에서 빠져 있었다면, 그 소제기 무렵 위 대여금 000원의 채권은 위 대여금 000원과 별도로 존재하지 않았던 채권으로 볼 여지가 많다(위 대여금 000원은 위 판결금 중 원금 000원에 포함되는 것으로 볼 여지가 있다).

㉤ 원고는 위 검인계약서를 제외하고는 분할 전 토지 1,802㎡를 취득할 당시 대물변제계약서 또는 그에 준하는 채무정산자료를 보유하고 있지 않는 것으로 보인다.

㉥ 갑 제5호증의 1, 2의 각 기재만으로논 원고가 분할 전 토지 1,802㎡를 취득할 당시 대물변제로 소멸하는 채권 외에 별도로 000원을 지급하였음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(나) 필요경비에 관한 부분

원고의 ① 주장 중 필요경비에 관한 부분에 관하여 보건대, 이 사건 토지의 분할 전 토지 2,790㎡ 중 전 988㎡가 1996. 1. 10 수용되자 원고의 경BB에 대한 채권을 확보하기 위하여 수용보상금채권의 압류 등에 소요하였다는 비용은 원고가 이 사건 토지를 취득하기 훨씬 전인 1996. 1.경 자신의 대여금 채권을 보전하기 위하여 지출한 것으로 이 사건 토지에 관한 필요겸비로 인정하기 어렵고, 분할 전 토지 1,802㎡를 취득할 때 납부한 등록세 및 취득세 000원 중 이 사건 토지에 관한 부분은 면적 비율로 안분한 000원이라고 할 것이므로 피고가 여기에 소개비 000원을 더하여 필요경비를 000원으로 본 것은 적법하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다

(2) 원고의 ② 주장에 관한 판단

앞서 본 바와 같이 이 사건 토지의 취득 당시 실지거래가액은 피고가 본 바와 같이 위 검인계약서에 의한 000원(= 000원 x 1,723 / 1,802㎡)으로 봄이 타당하므로, 이 사건 토지를 취득한 실지거래가액이 확인되지 않는 경우라고 할 수 없다. 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 소결

따라서 피고가 2011. 8. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 및 놓어촌특별세 부과 처분 중 감액경정 되고 남은 부분인 양도소득세 000원 및 농어촌특별세 000원은 적법하다,

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.