서울행정법원 2010. 10. 19. 선고 2010구단4684 판결

"가. 원고는 2004. 4. 21.경 대구 BB구 CC동 1244 DDDDDD 701호와 801호(이하 '이사건 부동산'이라 한다)를 최EE(33/100 지분), 정FF(33/100 지분)과 함께 분양받아 34/100 지분(이하이 사건 지분'이라 한다)을 취득하였다. 그 후 원고, 최EE, 정FF(이하원고 등'이라 한다)은 이 사건 부동산의 위 각 소유지분을 2007. 1. 2. 우GG에게 양도하였다.",나. 원고는 2007. 3. 22.경 피고 측에, 원고 등이 이 사건 부동산을 40억 원에 양도하였다고 하며 실지거래가액으로 하여 이 사건 지분의 양도가액을 1,360,000,000원, 취득 가액을 1,703,772,000원(지역난방 및 시설공사비 포함)으로 하여 양도차익을 계산한 후 양도차익이 없다는 내용으로 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

다. 피고는 2009. 3. 17. 원고에게, 원고가 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없고 이 사건 부동산의 실지양도가액을 인정할 만한 자료가 없어 실지양도가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 이유로, 기준시가로 하여 이 사건 지분의 양도가액을 1,391,077,720원, 취득가액을 922,819,434원, 필요경비를 27,684,582 원으로 계산하여 산정한 2007년 귀속 양도소득세 215,491,040원을 경정 ・ 고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 갑 제9호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고 등은 이 사건 부동산을 우GG에게 40억 원에 양도하였고, 이는 매매계약서, 영수증 등의 서류에 의하여 확인할 수 있는데도, 피고가 이 사건 부동산의 실지양도가액 을 확인할 수 없다는 이유로 기준시가를 적용하여 양도소득세를 산정하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고 등은 이 사건 부동산을 32억 원에 취득하여 이 사건 부동산 전체에서 목욕탕을 운영하다가 우GG에게 이 사건 부동산과 목욕탕 영업시설 일체를 매도하기로 하고서 2007. 1. 2. 이 사건 부동산에 관하여 우GG 명의로 소유권이전등기를 경료해 주었다. 그런데 이 사건 부동산의 양도 당시인 2007. 1. 2. 당시 김HH, 최JJ, 신KK, 이LL 등 수인의 임차인들이 위 목욕탕 내에서 매점, 식당 또는 스포츠 마사지실 등을 운영하고 있었다.

(2) 2007. 1. 2. 현재 이 사건 부동산에 관하여는 채무자가 최EE 내지 정FF이고, 채권최고액이 각 19억 2,000만 원, 근저당권자가 각 농업협동조합중앙회로 된 각 근저당권이 설정되었고, 그 당시 위 각 근저당권채무의 원금은 합계 32억 원이 잔존하고 있었다.

(3) 또한, 2007. 1. 2. 당시 이 사건 부동산의 전체 또는 원고 등의 지분에 관하여 주민세 내지 환경개선부담금 체납을 이유로 대구 BB구 명의의 압류등기, 관리비 체납을 이유로 DDDDDD번영회 명의의 가압류등기(청구금액 63,819,212원), 이LL 내지 신KK 명의의 각 가압류등기(청구금액 3,000만 원 내지 7,000만 원) 등이 각 경료되어 있었다.

"(4) 원고 등이 2007. 1. 2. 이 사건 부동산에 관하여 우GG 명의로 소유권이전등기를 하는 과정에서 제출한 2006. 12. 18.자 검인계약서(이하이 사건 매매계약서'라 한다)에는, 이 사건 부동산의 총 매매대금을 40억 원으로 하되, 그 중 계약금 8억 원은 계약 당일에 지불하고 잔대금 32억 원은 2009. 12. 29. 지급한다는 내용으로 되어 있을 뿐, 우GG가 이 사건 부동산과 관련한 위 근저당권채무 및 임대차보증금반환채무 등을 인수하여 매매대금의 일부로 갈음한다는 내용이 전혀 명시되어 있지 않다.",(5) 우GG 작성의 2009. 9. 2.자 확인서에는, 우GG가 원고 등으로부터 이 사건 부동산을 40억 원에 매수하였는데, 그 중 32억 원은 위 근저당권채무를 인수하여 그 지급에 갈음하였고, 나머지 8억 원은 2007. 1. 15.경부터 2008. 11. 25.경까지 사이에 이 사건 부동산상의 위 압류 내지 가압류 채무 등을 변제하고 그 나머지 대금을 원고 등에게 지급하는 등으로 그 양도대금을 전액 지급하였다는 내용을 담고 있다.

(6) 사업자기본사항조회에 의하면, 이 사건 부동산 내 목욕탕의 임차인 김HH과 최JJ이 2004. 6.경부터 2008. 12. 15.까지, 또는 2004. 5.경부터 2008. 5. 21.까지 위 목욕탕 내에서 스포츠 마사지 내지 매점을 운영한 것으로 나타난다. 그런데 양수인 우GG가 원고 등의 김HH과 최JJ에 대한 각 임대차보증금반환채무를 인수하였음을 인정할 만한 자료가 없다.

(7) 한편, 원고 등은 이 사건 부동산을 취득한 이후 목욕탕 시설공사를 하면서 그 공사비로 21억 원 이상을 지출하였다. 우GG가 이 사건 부동산을 양수한 후 이 사건 부동산을 담보로 하여 MMMMM저축은행으로부터 대출을 받는 과정에서 개인 감정인에 의해 이루어진 시가감정결과 2007. 2. 당시 이 사건 부동산의 감정가액은 합계 60 억 원으로 평가되었다. 또한, 2007. 1. 12. 당시 이 사건 부동산의 기준시가의 합계는 4,173,013,000원 정도이다.

[인정근거] 갑 제2, 4, 6, 9, 11, 14호증, 을 제3, 4호증의 각 1, 2, 을 제6호증, 을 제9, 11호증의 각 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제 100조 제1항, 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제1항, 제3항에 의하면, 양도자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우에 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우, 또는 매매사례가액 등 제반사정에 비추어 그 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 허위임이 명백하여 그 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도 가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다), 기준시가를 순차로 적용하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있고, 이때 양도가액을 기준 시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2) 그러므로 이 사건 부동산 양도의 경우 실지양도가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하는지 여부에 관하여 본다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매계약서상 부동산 매매계약에 있어서 가장 중요한 사항의 하나인 매매대금 지급방법과 관련하여 양수인 우GG가 위 근저당권채무 등을 인수하기로 한다는 내용이 전혀 명시되어 있지 않는 사정 등에 비추어, 이 사건 매매계약서를 이 사건 부동산에 관한 원고 등과 우GG 사이의 실제 거래관계에 부합하는 진실된 매매계약서로 보기 어려운 점, 원고 등이 이 사건 부동산을 양도할 당시 위 목욕탕 내 시설의 임차인으로는 이 사건 부동산의 가압류권자인 이LL, 신KK 외에도 김HH과 최JJ 등이 있었는데도, 원고가 주장하는 이 사건 부동산의 양도가액 40억 원에 김HH 등의 임대차보증금반환채무가 포함되어 있지 않은 것으로 보이고, 양수인 우GG가 원고 등의 이LL, 신KK에 대한 임대차보증금반환채무를 인수하면서 원고 등의 김HH 및 최JJ에 대한 임대차보증금반환채무를 그 인수채무에서 제외 할 특별한 사정이 엿보이지 않는 점, 원고가 주장하는 이 사건 부동산의 양도가액 40 억 원은 원고 등의 이 사건 부동산 취득가액 및 목욕탕 시설비를 합한 금액에 미달할 뿐만 아니라 이 사건 부동산 양도 당시의 그 기준시가에도 미달하는 사정에 비추어, 원고가 주장하는 이 사건 부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 믿기 어려운 점 등을 고려하면, 원고 주장에 부합하는 듯한 이 사건 매매계약서 및 우GG 작성의 위 확인서는 이를 그대로 믿기 어렵고, 갑 제1 내지 3, 5 내지 14호증의 각 기재만으로는 이 사건 부동산의 실지양도가액을 인정하기 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 부동산 양도의 경우 그 실지양도가액을 확인하기 위하여 필요한 장부 ・ 매매계약서 ・ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우라고 할 수 있다. 또한, 이 사건 부동산에 대한 매매사례가액 및 구 소득세법 시행령 제176의2 제 3항 소정의 감정가액이 있다는 점을 인정할 증거가 없다.

결국, 피고가 위와 같은 이유로 구 소득세법 제114조 등의 규정에 의하여 이 사건 부동산의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 하여 원고의 이 사건 지분의 양도소득세액을 산정하여 한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

심급 사건

서울행정법원 2010.10.19.선고 2010구단4684

-서울고등법원 2011.05.25.선고 2010누39757

-대법원 2011.10.13.선고 2011두15886

참조조문