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제목
양도시기가 근저당권을 소멸시킨 날인지 신탁을 위해 소유권이전한 날인지 여부
요지
원고가 이 사건 주택의 매매대금 중 상당액을 지급받은 다음 (주)갑에게 소유권이전등기를 넘겨주었고, 그 다음(주)갑이 다시 생보부동산신탁의 명의로 이 사건 주택의 소유권이전등기를 마친 것이므로, 원고가 이 사건 주택을 신탁회사인 생보부동산신탁에 신탁등기 한 것에 불과하다는 주장은 받아들이지 않음
관련법령
소득세법 제96조 (양도가액)
소득세법 제96조 (양도 또는 취득의 시기)
주문
1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
피고가 2007.4.5. 원고에 대하여 한 양도소득세 36,292,120원의 부과처분을 취소한다.
이유
1. 부과처분의 경위
가. 원고와 이○영은 2005.2. 11. 대구 ○○구 ○○동 638 ○○하이츠 402호(이하'이 사건 주택'이라 한다)중 각 1/2 지분을 임의경매로 경락받았다.
나. 원고의 부송중경은 2005.4.25. 이 사건 주택 일대의 아파트건립사업(이하'이 사건 사업'이라 한다)의 시행사이던 ○○씨엠 주식회사(이하'○○씨엠'이라 한다)와 이 사건 사업을 위한 부지 매입 용역계약을 체결하고, 같은 달26. 위 용역계약의 계약금 조로 50,000,000원을 수령하였으며, 용역계약의 이행과 이 사건 사업의 시행이 불가능 할 경우 위 계약금의 반환을 담보하기 위해 이 사건 주택에 관하여 근저당권자를 조○현(○○씨엠의 대표이사), 채권최고액 65,000,000원로 하는 내용의 근저당권을 설정하였다.
다. 그 후,○○씨엠이 이 사건 사업시행을 포기함에 따라, 원고는 2005.5.30. ○○씨엠으로부터 이 사건 사업을 인수한 주식회사 ○씨{이하'(주)○씨'라 한다}의 부지 매입 대행업체인 주식회사 ○○피엠씨(이하'○○피엠씨'라 한다)와 용역비는 168,000,000원, 지급시기는 이 사건 주택의 매매대금의 지급과 동시에 지급하기로 한다는 내용의 용역약정서를 작성하였고, 그 다음날 ○○피엠씨 및 (주) ○씨의 다른 부지 매입 대행업체인 주식회사 ○○플랜(이하'○○플랜'이라 한다)과 용역기간 2005.9.27.까지, 잔금 125,000,000원을 2006.1.31.까지 지급하기로 하는 내용의 지불이행각서를 작성하였다.
라. 원고는 당시 이 사건 주택의 공유자이던 이○영은 2005.9.27. ○○플랜과 이 사건 주택을 매매대금 72,000,000원, 계약금 7,200,000원 사업대상부지 전체 면적에 지주들이 100% 날인 시에, 잔금 64,800,000원은 2006.1.31.\ue202지 지급하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하였다.
마. 원고는 2005.9.17.부터 2006.2.2.까지 이 사건 주택의 매매대금 및 송○경의 용역비 명목으로 (주)○씨로부터 6차례에 걸쳐 총 173,000,000원을 원고 및 원고의 사촌인 송○훈의 통장으로 송금받았고, 2006.7.31. 이 사건 주택의 근저당권자 조○현의 통장으로 65,000,000원을 입금받아 합계 238,000,000원을 지급받았다.
바. 한편, 원고는 2005.10.28. 공유자 이○영의 1/2지분을 매수하여 같은 달 31. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 다음, 2006.2.2.(주)○씨에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 넘겨주었고, 같은 날 (주) ○씨는 이 사건 주택에 관하여 주식회사 생보부동산신탁(이하'생보부동산신택'이라 한다)앞으로 신탁등기를 마쳤다.
사. 이에 피고는 2007.4.5. 원고에게 이 사건 주택을 (주)○씨에게 소유권이전등기 한 2006.2.2.을 양도시기로, 원고의 통장에 입금된 238,000,000원 중 송○경의 토지 매입용역비 100,000,000원을 제외한 138,000,000원을 양도가액으로 보아 실질거래가격으로 양도차익을 인정한 다음 2006년 양도소득세 36,292,120원을 부과하였다(이하'이 사건 부과처분'이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3,5,6,8,10,11호증, 을 제1,2,3호증, 을 제4호증의 1,2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 부과처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
원고는 아래와 같은 사유로 이 사건 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다고 주장한다
(1) 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날인데, 이 사건 주택의 잔금청산일은 (주)○씨가 이 사건 주택의 근저당권자 조○현에게 65,000,000원을 지급하여 근저당권을 소멸시킨 날인 2006.7.31.이고, 또한 원고가 잔금청산일 전에 이 사건 주택의 소유권을 (주)○씨에게 이전한 것은 이 사건 주택의 소유권을 신탁하기 위한 것이어서 위 소유권등기 접수일을 양도시기로 볼 수 없으므로, 이 사건 주택은 취득일인 2005.2.11.로부터 1년이 경과하여 양도가 이루어진 경우에 해당하여 기준시가에 의하여 양도차익이 산정되어야 함에도, 피고가 양도시기를 소유권이전등기일인 2006.2.2.로 보고서 취득일로부터 1년 이내의 양도에 해당한다고 하여 실질거래가격으로 양도차익을 산정한 것은 위법하다.
(2) 이 사건 주택의 양도가액은 매매계약서상의 72,000,000원이고, 원고의 통장으로부터 입금받은 238,000,000원 중 166,000,000원은 송○경이 용역비로 받은 것인데, 피고가 양도가액으로 인정한 138,000,000원에서 송○경이 용역비로 받은 돈은 제외되어야 한다.
나. 관계법령
소득세법 제96조 (양도가액)
소득세법 제96조 (양도 또는 취득의 시기)
다. 판단
(1) 원고의 첫 번째 주장에 대하여
소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하'법'이라 한다) 제96조 제1항은 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하'실지거래가액'이라 한다)에 의하도록 규정하고, 다만 같은 조2항에서 2006.12.31.까지 자산을 양도하는 경우에는 양도 당시의 기준시가에 의하도록 하면서 취득 후 1년 이내의 부동산을 양도하는 경우(제4호)에는 제 1항에 따라 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.
또한, 법 제98조는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정하도록 규정하며, 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것, 이하'시행령'이라 한다) 제162조 제1항은 법 제98조 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 각호의 경우를 제외하고 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부· 등록부 또는 명부에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일을, 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부· 등록부 또는 명부에 기재된 등기 접수일을 양도시기로 한다고 규정하고 있다,
이 사건에 관하여 보건대, 원고가 2006.2.2. 이 사건 주택에 관하여 (주)○씨에게 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 앞서 인정사실에 본 바와 같으므로, 원고의 주장과 같이 (주)○씨가 이 사건 주택에 관한 근저당권자인 조○현에게 65,000,000원을 지급함으로써 위 근저당권이 말소된 2006.7.31.을 잔금청산일로 보더라도, 위 시행령 제162조 제1항 제2호에 따라 (주) ○씨 명의로 등기부에 기재된 등기접수일인 2006.2.2.을 양도시기로 보아야 할 것이고, 따라서 이 사건 주택은 취득일인 2005.2.11.로부터 1년 이내에 양도된 경우에 해당하므로, 피고가 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정한 것은 적법하다.
이에 대하여, 원고는 (주)○씨가 신탁회사인 생보부동산신택에 이 사건 주택의 소유권을 신탁하기 위해서 잔금 청산 전에 (주)○씨 명의로 소유권이전등기를 미리 해 준 것이므로 위 소유권등기 접수일을 양도시기로 볼 수 없다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 주택의 매매대금 중 상당액을 지급받은 다음 (주)○씨에게 소유권이전등기를 넘겨주었고, 그 다음(주)○씨가 다시 생보부동산신탁의 명의로 이 사건 주택의 소유권이전등기를 마친 것이므로, 원고가 이 사건 주택을 신탁회사인 생보부동산신탁에 신탁등기 한 것에 불과하다는 주장은 받아들이지 않는다.
(2)원고의 두 번째 주장에 대하여
(가) 법 제114조 제1항은 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정하고, 같은 조 제4항에서 관한세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 하며, 제5항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산이 양도 당시 또는 취득 상대의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액 매매사례가격, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있도록 규정하고, 시행령 제176조의2 제1항에서는 법 제114조 제5항이 정한 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있는 경우로, 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부· 매매계약서· 영수증 기타 증비서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비한 경우(제1호), 장부· 매매계약서 · 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격 공시 및 강정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등이 비추어 허위임이 명박한 경우(제2호)로 들고 있다.
또한, 시행령 제176조의2 제3항은 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하도록 하면서, 제1호에서 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상정법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 양도가액으로 추계결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.
(나) 인정사실
① 이 사건 주택과 같은 다세대주택의 건물면적이 동일한 ○○하이트 201호의 소유자 배○준, ○○하이츠 401호의 소유자 이○진, ○○하이츠 102호의 소유자 최○필과 ○○피엠씨 사이에 원고와 마찬가지로 아래 표와 같이 매매계약서와 부지 매입 용역계약서가 작성되었고, 용역계약서에는 특약사항으로 '부동산 매각대금이 주위금액과 차이가 발생할 경우 전체 평균가의 차액을 용역비로 정산지급한다'는 조건이 명시 되어 있다.
호실
소유자
양도일자
매매계약서
용역계약서
합계
102호
최○필
2006.1.12
70,000,000
70,000,000
140,000,000
201호
배○준
2006.1.12
70,000,000
67,000,000
137,000,000
401호
이○진
2005.12.30
70,000,000
70,000,000
140,000,000
② 전항의 소유자들이 피고에게 매매계약서상 매매대금을 양도가액으로 신고하자, 피고는 위소유자들이 부지매입 용역을 제공한 사실이 없고, 용역계약의 특약사항에 비추어 위 용역비 상당의 금원은 명목상 용역비이지 실제로는 양도가액이라는 이유로, 매매계약서상 매매대금과 용역계약서상의 용역비의 합계금을 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과하였다.
③ 그러나 이 사건 주택과 같은 동에 속하고, 건물면적이 같은 ○○하이츠의 301호의 소유자 김○동과 같은 아파트 302호의 소유자 김○진은 아래 표와 같이 ○○피엠씨와 용약계약을 체결함이 없어 매매대금 190,000,000원에 매매계약을 체결하였고(피고에게 양도가액을 190,000,000원으로 양도소득세를 신고하였다). 이 사건 주택보다 면적이 작은 인근 대구 ○○구 ○원634 레이크 빌라 201호의 소유자 안일성 역시 아래 표와 같이 위 주택에 대하여 ○○피엠씨와 매매대금 142,000,000원에 매매계약을 체결하였다(피고에게 양도가액을 142,000,000원으로 양도소득세를 신고하였다)
호실
소유자
양도일자
매매계약서
용역계약서
301호
김○동
2006.2.10
190,000,000원
없음
302호
김○진
2006.2.10.
190,000,000원
없음
○○○빌라 201호
안○성
2006.1.3.
142,000,000원
없음
[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제5 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
(다) 판단
이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 처분의 경위와 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 원고는 2005.9.27. ○○피엠씨 등과 이 사건 주택에 대하여 매매대금을 72,000,000원으로 한 매매계약서를 작성하였고, 원고의 부 송○경이 위 회사와 이 사건 사업에 대하여 용역계약서를 작성하였는데 잔금지급일이 2006.1.31.까지로 모두 동일한 점, 원고는 (주) ○씨로부터 용역비 및 매매대금 명목으로 합계 238,000,000원을 지급받았는데, 위 금액이 용역비와 매매대금으로 분리되지 않고 원고 명의의 통장으로 같이 송금된 점, 이 사건 주택과 같은 다세대주택인데다 그 건물면적이 동일한 주택의 소유자들인 최○필 등은 ○○피엠씨와 매매계약을 체결하면서 원고와 마찬가지로 용역계약서를 추가로 작성하였는데, 최○필 등은 ○○피엠씨에 용역을 제공한 바가 없을 뿐만 아니라 용역계약서에 특약사항으로 부동산 매각대금이 주위 금액과 차이가 발생할 경우 전체 평균가의 차액을 용역비로 정산지급한다는 내용이 포함되어 있어 사실상 매매대금을 용역비 명목으로 지급받았다고 보이고, 용역비 명목의 돈과 매매계약서상의 돈을 모두 합치면 140,000,000원 또는 137,000,000원인 점, 또한 이 사건 주택과 같은 다세대주택인데다 그 건물면적이 동일한 주택의 소유자들인 김○동, 김○진은 자신들의 주택을 각 매매대금 190,000,000원으로 매매계약을 체결한 점, 이 사건 주택의 인근에 위치하며 이 사건 주택보다 건물면적이 작은 ○○○빌라 201호의 매매대금이 142,000,000원인 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 주택에 대한 매매계약서 상의 매매대금 72,000,000원을 실지거래가액으로 볼 수 없고, 원고의 통장에 용역비 명목으로 입금된 돈에 이 사건 주택에 대한 매매대금 일부가 포함되어 있다고 할 것이므로, 이는 매매계약서가 매매사례가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에 해당하여, 피고는 시행령 제176조의2 제1항 제2호에 따라 양도가액을 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 할 것이다.
나아가 피고가 이 사건 주택의 양도일로부터 3개월 이내에 양도가 이루어진 이 사건 주택과 같은 다세대주택인데다가 같은 면적의 주택들과 인근주택의 매매가액을 고려하여 이 사건 주택의 양도대금을 138,000,000원으로 추계 결정한 것은 시행령 제176조의2 제3항 제1호에 따른 것으로 적법하므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유가 없으므로 이를 기각히가로 하여 주문과 같이 판결한다.