잔금청산일이 확인되지 않는 부동산의 양도 시기

토지 및 건물에 대한 매매대금이 모두 청산되었음을 인정할 만한 증거가 없는 이상, 이 사건 토지 및 건물의 대금청산일이 분명하지 아니하다고 보아 소유권이전 등기일을 양도시기로 봄은 타당함

소득세법 제98조양도 또는 취득의 시기

상고를 기각한다.

상고비용은 원고가 부담한다.

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에 관한 특례법 제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[서울고등법원2007누30668 (2008.05.30)]

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2005. 5. 2. 원고에 대하여 한 2002년도 양도소득세 127,446,180원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 아래 제2항에서 고쳐 쓰거나 추가하는 부분 외에는 제1심 판결문 이유 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 고쳐 쓰거나 추가하는 부분

가. 제1심 판결문 제3면 제13행부터 제16행까지를 다음과 같이 고쳐 쓴다.

"③ 원고는 1991. 3. 31.부터 1991. 12. 31.까지 4회에 걸쳐 김○○로부터 합계 140,000,000원을 차용한 사실이 있는데, 원고의 위 차용금 반환채무에서 김○○의 사건 교환부동산에 대한 임대차보증금 10,000,000원의 반환채무를 공제한 나머지 차용금 반환채무 130,000,000원을 김○○의 계약금채무와 상계함으로써 김○○로부터 계약금 전액인 456,700,000원{326,700,000원 + (140,000,000원 - 10,000,000원)}을 지급받았다."

나. 제4면 제20행의 "갑 제1호증의 기재가"를 "갑 제1호증의 row 및 당심 증인 김○○의 증언이"로 고쳐 쓴다.

다. 제6면 제1행부터 제4행까지를 다음과 같이 고쳐 쓴다.

"③ 원고는 이 사건 토지 및 건물의 계약금 중 315,000,000원 대신에 김○○이 원고의 동생 최○○ 명의로 명의신탁하였던 이 사건 교환부동산을 김○○로부터 인수하였다고 주장하나, 김○○이 이 사건 교환부동산을 최○○ 명의로 명의신탁하였다는 사실을 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장도 믿기 어렵다.

라. 제6면 제11행 아래에 다음을 추가한다.

"⑤ 원고는 이 사건 교환부동산의 임차인들로부터 김○○ 대신 지급받아 보유하고 있던 11,700,000원을 계약금채권과 상계하였다고 주장하나, 원고가 김○○ 대신 위와 같이 차임을 지급받아 보유하고 있었다는 사실을 인정할 증거가 없으므로 위 주장도 믿기 어렵다."

[서울행정법원2006구단9385 (2008.5.30.)]

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 원고에 대하여 한 2005. 5. 2.자 2002년도 양도소득세 127,446,180원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1974. 12. 14.경 서울 ○○구 ○○동 ○○○-○ 대 265.5㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 취득하여 보유해 오다가 1993.경 이 사건 토지상에 단층 근린생활시설(점포) 131.61㎡(이하'이 사건 건물'이라 한다)를 신축하여 1993. 6. 14. 그 소유권보존 등기를 마쳤다.

나. 그 후 2002. 6. 27. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 1992.9.24.자 매매를 원인으로 한 김○○ 명의의 소유권이전등기가 경료 되었다.

다. 원고는 2002.6.18.경 피고에게 부동산양도신고를 하면서 이 사건 토지 및 건물의 양도대금 청산일은 1993.12.30.로서 양도신고일 현재 국세기본법 제26조의2 제1항 제2호 소정의 국세부과의 제척기간(국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간)이 이미 도과되었으므로 납세의무자가 소멸되었다는 취지로 신고하였다.

라. 이에 대하여 피고는 2005.5.2. 이 사건 토지 및 건물의 양도대금 청산일이 분명하지 아니하므로 그 양도 시기는 소유권이전등기일인 2002.6.27.로 보아야 하고, 따라서 국세부과의 제척기간이 아직 경과되지 아니하였다는 이유로, 양도시의 기준시가 502,946,310원에서 취득시의 기준시가(이 사건 토지의 경우 1985.1.1. 시점의 환산기준시가) 169,643,459원, 필요경비 5,089,303원을 공제하여 산정한 328,213,548원의 양도차익에 대한 세액인 127,446,180원(가산세 포함)을 2002년 귀속 양도소득세로 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 갑 제1호 증의 1,2, 갑 제2호 증의 1,2, 을 제1호 증의 1,2,3, 을 제2호 증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

주장의 요지는 다음과 같다.

① 원고는 1992.9.24. 김○○과의 사이에 이 사건 토지를 720,000,000원에 매도하되, 계약금 456,700,000원은 계약 즉시 지급받고, 잔금 263,300,000원은 1993.12.30. 지급받기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.

② 김○○은 1988.경 원고의 동생 최○○ 명의로 서울 ○○구 ○○동 ○○○-○ 토지 및 지상 2층 건물(이하'이 사건 교환 부동산'이라 한다)을 취득하여 위 매매계약 체결 당시 그 중 일부를 원고에게 임대차보증금 10,000,000원에, 제3자들에게 보증금 합계35,000,000원에 각 임대하고 있었는바, 원고는 계약금 중 315,000,000원의 수령에 갈음하여 위 부동산을 인수하고, 원고가 그 임차인들로부터 김○○ 대신 지급받은 차임 합계 11,700,000원을 계약금채권과 상계함으로써 결과적으로 326,700,000원(315,000,000원 + 11,700,000원)을 지급받았다.

③ 한편 원고는 1991.3.31. 김○○로부터 100,000,000원을 차용한 일이 있었는바, 그 원리금 반환채무 140,000,000원을 계약금채권과 상계하되, 원고의 보증금반환채권액 10,000,000원을 공제한 후 상계함으로써 결과적으로 원고는 계약금 전액인 456,700,000원(326,700,000원 +140,000,000원-10,000,000원)을 지급받았다.

④ 원고는 그 후 1992.10.8.부터 1993.12.27.까지의 사이에 김○○로부터 직접현금을 지급받거나, 이 사건 건물의 임대보증금, 차임을 수령하거나, 김○○의 외상대금을 원고가 수령하거나, 잔금 일부는 선입금에 대한 이자조로 정산하는 등의 방법으로 합계 263,300,000원을 지급받았다.

⑤ 따라서 이 사건 토지 및 건물에 대한 매매대금은 1993.12.27. 모두 청산되었던 것이어서 이 사건 처분 당시에는 국세부과의 제척기간이 이미 경과되어 있었던 것임에도 불구하고 그와 달리 보아 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련법령

○소득세법 제98조양도 또는 취득의 시기

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○부칙 <제4803호,1994.12.22> 제8조양도자산의 취득시기에 관한 의제

제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

○소득세법 시행령 제162조 양도 또는 취득의 시기

①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(중략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

다. 판단

(1) 이 사건 토지 및 건물의 양도대금이 원고의 주장과 같이 1993.12.27. 청산되었다는 점에 부합하는 증거로는 갑 제19호 증의 기재가 있으나, 이는 다음과 같은 점에 비추어 볼 때 이는 믿기 어렵고, 갑 제3호 증, 제4호 증의 1 내지 4, 갑 제5호 증의 1, 2, 갑 제6호 증의 1 내지 4, 갑 제7호 증, 갑 제8호 증의 1 내지 67, 갑 제9호 증, 갑 제10호 증의 1 내지 39, 갑 제14호 증, 갑 제15호 증의 1 내지 15, 갑 제16호 증의 1 내지 15, 갑 제17호 증의 1, 2, 갑 제18호 증의 1, 2의 각 기재만으로 이를 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다.

① 갑 제18호 증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지 및 건물에 대한 소유권이전등기는 김○○이 2002.경에 이르러 원고를 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하고, 위 소송에서 2002.5.14. 원고와 김○○ 사이에 원고가 김○○에게 소유권이전등기를 경료해 주기로 조정이 성립됨으로써 이루어진 사실을 인정할 수 있는바, 그에 비추어 보면 원고가 주장하는 매매대금 청산 당시 김○○이 원고로부터 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부받지 못하였다고 봄이 상당한데, 잔금을 모두 지급하고서도 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부받지 못한다는 것은 경험칙에 반한다. 또한 매매대금 청산이 이루어졌음에도 원고가 8년 6개월 남짓 된 기간 동안 소유권이전등기를 경료해 주지 아니하는 것에 대하여 매수인인 김○○이 소유권이전등기를 소구하지 아니하였다는 것도 상식에 부합하지 않고, 오히려 매도인인 원고와 매수인인 김○○ 사이에 대금 청산이 이루어지지 아니하였거나 적어도 대금이 청산되었는지 여부 자체가 불분명하여 다툼의 소지가 있었기 때문에 소유권이전등기가 늦어졌다고 봄이 상당하다.

② 원고는 매매계약 당일 이 사건 교환부동산을 원고가 취득하기로 함으로써 이 사건 교환부동산의 가액에 상당한 금액을 원고가 지급받은 것이라고 주장하나, 갑 제5호 증의 1,2, 을 제2호 증의 7의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지 및 건물에 대한 매매가 있은 후에도 이 사건 교환부동산에 대하여 아무런 권리확보조치가 취해지지 않다가 매매계약이 체결된 때로부터 7년 이상이 경과된 후인 1999.12.27.에 이르러 1999.11.30.자 매매를 원인으로 하여 원고의 처 김△△ 앞으로 소유권이전등기가 경료 된 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 이 사건 교환부동산에 대한 등기관계에 비추어 볼 때 1992.9.24. 당시 이 사건 교환부동산에 대한 실질적인 소유권이 원고에게 귀속되었다고 보기도 어렵다.

③ 원고의 주장에 따르면 원고는 1991.3.31. 김○○로부터 100,000,000원을 차용한 후 1992.9.24. 원리금 반환채무를 140,000,000원으로 인정하여 계약금채권과 대등액 범위에서 상계하였다는 것인바, 차용일로부터 1년 6개월 남짓한 기간 동안의 이자가 원금의 40%에 달한다는 것도 이례적인 일로 보여 믿기 어렵다.

④ 원고의 주장에 따르면 약정된 잔금 지급일이 1993.12.30.임에도 불구하고, 김○○이 원고에게 그 훨씬 이전인 1992.10.8.부터 잔금 지급을 시작하여 약정기일 전인 1993.12.27.까지 전액을 지급하였다는 것이어서 그 역시 믿기 어렵고, 매매대금 완불 전에 이 사건 건물로부터 얻어진 차임은 원고에게 귀속된다고 봄이 상당함에도 이를 매매대금에서 공제한다는 것도 이례적이며, 선입금 이자에 대한 구체적인 약정서나 정산 내역도 없는 이 사건에서 잔금 일부를 선입금에 대한 이자조로 정산하였다는 것도 선뜻 믿기 어렵다.

(2) 위와 같이 이 사건 토지 및 건물에 대한 매매대금이 1993.12.27. 내지 1993.12.30. 모두 청산되었음을 인정할 만한 증거가 없는 이상, 이 사건 토지 및 건물의 대금청산일이 분명하지 아니하다고 보아 한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.