토지와 건물을 함께 매매한 고가주택의 양도에 해당되는 지 여부

주택을 멸실할 조건으로 토지를 양도한 경우 그 매매목적물이 토지에 한정된다고 봄이 상당하다 할 것인 바, 토지와 건물을 함께 매매하여 고가주택의 양도에 해당됨을 전제로 둔 실질거래가액에 의한 양도소득세 부과처분은 위법함.

소득세법 제96조양도가액

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고가 2005. 9. 12. 원고에게 한 2003년 귀속분 양도소득세 61,889,730원의 부과처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다(원고는 당초 ○○지방법원에 위 주문기재의 양도소득세 부과처분의취소청구와 함께 양도소득세에 대한 소득세할 주민세 6,188,970원의 부과처분의 취소도 청구하였었으나 위 주민세 부분에 관하여는 제1심에서 각하 판결이 선고된 사실, 그런데 원고는 위 주민세 부분에 관하여는 항소를 하지 아니하여 그 부분은 그대로 확정되었으므로 위 양도소득세 부과처분의 취소부분만이 이 법원의 심판대상이 된다).

1. 처분의 경위

가. 원고는 서울 ○○구 ○○동 ○○○-○○ 대지 221㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다) 지상 다가구주택(슬래브 3층 다가구용 단독주택으로서 이하 '이 사건 주택'이라 한다. 위 토지와 이 사건 주택을 합하여 '이 사건 부동산'이라 한다) 소유하고 있던 중, 2003. 12. 15. 이 사건 토지를 김○○에게 매매대금 1,025,000,000원에 양도하고(이하 ' 이 사건 매매계약'이라 한다), 2003. 12. 16. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 위 김○○ 앞으로 마쳐 주었으며, 2004. 2. 17. 이 사건 주택에 관하여 건물멸실등기를 한 이후, 2004. 2. 18. 피고에게 이 사건 토지에 관하여 기준시가를 적용하여 2003년 귀속 양도소득세 11,807,570원을 신고·납부하였고, 2004. 2. 20. 김○○으로부터 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 지급받았다.

나. 김○○은 이 사건 토지 위에 업무시설(오피스텔, 사무실)을 신축하기 위하여 2003. 12. 24. 건축허가신청을 하고, 2004. 1. 13. 서울특별시 ○○구청장으로부터 건축허가를 받았다.

다. 피고는 2005. 9. 18. "이 사건 토지의 소유권이 이전될 때 이 사건 주택이 철거되지 아니하였으므로, 원고가 이 사건 토지 및 주택을 모두 양도한 것이고, 위 양도는 1세대 1주택 고가주택을 양도한 경우에 해당한다."는 이유로, 원고에게 2003년 귀속 양도소득세 61,889,730원 및 소득세할 주민세 6,188,970원을 경정고지 하였다.(이하 '이 사건 부과처분'이라 한다.)

라. 원고는 2005. 10. 11. 국세심판원에 심판을 청구하였고, 2006. 3. 6. 기각결정을 받았다.

[인정근거] : 당사자 사이에 다툼이 없는 사실, 갑 제1, 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호증, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법성 판단

가. 당사자의 주장

(1) 피고의 주장

이 사건 토지는 잔금 지급일 전에 매수인 앞으로 소유권이전등기가 되었으므로 이 사건 토지의 양도시기는 위 소유권이전등기일로 보아야 하는데, 양도 당시 이 사건 주택이 현존하고 있어서 이 사건 토지의 양도가 고가주택의 부수토지의 양도에 해당하므로, 실지거래가격으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 산정한 이 사건 부과처분은 적법하다.

(1) 원고의 주장

이 사건 매매계약의 목적물은 이 사건 토지에 한정되고, 원고가 잔금지급일 전에 매수인에게 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마쳐준 이유는 건축허가요건이 강화되기 전에 건축허가를 받도록 해 달라는 매수인의 요구가 있었기 때문이므로, 설령 이 사건 토지의 소유권이전등기 당시 이 사건 주택이 현존하고 있었다고 하더라도 이를 부수토지의 양도로 볼 수 없고, 이를 전제로 한 이 사건 부과처분은 위법하다.

나. 판단

(1) 이 사건의 쟁점은, 매매 당사자 사이에 이 사건 토지만을 매매하였으나 이 사건 토지의 소유권 이전 당시 그 지상의 주택이 철거되지 아니한 경우 이 사건 토지만이 아닌 이 사건 주택을 포함하여 양도한 것으로 보아, 즉 그 토지의 양도가 기준시가 6억원 이상의 고가주택에 부수되는 토지의 양도에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 부과할 수 있는 지 여부이다.

(2) 일반적으로 주택이 건립된 토지를 매도할 때는 그 지상의 건물이 주택으로 사용할 수 없는 정도로 낡은 경우가 아닌 한 그 부지인 토지만을 매매한다는 것은 이례에 속하는 것이지만(대법원 1985. 4. 23. 선고 84누440 판결 참조), 매매당사자 사이에 주택을 제외하고 그 부지인 토지만을 매매하였는지 여부는 매매당사자 사이의 의사와 매매의 목적, 그러한 매매의 필요성 및 매매계약서의 내용, 매매에 따른 부동산의 이전경위 등을 종합하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다.

(3) 위에서 등 증거들에 갑 제9 내지 20호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재(가지번호 포함)를 종합하면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

① 원고는 2003. 12. 15. 김○○에게 이 사건 토지만을 대금 1,025,000,000원에 매도하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하고, 매매목적물로서 이 사건 토지만을 위 매매계약서에 기재하였다.

➁ 이 사건 토지의 지상에 있는 이 사건 주택은 10세대 규모의 다세대주택으로서 1995. 11. 13. 사용승인을 받았는 데, 이 사건 토지를 매수한 김○○은 위 매매계약을 체결하기 전부터 매도인인 원고와의 협의과정에서 이 사건 토지의 매수목적, 즉 이 사건 주택을 허물고 대신 그 자리에 오피스텔을 신축하여 운용할 목적을 원고에게 밝히고 위와 같은 매매계약을 체결하였으며, 원고도 이와 같은 사정을 알고 자신의 책임하에 이 사건 주택에 거주하는 임차인들을 내보내고(원고 및 원고의 아버지가 이 사건 주택의 방실에 각각 거주하였고, 일부 방실이 비어 있었으므로 퇴거할 임차인은 1층 101호, 102호, 103호, 2층 201호 지하B02호 거주 임차인에 한정된다) 그 주택을 철거하여 이 사건 토지를 김○○에게 인도하기로 하였다.

③ 이에 원고는 위 매매계약을 체결하기 전인 2003. 12. 10.경부터 이 사건 주택에 거주하고 있던 임차인들을 상대로 이 사건 주택으로부터의 퇴거를 위한 교섭을 진행하여 2003. 12. 31.경부터 2004. 1. 31.경까지 사이에 임차인들에게 임대차보증금을 반환하고 이 사건 주택으로부터 모두 퇴거시켰으며, 나아가 2004. 1. 25.(이 사건 매매계약이 있은 후 1개월 후이다) 주식회사 덕○○○○과 사이에 위 회사가 이 사건 주택을 대금 20,900,000원에 2004. 2. 11.까지 철거하기로 하는 주택철거공사계약을 체결하였고, 이 사건 주택은 2004. 2. 17. 철거를 원인으로 건물멸실등기가 마쳐졌다.

➃ 한편 매수인 김○○은 이 사건 토지의 지상에 새로 오피스텔을 신축하는데 필요한 건축허가 신청을 하기 위하여 원고에게 위 매매잔금 4억 2,500만원의 지급전에 이 사건 토지에 대한 소유명의의 이전을 요구하였고, 이에 원고는 김○○에게 편의를 제공하기 위하여 위에서 본 바와 같이 2003. 12. 16. 이 사건 토지에관한 소유권이전등기를 김○○ 앞으로 선이전하여 주었으며(위 당일 이 사건 토지와 함께 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기도 김○○ 앞으로 이전되었으나, 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기는 장차 철거될 운명의 주택에 관한 소유권이전등기이었으므로 그 이전의 필요성이 없었다. 그러나 그 이전등기 업무를 위임받은 법무사는 착오로 이를 간과하여 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 김○○ 앞으로 마쳤으나 곧 그 착오를 발견하고 2003. 12. 19. 합의해제의 형식을 빌려 이 사건 주택에 관한 소유명의를 원고 앞으로 회복하였다), 김○○은 이를 토대로 2003. 12. 274. ○○구청장에게 건축허가를 신청하여 2004. 1. 13. 건축허가를 받아 지상 6층의 업무시설(오피스텔, 사무실)을 신축·완공하였다(이후 김○○은 2004. 8. 16. 이 사건 토지 위에 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 6층 업무시설을 신축하여 자신 명의로 소유권보존등기를 마쳤다).

⑤ 그 후 원고는 2004. 2. 20. 이 사건 매매계약에 따른 매매잔금 4억 2,500만원을 지급받았다.

⑥ 한편 이 사건 토지의 매매가격의 결정 경위를 보면, 매수인인 김○○은 당시의 이 사건 토지에 대한 거래시세인 평당 1,500만원 내지 1,600만원을 참고하여 평당 1,500만원에 매수하려는 제의를 하였고, 이에 원고는 위 금액에 이 사건 주택의 철거비용 및 임차인들에 대한 기간 만료전 퇴거의 어려움 등을 들어 추가로 3,500만원의 지급을 요구하여 결국 위 매수인이 제의한 평당 가격 1,500만원에 매수인이 수용한 철거 등으로 인한 추가 비용 2,000만원을 합산한 총 매매가격 1,025,000,000원(=15,000,000X67평 + 20,000,000원)을 이 사건 토지의 매매가격으로 결정하였다(이러한 경우 평당 매매가격은 15,300,000원이 된다).

(4) 위 인정사실과 그 밖에 이 사건 변론에 나타난 당사자의 의사와 계약의 실질적 내용 등의 제반 사정, 즉, ① 이 사건 토지에 관한 매매계약 전부터 매수인인 김○○은 이 사건 주택의 매수를 원하지 아니하여 원고가 이 사건 매매계약에 부수하여 이 사건 주택의 철거의무를 부담하게 된 점, ② 원고는 자신이 이 사건 주택의 철거의무를 부담하게 되자 위 매매계약 체결을 전후하여 이 사건 주택에 거주하는 임차인들에게 자신의 금원으로 임대차보증금을 반환하고 모두 퇴거시킨 점, ③ 특히 원고가 이 사건 매매계약 후 얼마 되지 아니하여 철거를 담당하는 회사와 사이에 이 사건 주택을 철거하기 위한 별도의 계약을 체결하였으며, 비록 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기의 시기가 도과하였지만 2004. 2. 17.경 이 사건 주택이 실제로 철거된 점, ➃ 이 사건 주택이 소득세법상 고가주택의 범위(시가 6억원 초과 주택)에 포함도는 것으로 보아야 한다고 하더라도 이 사건 주택은 건축 후 10년 가까이 된 낡은 주택으로서 그 자체만의 평가가격은 높지 아니할 뿐만 아니라 매수인인 김○○의 다른 목적에 의하여 이내 철거될 운명이었던 점, ⑤ 원고와 김○○ 사이의 이 사건 매매가격인 평당 15,300,000원은 이 사건 매매계약 무렵(2003. 1. 1. 기준)의 이 사건 토지에 관한 기준 시가인 ㎡당 171만원(=평당 약 564만원)에 비하여 2〜3배 정도 비싼 가격이나, 통상적으로 실수요자 사이에 거래되는 부동산의 가격은 기준시가를 상회하는 것이 일반적인 점, 또한 이 사건 주택에 관한 과세표준인 76,782,120원은 위 매매가격에 비하여 상당히 낮은 비율의 가격으로서 이 사건 토지의 매매가격을 결정하는 데에 별다른 영향을 미친 것으로 보이지 아니한 점(피고는 이 사건 주택에 관한 소득세법에 의한 기준시가가 189,248,400원이라고 주장하나, 이를 기준으로 하더라도 위 금액은 고가주택의 기준이 되는 실거래가 6억원에 여전히 모자라는 금액이며, 더욱이 이 사건 토지가격에 비하여는 상당히 낮은 비율의 금액이다)에 비추어 원고와 김○○이 이 사건 토지에 관한 매매가격을 산정함에 있어서 이 사건 주택으 가치나 가격을 반영하였다고 보기에 부족한 점, ⑥ 원고는 단지 매수인인 김○○의 주택 신축에 따른 편의를 제공하기 위하여 잔대금을 지급받기 전에 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마치게 되었을 뿐 원고에게 이 사건 부동산의 매매과정에 양도소득세를 탈루하기 위한 의도가 숨어 있었다고 볼만한 자료가 없는 점(이 사건 주택에 관한 소유권이전등기가 당사자의 의사와 무관하게 그 업무를 담당하는 법무사의 착오로 매수인인 김○○ 앞으로 이전되었다가 곧바로 원고 앞으로 환원된 점에 비추어 보면 더욱 그러하다) 등을 종합하면, 원고와 김○○ 사이의 이 사건 매매목적물은 이 사건 토지에 한정되었다고 봄이 상당하고, 이와 달리 원고가 이 사건 매매계약시 계약금으로 통상의 경우보다 많은 금원을 수령하였다거나 이 사건 주택의 철거 전이나 매매잔대금이 모두 지급되기 전에 이 사건 토지에 관한 소유명의가 매수인 앞으로 선이전되었다고 하여 달리 볼 것이 아니며, 그 밖에 이 사건 매매대금을 이 사건 주택을 포함한 이 사건 부동산 전체의 가격으로 보기에 충분한 자료가 없다.

(5) 따라서 원고와 김○○ 사이에는 이 사건 토지만을 매매목적물로 하여 이 사건 매매계약을 체결하였다고 할 것이므로, 피고가 이와 달리 이 사건 주택 및 이에 부수되는 토지가 양도된 것으로 보아 이 사건 토지의 실거래가격을 기준으로 양도소득세를 부과한 이 사건 부과처분은 위법하다 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인 바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 이를 취소하고 피고의 양도소득세 부과처분을 취소하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[대법원2007두19744 (2007.11.16)]

상고를 기각한다.

상고비용은 원고가 부담한다.

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에관한특례법 제4조에 해당하여 이유 없음이 명백하므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.