심사양도2008-0162 (2008.10.27)

주택이 양도담보로 제공되어 가등기 후 본등기 되고, 이후 근저당권자에 의해 법원 경락된 경우 양도시기

채권자가 임의로 가등기 후 본등기를 하여 채권자 명의의 소유권이전등기는 무효에 해당되어 근저당권자에 의한 경락시점이 양도시기라고 주장하나 채권자의 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기이므로 양도당시 주택을 3년이상 보유하지 않았다고 봄이 타당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 1. 2. 원고에 대하여 한 2004년 양도소득세 19,464,000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의경위

"가. 원고는 2001. 8. 29. 서울 서○구 반○동 46 엠○○아파트 207호(이하이 사건 주택'이라고 한다)를 취득하였고, 그 후 이 사건 주택에 관하여 2003. 10. 8. 김○훈 명의의 소유권이전청구권가등기가 경료되었다가 2004. 1. 6. 김○훈 명의의 소유권이천등기가 경료되었다.",나. 이에 피고는 2008. 1. 2. 원고에게, 원고가 이 사건 주택을 3년 이상 보유하지 않은 채 김○훈에게 이를 양도하여 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못하였다는 이유로 2004년 양도소득세 19,464,600원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제4호증의 1, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 2001. 8. 29 취득한 이 사건 주택을 담보로 김○훈으로부터 1억 원을 차용하고서 그에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전청구권가등기를 경료하여 주었는데, 그 후 김○훈이 위 대여금채무의 변제기 전에 청산절차를 거치지 않고 임의로 위 가등기 에 기한 본등기를 하여 이 사건 주택에 관한 김○훈 명의의 소유권이전등기는 무효이고, 그 후 이 사건 주택이 아래에서 보는 임의경매절차에서 2005. 3. 28. 경락되었으므로, 원고는 위 경락 당시 이 사건 주택을 3년 이상 보유하였다 할 것이고, 원고가 이 사건 주택을 3년 이상 보유하지 않았음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호 및 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제154조 제1항은 서울 소재 주택을 양도하는 경우에 주택의 보유기간이 3년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것을 1세대 1주택의 비과세 요건으로 규정하고 있는바, 원고가 이 사건 주택을 취득한 후 이 사건 주택에서 2년 이상 거주하였다는 점에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 주택의 양도가 비과세대상인지 여부는 원고의 이 사건 주택 보유기간이 3년 이상인지 여부에 따라 결정되는데, 원고의 이 사건 주택의 보유기간이 3년 이상인지 여부는 이 사건 주택에 관한 김○훈 명의의 소유권이전등기의 효력 여하에 따라 결정된다 할 것이므로, 아래에서는 이 사건 주택에 관한 김○훈 명의의 소유권이전등기의 효력에 관하여 살펴본다.

"(2) 갑 제1, 2호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2001. 8. 29. 이 사건 주택을 취득하였고, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 채권 최고액 이 2억 1,600만 원으로 된, 2002. 4. 1. 채권최고액이 3,600만 원으로 된 주식회사 조○은행(이하조○은행' 이라 한다) 명의의 각 근저당권설정등기 빛 2002. 10. 9. 채권최고액이 9,800만 원으로 된 주식회사 한서상호저축은행(이하한서상호저축은행'이라 한다) 명의의 근저당권설정등기가 각 경료된 사실, 원고는 2003. 10. 8. 이 사건 주택 을 담보로 하여 이자는 연 36%, 변제기는 2004. 6. 7.로 하되, 제3자가 담보재산을 가압류 등을 하는 경우 기한이익을 상실하기로 하는 내용으로 약정하고서 김○훈으로부터 1억 원을 차용하고, 같은 날 김○훈에게 이 사건 주택에 관하여 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 경료하여 준 사실, 그 후 주식회사 하나은행이 2003. 11. 13. 이 사건 주택을 가압류하였고, 원고와 김○훈은 2003. 12. 16.원고가 김○훈 에게 이 사건 주택을 매매대금 3억 8000만 원에 매도하고, 김○훈이 조○은행의 위 근 저당권 채무 2억 1,000만 원 및 한서상호저축은행의 위 근저당권 채무 7,000만 원을 승계하며, 원고가 2003. 10. 8. 1억 원을 영수함을 확인하고, 원고가 김○훈에게 이 사건 주택을 즉시 인도하며, 법적 청산절차는 원고와 김○훈이 쌍방 합의하여 완료됨을 확인하고, 위와 같은 합의사항은 2주일 간의 유예기간을 두고 효력이 발생한다'는 내용으로 합의를 한 사실, 그 후 김○훈이 2004. 1. 6. 이 사건 주택에 관하여 위 가등기에 기하여 본등기를 경료하고, 그 무렵 원고를 상대로 하여 서울중앙지방법원 2004가단 11252호로 이 사건 주택의 명도를 구하는 내용의 소를 제기하여 2004. 11. 10 위 법 원으로부터 전부 승소판결을 선고받았고, 위 판결이 그 무렵 확정된 사실, 한편 위 근 저당권자인 조○은행이 2004. 5.경 이 사건 주택에 관하여 서울중앙지방법원 2004타경 16410호로 임의경매신청을 하여 위 법원으로부터 경매개시결정을 받았고, 위 경매절차에서 손○매가 2005. 3. 28. 이 사건 주택을 경락받은 사실을 인정할 수 있다.",위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건에 주택에 관한 김○훈 명의의 위 담보가 등기가 경료된 후에 하나은행이 이 사건 주택을 가압류 하는 등으로 위 대여금채무의 기한이익을 상실하였다 할 것이고, 이에 원고와 김○훈은 2003. 12. 16. 김○훈의 이 사건 주택에 관한 담보권 설행을 위하여 이 사건 주택을 김○훈에게 귀속시키되, 이 사건 주택의 가액을 3억 8,000만 원으로 평가하여 그 가액에서 위 가등기 당시 이마 이 사건 주택에 대한 선순위로 설정된 위 각 근저당권 채무 합계 2억 8,000만 원과 위 대여금 채무 1억 원을 공제하여 김○훈이 원고에게 지급할 청산금이 없는 것으로 하 고, 청산기간을 같은 날로부터 2주가 경과하는 날까지로 하는 내용으로 청산합의를 하였으며, 이에 기하여 김○훈이 이 사건 주택에 관하여 위 가등기에 기한 본등기를 경료한 것이라 할 것이고, 설사 원고와 김○훈이 청산기간을 원고에게 불리하게 가등기 담보 등에 관한 법률에서 정한 2개월에 미달하는 2주로 정하여 무효이고 그 본등기 역 시 무효라고 하더라도, 지급할 청산금이 없는 경우에 해당하므로 위 청산합의를 한 날 로부터 2개월의 청산기간이 경과하면 무효인 위 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 된다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 주택에 관한 김○훈 명의의 소유권이전등기는 유효하고, 결국 원고가 이 사건 주택을 보유한 기간은 3년 미만에 해당하므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 따라서 원고가 김○훈에게 이 사건 주택을 양도할 당시 이 사건 주택을 3년 이상 보유하지 않았음을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.