심사양도2010-0168 (2010.09.28)

컨설팅 비용이 아닌 미등기 전매로 인한 양도소득에 해당함

컨설팅 계약의 실질은 분할 전 토지에 대한 매매계약으로 보이는 점, 매매의 모든 과정을 자기 계산과 책임하에 주도한 것으로 보이는 점, 토지 양도과정에서 창출된 차익이 컨설팅 비용으로 보기에는 과다한 점 등을 종합하면 분할 전 토지를 매수하여 미등기 전매한 것으로 봄이 상당함

2010구합2317 양도소득세부과처분취소

박AA

춘천세무서장

2011. 7. 22.

2011. 8. 12.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2010. 2. 26. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 65，421，361원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 김BB 소유이던 춘천시 서면 OO리 000 답 5，031㎡(이하 '이 사건 분할 전 토 지'라고 한다)는 2008. 12. 15. 춘천시 서면 OO리 350 답 1，091㎡, 같은 리 000-0 답 1，332㎡' 같은 리 000-0 답 1，231㎡, 같은 리 350-3 답 1，177㎡, 같은 리 350-4 답 200㎡(이하 '이 사건 각 토지'라고 하고, 그 중 일부만을 지칭할 때는 차례로 '이 사건 1 내지 5 토지'라고 한다)로 분할되었고, 2008. 12. 26. 이 사건 1 토지에 관하여는 조DD 명의로, 이 사건 2 토지에 관하여는 문EE, 최FF(각 1/2지분) 명의로, 이 사건 3 토지에 관하여는 이GG 명의로, 이 사건 4 토지에 관하여는 고HH 명의로, 이 사건 5 토지에 관하여 는 이GG(67/200지 분), 고HH(133/200지 분) 명의로 각 2008. 11. 22. 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기가 마쳐졌다.

나. 피고는 2010. 1. 5. '김BB이 원고에게 이 사건 분할 전 토지를 121，000，000원에 양도하기로 하는 컨설팅계약을 체결한 점, 원고가 위 조DD, 문EE, 최FF, 이GG, 고HH(이하 '조DD 등'이라고 한다)으로부터 매매대금(합계 254，160，000원)을 수령한 점 등에 비추어 원고가 이 사건 각 토지를 미등기 양도한 것으로 보인다.'는 이유로 원고에게 2008년 귀속 양도소득세로 133，549，780원을 결정, 고지하는 처분을 하였다.

다. 이에 원고는 2010. 1. 27. 피고에게 이의신청을 하였고, 피고는 2010. 2. 26. 이 사건 각 토지의 양도가액을 194，980，000원으로 수정하고, 기타 필요경비 9，369，500원을 인정하여 위 양도소득세 부과처분 중 68，128，419원을 차감 결정함으로써 2008년 귀속 양도소득세는 65，421，361원으로 경정되었다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 2010. 5. 28. 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나 2010. 9. 28. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1호증 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 부동산컨설팅 사업자로서 2008. 10. 31. 김BB과 사이에 체결된 이 사건 분할 전 토지의 개발 및 매매에 관한 컨설팅 계약에 따라 원고가 위 토지를 타인에게 매매할 수 있도록 용역을 제공하고 그에 대한 컨설팅비로서 이 사건 각 토지의 매매대금 에서 이 사건 분할 전 토지의 매매대금을 공제한 금액을 받은 것이므로, 원고가 이 사건 분할 전 토지를 매수하여 미등기 상태로 조DD 등에게 전매하였다는 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다.인정사실

(1) 원고는 2008. 6. 5.부터 2010. 3. 2.까지 춘천시 OO면 OO리에서 '글로벌'이라는 상호로 부동산컨설팅업을 하였다.

(2) 원고는 2008. 10. 31. 김BB과 다음과 같은 내용의 '컨설팅 계약서'를 작성하였 고, 같은 날 김BB이 원고에게 이 사건 분할 전 토지의 처분에 관한 일체의 권한을 위임한다는 내용의 위임장이 작성되었다.

(3) 이후 원고는 2008. 11. 5.부터 11. 20. 사이에 김BB의 대리인으로서 조DD 등과 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 체결하였고, 조DD 등은 위 각 매매계약에 따라 위 1의 가항과 같이 각 소유권이전등기를 경료하였는데, 원고와 조DD, 이GG, 고 HH 사이에 작성된 각 매매계약서(최FF, 문EE와는 별도의 매매계약서를 작성하지 않았다)에는 모두 계약금 영수자가 원고, 매도인은 김BB, 대리인은 원고로 각 기재되어있고, 매도인란 옆에 김BB의 도장이 아닌 원고의 도장이 날인되어 있다.

(4) 원고는 김BB에 게 2008. 10. 31. 20，000，000원, 2008. 12. 23. 101，000，000원을 지 급하였고, 조DD 등은 위 각 매매계약에 따른 매매대금(조DD 42，900，000원, 최FF, 문 은마 50，000，000원, 이GG 55，800，000원, 고HH 46，280，000원)을 모두 원고에게 지급하였다.

(5) 한편, 김BB은 이 법정에서 '원고에게 이 사건 분할 전 토지의 개발 및 매각 용역을 의뢰한 것이 아니라, 위 토지를 원고에게 매도하고 그 대금으로 121，000，000원을 받은 것일 뿐이다'는 취지로 증언하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제2 내지 5호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 증인 김BB의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

원고가 김BB으로부터 이 사건 분할 전 토지를 매수한 후 분할된 이 사건 각 토지를 마등기 상태로 조DD 등에게 전매한 것인지 여부에 관하여 보건대, 위 인정사실 및 위 증거들에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들 즉，① 위 컨설팅 계약서에 의하면, 그 계약내용이 '부동산(토지)에 대한 분석 및 조사, 개발, 관리, 처분 등과 관련된 조언, 제안, 매매계약 체결완수까지의 행위에 관한 서비스'라고 되어 있으면서도 원고 의 그러한 계약 이행과 관련한 사항 및 김BB의 컨설팅 비용부담 등에 관한 내용은 전혀 포함되어 있지 않고, 오히려 총 거래금액과 그에 따른 계약금과 잔금의 액수, 그 지급일이 기재되어 있을 뿐만 아니라 특약사항으로 잔금일까지 원고가 이 사건 분할 전 토지를 매도하지 못할 경우 원고에게 그 소유권이 이전되고 원고는 김BB에게 잔금을 지불해야 한다는 내용이 기재되어 있으며, 원고는 실제로 위 계약에 따라 김BB에게 계약금과 잔금을 지급한 점 등에 비추어 볼 때, 원고와 김BB 사이에 체결된 위 컨설팅 계약의 실질은 이 사건 분할 전 토지에 대한 매매계약으로 보이는 점，② 위 컨설팅 계약에 따른 대금의 수수는 원고와 김BB 사이에서만 이루어졌고 원고는 김BB과 협 의 없이 조DD 등과 별도의 매매계약을 체결하였으며, 조DD 등으로부터 직접 매매대 금을 영수하는 등 매매의 모든 과정을 원고의 계산과 책임하에 주도한 것으로 보이는 점，③ 원고는 위 각 양도 과정에서 취득한 차익을 컨설팅 비용으로 받은 것이라고 주 장하나, 위 각 양도 가액 및 위 각 계약이 단기간에 완료된 점 등에 비추어 그 차익 64，610，500원(이 사건 각 토지 의 양도가액 합계 194，980，000원 이 사건 분할 전 토지 의 양도가액 121，000，000원 원고가 이 사건 각 토지의 양도 과정에서 지출한 비용 9，369，500원)을 컨설팅 비용으로 보기에는 과다하고 오히려 원고가 양도차익을 실현한 것으로 보이는 점(또한, 원고는 컨설팅 비용이라고 주장하면서도 이에 관한 일체의 사업소득 신고를 하지 않았다), ④ 이 사건 각 토지에 관하여 원고가 조DD 등과 체결한 위 각 매매계약은 원고가 김BB과 사이에 이 사건 분할 전 토지에 관하여 체결한 실질 적 매매계약에 따른 계약금이 기지급된 상태에서 이루어진 점 등을 종합하면, 원고는 이 사건 분할 전 토지를 김BB으로부터 매수하여 미등기 상태로 조DD 등에게 분할 된 이 사건 각 토지를 전매한 것으로 봄이 상당하고, 이에 반하는 갑 제4호증의 1 내 지 3의 각 기재 및 증인 최FF의 일부 증언은 믿지 아니한다. 따라서 이 사건 각 토지의 미등기 전매를 이유로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.