대구고등법원 2009.4.10.선고 2007나11997 판결

가 . 원고는 대구 중구 남산동 150-2 외 136필지 토지 합계 12,575m²를 사업구역( 이 하 '이 사건 정비구역'이라 한다)으로 하여 아파트 4개동(302세대) 및 부대복리시설, 오 피스텔 45실의 신축을 목적으로 한 재건축사업을 추진하기 위하여 2005. 2. 21. 대구 중구청장으로부터 설립인가를 받은 재건축정비사업조합이고, 피고는 이 사건 정비구역 내의 부동산인 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 각 부동산'이라 한다)의 소유 자이다.

나. 원고는 2005. 1. 10. 추진위원회의 설립승인을 받은 이후 토지 등 소유자들에게 조합설립 동의서 (이하 '이 사건 동의서'라고 한다 )를 징구하였는바, 조합설립동의서의 주 요 내용은 다음과 같다.

가. 신축건축물의 설계개요

다. 나목의 비용의 분담사항

(1) 조합정관에 따라 경비를 부과하고 징수하며, 관리처분계획 인가후 분할징수 • 지급하고, 조합청산시 청산금을 최종 확정함

(2) 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의 거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담 • 배분함

(3) 시공자에 지급할 공사금액 및 사업 관련 제반비용은 주택 및 부대복리시설의 일반분양 수입금과 조합원총회에서 결의되거나 서면 동의한 조합원분담금으로 우선 충당하고, 부족금이 발생할 경우 조합정관 및 관리처분기준에 따라 공평하게 분담함

라. 신축건축물 구분소유권의 귀속에 관한 사항

(1) 조합정관의 관리처분기준에 따르며, 주택을 소유한 조합원의 신축 건축물에 대한 분양 평형 결정은 조합원 분양신청 및 종전권리가액의 다액준에 의하고 동 · 호수 결정은 조합정관 제43조의 규정에 의한 전산추첨 등에 의한다 . 단 경합이 있는 경우에는 조합정관 및 관리처분 기준에 의한 방법에 따름

(2) 상가 등 복리시설의 소유자는 조합정관 및 관리처분기준에 의하여 종전 토지 및 건축 물의 가치를 고려하여 새로이 설치되는 복리시설을 공급받되, 동 · 호수 결정은 관리처분계획이 정하는 바에 따른다 . 단, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우 또는 조합정관 제41조에 해당하 는 경우 주택을 공급받을 수 있음

(3) 사업시행 후 분양받을 주택 등의 면적은 분양면적(전용면적+공용면적) 을 기준으로 하 며, 토지는 분양받은 주택 등의 면적비례에 따라 공유지분으로 분양함

(4) 조합원에게 우선분양하고 남는 잔여주택 및 상가 등 복리시설은 관계법령과 조합정관 이 정하는 바에 따라 일반분양함

(5) 토지는 사업완료 후 지분등기하며 건축물은 입주조합원 각자 보존등기함

다. 원고는 2005. 1. 28. 창립총회를 개최하여 조합정관 및 업무규정 결의의 건 , 조합 장 , 감사 및 임원 선출건 등을 의결하였고, 대상면적 12,575㎡ 중 동의면적 9,824

( 78.12%)와 토지 등 소유자 86명 중 동의자수 74명 (86.05 %)의 찬성으로 2005. 2. 21. 대구 중구청장으로부터 도시 및 주거환경정비법 (이하 '도정법' 이라 한다) 제16조에 따 라 조합설립인가를 받았으며, 같은 해 11. 4. 대구 중구청장으로부터 사업시행인가를 받았다.

라. 한편, 위 창립총회에서 의결된 원고의 정관 중 조합원의 비용분담 및 소유권의 귀족에 관한 사항과 관련된 내용은 다음과 같다.

제31조(정비사업비의 부과 및 징수 )

① 조합은 사업시행에 필요한 비용을 충당하기 위하여 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용(이하 "정비사업비”라고 한다)을 부과 · 징수할 수 있다 .

① 제1항의 규정에 의한 정비사업비는 총회의결을 거쳐 부과할 수 있으며, 추후 사업시행구 역 안의 토지 및 건축물 등의 위치 · 면적 • 이용상황 • 환경 등 제반여건을 종합적으로 고려하 여 관리처분계획에 따라 공평하게 금액을 조정하여야 한다 .

③ 조합은 납부기한 내에 정비사업비를 납부하지 아니한 조합원에 대하여는 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 내에서 과태료를 부과할 수 있으며 법 제60조 제5항의 규정에 따라 시장 · 군수에게 정비사업비의 징수를 위탁할 수 있다 .

제41조(관리처분계획의 기준)

조합원의 소유재산에 관한 관리처분계획은 분양신청 및 공사비가 확정된 후 건축물 철거전 에 수립하며 다음 각호의 기준에 따라 수립하여야 한다.

1. 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가격면적을 기준으로 새로이 건설되는 주택 등을 분양함을 원칙으로 한다.

2. 사업시행후 분양받을 건축물의 면적은 분양면적(전유면적+공유면적) 을 기준으로 하며, 토지는 분양받은 건축물의 전유면적비례에 따라 공유지분으로 분양한다.

3. 조합원에게 분양하는 주택의 규모는 건축계획을 작성하여 사업시행인가를 받은 후 평형 별로 확정한다.

4. 조합원에 대한 신축건축물의 평형별 배정에 있어 조합원 소유 종전건축물의 가격 • 면 적 · 유형 • 규모 등에 따라 우선순위를 정할 수 있다 .

5. 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 면적을 기준으로 산정한 주택의 분양대상면적 과 사업시행후 조합원이 분양받을 주택의 규모에 차이가 있을 때에는 당해 사업계획서에 의하 여 산정하는 단위면적당 가격을 기준으로 환산한 금액의 부과 및 지급은 제52조 및 제53조의 규정을 준용한다.

7. 조합원에게 공급하고 남는 잔여주택이 20세대 이상인 경우에는 일반에게 분양하며, 그 잔여주택의 공급시기와 절차 및 방법 등에 대하여는 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 야 한다.

10. 종전의 주택 및 부대복리시설(부속되는 토지를 포함한다 )의 평가는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평가한 금액으로 한다 .

11. 분양예정인 주택 및 부대복리시설(부속되는 토지를 포함한다)의 평가는 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술평가한 금액으로 한다 .

제50조(청산금 등)

① 토지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 조합은 이전고시일 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 청산금이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에 게 지급하여야 한다. 다만, 분할징수 및 분할지급에 대하여 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경 우에는 관리처분계획 인가후부터 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수

있다 .

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분

양받은 토지 또는 건축물의 가격은 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산 정한다.

마. 원고는 2005. 5. 13. 피고에게 위 재건축사업 시행에 관한 동의(조합가입 여부에 대하여 회답하여 줄 것과 2개월 내에 회답이 없을 경우 재건축에 참가하지 아니하는 것으로 간주하여 이 사건 각 부동산에 관하여 도정법 제39조 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제48조에 따라 매도청구권을 행사하겠 다는 내용의 최고서를 발송하였고, 위 최고서는 그 무렵 피고에게 도달하였으며, 피고 는 위 통지의 수령일로부터 2개월이 지나도록 동의 여부에 대하여 회답을 하지 아니하 였다.

[인정 근거] 갑 제1 내지 3호증, 갑 제4호증의 1 내지 10, 갑 제6 내지 11호증, 갑 제

12 내지 14호증의 각 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지.

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장사실

피고가 원고의 이 사건 최고서를 수령한 후 2개월이 지났음에도 원고 조합설립의 동 의 여부에 대하여 아무런 답변을 하지 아니하여 원고가 이 사건 소장 부본의 송달로써 매도청구권을 행사함에 따라 원고와 피고 사이에 이 사건 각 부동산에 관하여 매매계 약이 성립되었으므로, 피고는 원고로부터 이 사건 각 부동산의 감정가액에 따른 금액 을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행 하고, 위 각 부동산을 인도할 의무가 있다.

나. 피고의 주장사실

원고의 조합 설립을 위한 동의서에 도정법에서 정한 건축물의 철거 및 신축에 소요 되는 비용의 분담에 관한 사항을 구체적으로 정하지 아니하였으므로, 이 사건 동의서 에 기초하여 이루어진 원고 조합의 설립은 무효이고, 따라서 원고 조합의 설립 동의가 유효하지 않은 이상 원고는 피고에게 매도청구권을 행사할 수 없다.

3. 판 단

가. 조합설립 동의를 위한 사항의 구체화 정도

도시 및 주거환경정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되기 전의 것) 제16조 제 2항 및 같은 법 시행령(2005. 3. 8. 대통령령 제18736호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항에 의하면 , 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 건설 되는 건축물의 설계의 개요, 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액, 그 비용의 분담에 관한 사항, 사업 완료후의 소유권의 귀속에 관한 사항에 대하여 토지 등 소유자의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 이러한 건물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항은 토지 등 소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담 하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 소유권 등을 매도하고 재건축 에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것으로서 조합설립 동의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분이므로, 토지 등 소유자들이 각자 어떤 분양평수의 아파 트 등을 신청할 수 있는지, 토지 등 소유자의 권리가액 평가방법, 앞으로 신청할 신축 아파트 등의 분양가액은 권리가액과 대비하여 어떠한 비율로 책정되는지 등 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준이 정하여져야 한다고 할 것이고, 이러한 사항을 정하지 않은 조합설립동의서 에 기초한 재건축을 위한 결의는 무효라고 할 것이다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결 참조).

나 . 조합설립 동의를 위한 사항이 구체적으로 정해졌는지 여부

위 인정사실에 의하면, 이 사건 조합설립동의서에는 '조합정관에 따라 경비를 부과하 고 징수하며, 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형 평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담 · 배분한다'는 등의 내용이 기재되어 있고, 원고 조합의 정관에는 '조합원이 출자 한 종전의 토지와 건축물의 가격 및 면적을 기준으로 신축되는 주택 등을 분양하고, 주택 등의 분양대상면적과 사업시행 후 조합원이 분양받은 주택 등의 규모에 차이가 있을 때에는 당해 사업계획서에 의하여 산정하는 단위면적당 가격을 기준으로 환산한 금액을 부과 · 징수하며, 종전의 주택 및 부대복리시설의 평가는 감정평가업자 2인 이 상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다'는 등의 내용이 기재되어 있는바, 원고 가 이 사건 조합설립동의서 및 정관을 통하여 비용분담에 관한 사항에 대하여 일응의 기준을 정하고 있기는 하나, 그 기준들이 지나치게 추상적일 뿐만 아니라. 신축건축물 의 건축연면적과 규모, 비용개산액만 나와 있어 어떠한 용도의 건물이 어떠한 규모의 구분소유 형태로 건축될 지 알 수 없어 원고 조합의 설립동의 당시에는 토지 등 소유 자들이 부담할 비용분담액을 예측하기가 불가능하고, 조합원들이 정비사업이 완료된 이후에 어떤 면적의 신축건물을 분배받고, 그 분배에 있어서 현물출자의 대가로 주어 지는 면적 (이른바 무상지분율)은 얼마나 되는지를 전혀 예상할 수 없다 할 것이다.

이러한 사정에 비추어보면, 이 사건 조합설립동의서 및 원고 조합 정관에 정한 내용 만으로는 이 사건 조합설립동의 당시 구분소유자들로 하여금 자신이 분담하여야 할 재 건축비용을 산정하고, 그에 따라 재건축에 참가할 것인지 여부를 결정할 수 있도록 하 는 정도에 이르는 건물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항이 정하여 지지 않았다고 할 것이므로, 이 사건 조합설립 동의서에 기초하여 이루어진 이 사건 재

건축결의는 무효라고 봄이 상당하다.

다 . 소결론

따라서 유효한 재건축결의가 존재함을 전제로 한 원고의 피고에 대한 매도청구는 나

머지 점에 관하여 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결 은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.