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판시사항
가. 준공검사처분의 법적 성질
나. 건축허가 자체가 건축관계 법령에 위반되는 하자가 있는 경우에는 건축허가내용대로 완공된 건축물이라 하더라도 그 준공을 거부할 수 있는지 여부
다. 건축허가를 취소할 수 있는 요건과 건축허가에 하자가 있음을 이유로 준공을 거부하기 위한 요건
라. 구청장이 한 취락구조개선주택 개량지시가 건축허가에 준한다고 한 사례
마. 대지의 소유, 사용권이 확보되지 아니한 상태에서 해 준 건축허가의 적부(소극)
바. 일부 대지의 소유, 사용권을 확보하지 아니한 상태에서 건물이 건축되었지만 건축허가경위와 기존관계형성기관, 법규위반의 정도와 책임소재 등 제반 사정을 종합하여 볼 때 준공신고서 반려처분이 위법하다고 한 사례
판결요지
가. 준공검사처분은 건축허가를 받아 건축한 건물이 건축허가사항대로 건축행정목적에 적합한가의 여부를 확인하고, 준공검사필증을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용, 수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것이다.
나. 허가관청은 특단의 사정이 없는 한 건축허가내용대로 완공된 건축물의 준공을 거부할 수 없다고 하겠으나, 만약 건축허가 자체가 건축관계 법령에 위반되는 하자가 있는 경우에는 비록 건축허가내용대로 완공된 건축물이라 하더라도 위법한 건축물이 되는 것으로서 그 하자의 정도에 따라 건축허가를 취소할 수 있음은 물론 그 준공도 거부할 수 있다고 하여야 할 것이다.
다. 건축허가를 받게 되면 그 허가를 기초로 하여 일정한 사실관계와 법률관계를 형성하게 되므로 그 허가를 취소함에 있어서는 수허가자가 입게 될 불이익과 건축행정상의 공익 및 제3자의 이익과 허가조건 위반의 정도를 비교 교량하여 개인적 이익을 희생시켜도 부득이하다고 인정되는 경우가 아니면 함부로 그 허가를 취소할 수 없는 것이므로 건축주가 건축허가내용대로 완공하였으나 건축허가 자체에 하자가 있어서 위법한 건축물이라는 이유로 허가관청이 준공을 거부하려면 건축허가의 취소에 있어서와 같은 조리상의 제약이 따른다고 할 것이고, 만약 당해 건축허가를 취소할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우라면 그 준공도 거부할 수 없다고 할 것이다.
라. 구청장이 한 취락구조개선 주택개량지시서가 그 형식과 내용에 있어 건축허가서와 유사하고 구청장이 건축허가를 할 수 있는 권한을 가진 자라는 점에 미루어 위 주택개량지시가 건축허가에 준한다고 한 사례.
마. 대지의 소유, 사용권을 확보하지 못하고 있는 주택은 건축법규에 위반되는 건축물임에 틀림없으므로 당초 대지의 소유, 사용권이 확보되지 아니한 상태에서 건축허가를 해 준 경우 이러한 건축허가에는 하자가 있다 할 것이다.
바. 허가관청이 당초 도시계획사업에 의거 택지를 수용해 주겠다고 하면서 주택의 건축을 지시하였다가 일방적으로 위 도시계획사업을 취소하였고, 그 후에도 공유자 3분의 2 이상의 사용 승낙을 받으면 준공검사를 해 주겠다고 약속한 바도 있을 뿐 아니라, 주택을 완공한 후 이미 10년 이상 사실상 거주해 왔으며 주택의 대지 353제곱미터 중 약 5제곱미터만 소유권을 확보하지 못하고 있는 점 등 건축허가경위와 기존관계형성기관, 법규위반의 정도와 책임소재 등 제반 사정을 종합해 볼 때, 위 건축허가를 취소한다거나 건축허가에 하자가 있다는 이유로 준공검사를 거부한다면 그로 인하여 건축주가 입게 될 불이익이 건축행정상의 공익 및 대지 소유자의 불이익에 비해 월등 클 뿐만 아니라 신뢰의 원칙에도 위배되는 결과가 되므로 허용될 수 없다 하여 준공신고서 반려처분이 위법하다고 한 사례.
참조조문
가.나.다.바. 건축법 제7조 ,다.라.마. 같은법 제5조 ,마. 같은법시행규칙 제2조 제1항 1호
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
서울특별시 서초구청장
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
피고 소송수행자의 상고이유에 대하여
준공검사처분은 건축허가를 받아 건축한 건물이 건축허가사항대로 건축행정목적에 적합한가의 여부를 확인하고, 준공검사필증을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용, 수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것이므로( 당원 1985.1.22. 선고 84누515 판결 및 1989.5.23. 선고 88누4690 판결 참조) 허가관청은 특단의 사정이 없는 한 건축허가내용대로 완공된 건축물의 준공을 거부할 수 없다고 하겠으나, 만약 건축허가자체가 건축관계법령에 위반되는 하자가 있는 경우에는 비록 건축허가내용대로 완공된 건축물이라 하더라도 위법한 건축물이 되는 것으로서 그 하자의 정도에 따라 건축허가를 취소할 수 있음은 물론 그 준공도 거부할 수 있다고 하여야할 것이다.
그러나 건축허가를 받게 되면 그 허가를 기초로 하여 일정한 사실관계와 법률관계를 형성하게 되므로 그 허가를 취소함에 있어서는 수허가자가 입게 될 불이익과 건축행정상의 공익 및 제3자의 이익과 허가조건위반의 정도를 비교 교량하여 개인적 이익을 희생시켜도 부득이하다고 인정되는 경우가 아니면 함부로 그 허가를 취소할 수 없는 것이므로( 당원 1977.9.28. 선고 76누243 판결 ; 1982.5.11. 선고 81누232 판결 ; 1986.12.23. 선고 86누284 판결 등 참조), 건축주가 건축허가내용대로 완공하였으나 건축허가 자체에 하자가 있어서 위법한 건축물이라는 이유로 허가관청이 준공을 거부하려면 건축허가의 취소에 있어서와 같은 조리상의 제약이 따른다고 할 것이고, 만약 당해 건축허가를 취소할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우라면 그 준공도 거부할 수 없다고 할 것이다.
원심판결 및 기록에 의하여 이 사건 주택의 건축허가경위 등을 살펴보면, 서울특별시는 1978.5.23. 농촌주택개량을 위한 도시계획사업을 공고하고 원고가 거주하던 우면동 성촌 일대를 도시계획시설결정지구로 고시하였고, 이어서 강남구청장(1988.1.1. 서초구가 신설되면서 우면동은 서초구에 속하게 되었다)은 1978.7.1. 위 도시계획에 따른 주택개량대상자를 확정한 후, 1978.7.20. 위 도시계획신설결정지구로 고시된 지역의 토지를 구획정리하여 택지배정을 확정하고, 택지배정을 받은 사람들에게 주택개량지시를 하면서 위 택지배정에 따라 종전의 토지소유자와 새로 구획된 토지소유자가 다르게 된 경우에는 상호 정산하도록 함을 원칙으로 하되 상호정산이 여의치 않을 경우 시에서 일괄수용하여 처리하여 줄 것을 공지한 사실, 원고는 위 도시계획에 따른 주택개량대상자로 지정 받아 위 우면동 성촌 ○○호 택지 353제곱미터를 배정받고 지정된 토지대금을 공탁한 후 1979.9.13.자 강남구청장의 취락구조개선주택개량지시(건축면적 113.52제곱미터)에 따라 그 지상에 건축물을 건축하기 시작하여 1979.11.경 이 사건 주택(건축면적 115.14제곱미터)을 완공한 사실, 그런데 그 후 1980.3.12.에 이르러 시에 의해 개발제한구역 내의 주택지조성사업이 모두 취소되는 바람에 개발제한구역 내에 속하는 위 배정된 택지에 대한 수용이 불가능하게 된 사실, 원고는 위 배정받은 택지 중 7인의 공유로 되어있는 (지번 생략) 전 17제곱미터의 7분의 2 지분(약 5제곱미터)의 소유권을 취득하지 못한 사실, 한편 위 주택지조성사업이 취소되어 택지취득이 어려워지고 그에 따라 이미 완공된 건물들에 대한 준공검사가 지연되어 원고를 비롯한 주민들이 수차례 진정을 하기에 이르자, 강남구청장은 1985.2.4. 토지가 수인의 공유로 되어 있는 경우 공유자의 3분의 2 이상의 사용 승낙을 받으면 건물의 준공검사가 가능하다고 회신한 사실, 원고가 1990.4. 이 사건 주택의 면적증가부분(1.62제곱미터)에 대한 설계변경신고를 제출하자 피고는 1990.5.17. 이를 전체 건축면적에 대한 신축허가신청으로 취급하여 허가하면서 준공시까지 위 196 전 17제곱미터의 7분의 2 지분에 관한 소유권이전을 마치도록 조건을 붙인 사실, 원고가 1990.6.1. 위 소유권지분을 이전하지 못한 채 준공신고서를 제출하자 피고는 6.25. 이를 이유로 위 준공신고서를 반려한 사실 등을 알 수 있다.
강남구청장이 한 취락구조개선주택개량지시서(갑 제1호증)는 그 형식 및 내용에 있어 건축허가서와 유사하고 강남구청장이 건축허가를 할 수 있는 권한을 가진 자라는 점에 미루어 볼 때 위 주택개량지시가 건축허가에 준한다 할 것이고 ( 당원 1980.10.14. 선고 80누351 판결 참조), 따라서 피고의 위 1990.5.17.자 건축허가는 이미 건축허가한 부분을 제외한 나머지 면적증가 부분에 대한 설계변경신고 수리로서의 의미밖에 없다 할 것이니, 거기에 붙인 피고의 허가조건은 건축허가의 내용으로 될 수 없는 것이므로 피고는 위 허가조건의 위배를 이유로 이 사건 주택의 준공을 거부할 수는 없다.
그리고 일부 대지의 소유, 사용권을 확보하지 못하고 있는 이 사건 주택은 건축법규에 위반되는 건축물임에 틀림없고 이는 당초 대지의 소유, 사용권이 확보되지 아니한 상태에서 건축허가를 해 줌으로써 빚어진 것으로서 이러한 건축허가에 하자가 있다고 할 것이나, 위에서 살펴 본 바와 같이 허가관청인 강남구청장이 당초 도시계획사업에 의거 택지를 수용해 주겠다고 하면서 원고에게 이 사건 주택의 건축을 지시하였다가 일방적으로 위 도시계획사업을 취소하였고, 그 후에도 공유자 3분의 2 이상의 사용 승낙을 받으면 준공검사를 해 주겠다고 약속한 바도 있을 뿐아니라, 원고는 이 사건 주택을 완공한 후 이미 10년 이상 사실상 거주해 왔으며 이 사건 주택의 대지 353제곱미터 중 약 5제곱미터만 소유권을 확보하지 못하고 있는 점 등 이 사건 건축허가경위와 기존관계형성기관, 법규위반의 정도와 책임소재 등 제반 사정을 종합해 볼 때, 지금에 이르러 위 건축허가를 취소한다거나 건축허가에 하자가 있다는 이유로 준공검사를 거부한다면 그로 인하여 원고가 입게 될 불이익이 건축행정상의 공익 및 대지소유자의 불이익에 비해 월등 클 뿐만 아니라 신뢰의 원칙에도 위배되는 결과가 되므로 허용될 수 없다.
같은 취지에서 피고의 이 사건 준공신고서 반려처분이 위법하다고 한 원심의 판단은 수긍이 가고 소론이 지적하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
이상의 이유로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.