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판시사항
가. 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작하여 반영한 이상 위 인근유사토지 정상거래가격의 반영방법과 정도에 관하여 구체적 계산과정이나 근거를 밝히지 아니하였더라도 적법한 평가라고 본 사례
나. 기준지가가 고시된 지역내의 수용토지에 대한 손실보상액을 산정함에 있어서 도매물가상승율이 지가변동율에 비하여 근소하거나 미미한 경우에도 이를 적용 참작하여야 하는지 여부(소극)
다. 지목이 전인 토지와 답인 토지를 감정평가함에 있어 답만을 표준지로 평가한 경우 위 대상토지 가운데 지목이 전인 토지에 대한 평가의 적부
라. 감정평가서에 표준지로 선정한 토지들과 평가대상 토지들의 위치, 토지의 형태 및 이용관계 등의 차이유무를 알 수 있는 기술이 전혀 없는 경우 그 평가의 적부(소극)
마. 1필지의 토지수용에 대한 이의재결을 함에 있어 두 기관의 평가를 합쳐서 보상액을 정하였으나 한 기관의 평가가 위법한 경우 이의재결의 적부(소극)
판결요지
가. 수용토지를 감정평가함에 있어 인접토지의 호가와 또 다른 인접토지의 보상액을 참작하고 나머지 인근토지에 대한 거래사례는 개발이익 등이 포함된 가격에 의한 것이라고 하여 고려하지 아니하였다면 일단 구 국토이용관리법 제29조 제5항(1989.4.1. 법률 제4120호로 삭제되기 전의 것) 이 요구하는 산정요인인 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작하여 반영한 것이라고 볼 수 있을 것이고 위 인근 유사토지 정상거래가격의 반영방법과 정도에 관하여 구체적 계산과정이나 근거를 밝히지 아니하였다고 하여 위 소정의 사항들을 참작하지 아니한 위법한 평가라고 할 수는 없다.
나. 구 국토이용관리법 제29조 제5항 , 같은법시행령 제49조 제1항 제2호(1989.8.18. 대통령령 제12781호로 삭제되기 전의 것) 에 의하면 기준지가가 고시된 지역 내의 토지를 수용하는 경우에 그 손실보상액을 산정함에 있어서는 기준지가평가기준일부터 원재결일까지 한국은행이 매월 조사 발표하는 도매물가상승율을 참작하도록 규정하고 있으나 도매물가상승율 1.4%가 지가변동율 9.5%에 비하여 근소하거나 미미하여 지가변동율을 적용하는 것만으로 적정시가에 접근하는 가액을 산출할 수 있다고 인정되는 경우라면 여기에 다시 도매물가상승율을 적용 참작하여야 하는 것은 아니라 할 것이다.
다. 지목이 전인 토지와 답인 토지를 감정평가함에 있어 답만을 표준지로 평가한 경우 위 대상토지 가운데 지목이 전인 토지에 대해서는 표준지로 선정할 수 없는 토지를 표준지로 선정한 것이므로 그와 같은 표준지선정의 잘못에도 불구하고 평가액에 영향이 없다고 인정할 자료를 발견할 수 없다면 이 부분에 관한 평가는 위법하다.
라. 감정평가서에 표준지로 선정한 토지들과 평가대상 토지들의 위치, 토지의 형태 및 이용관계 등의 차이유무를 알 수 있는 기술이 전혀 없어 표준지의 지가로부터 어떠한 개별요인에 의하여 대상토지들에 대한 평가액을 산출한 것인지를 알아볼 수 없다면 그 평가는 위법하다.
마. 1필지의 토지수용에 대한 이의재결을 함에 있어 두 기관의 평가를 합쳐서 보상액을 정한 경우 한 기관의 평가가 위법하면 그 이의재결은 위법하다고 할 것이다.
원고, 피상고인
이봉주 소송대리인 변호사 김두현 외 1인
피고, 상고인
중앙토지수용위원회 소송대리인 변호사 박상기
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
피고소송수행자의 상고이유를 본다.
원심판결이유에 의하면 원심은, 거시증거에 의하여 판시사실을 인정하고 그 인정사실에 의하여 피고가 이 사건 이의재결의 기초로 삼은 삼창 및 삼일토지평가합동사무소 (이하 삼창합동, 삼일합동이라 한다)가 이 사건 토지들에 대한 보상가격을 감정함에 있어 삼창 및 삼일합동의 각 평가는 우선 기준지가가 고시된 지역내에 있는 이 사건 토지의 보상액을 산정함에 있어서 모두 인근 유사토지의 지가수준(정상거래가격)을 반영하지 아니하였거나 이를 반영하였다 하더라도 그 반영방법과 정도에 관하여 구체적인 사례나 기준을 제시하지 아니하였고 특히 삼창합동의 평가는 이 사건 토지의 지목이 전 및 답으로 되어 있는데 지목이 답인 토지만 표준지로 삼았을 뿐만 아니라 비록 근소하기는 하나 위 도매물가상승율도 그 보상액을 산정함에 있어 참작하지 아니하여 토지수용법 제46조 제2항 , 구 국토이용관리법 제29조 제5항(1989.4.1. 법률 제4120호로서 삭제되기 전의 것) 에서 규정하는 모든 사항을 참작한 것이라고 볼 수 없으므로 결국 이 사건 이의재결은 위와 같은 적법하지 아니한 평가들을 근거로 하여 이루어진 것으로서 위법하다고 판단하였다.
우선 인근 유사토지의 정상거래가격 참작여부에 관하여 보건대 을제10호증의2(평가서)에 의하면 삼창합동의 평가는 대상토지와 인접한 공주교도소 앞의 답이 평당 금 30,000원 정도 호가되고 있는 실정이고 대상토지와 인접한 연수원 진입로 평가액이 1986.8. 현재 평방미터당 금 6,350원 내지 6,600원으로 평가되어 보상이 끝났으며 소유주가 거래사례로 제시한 금흥동 106의 1 토지가 1986.12. 평당 금 100,000원으로 매매된 사례는 당해 공공사업인 자동차운수종사원 연수부지 및 진입로에 접해 있어 당해사업시행으로 인한 개발이익이 포함되었다고 볼 수 있고 소유주가 제시한 송선리 551의 3 전(평방미터당 금 17,850원)의 협의매수, 공주시 신관동 287의 6 답(평방미터당 금 51,500원)의 평가 등은 지역요인, 개별요인 등이 대상토지와 비교될 수 없으므로 인근유사토지의 정상거래가격으로 참작할 수 없다는 취지를 명시하고 있고 감정평가 당시 전반적인 부동산 경기의 침체현상으로 거래가 거의 없는 실정으로인접토지의 거래사례포착이 어렵고 또 대상토지의 인근 토지가격이 다소 높게 호가되고 있으나 이는 당해 사업으로 인한 개발이익이 포함된 가격으로 판단된다고 명시하였으며, 을 제11호증의 2(평가서)에 의하면 삼일합동의 평가는 인근지가수준으로서 그 지역이 공주시로 편입될 당시에는 지가가 상승하였으나 감정평가 당시에는 약보합상태로 인근농경지가 위치, 형상, 면적, 토양 등에 따라 평당 금 30,000원 내지 35,000원 정도로 호가되고 있고 보상 및평가선례로 1985.4.2. 금흥동 103의4 답이 평방미터당 금 6,500원, 같은동 105 전이 평방미터당 금 6,350원에, 1987.3.11. 같은 동 108의1 전 등이 각 평방미터당 금 7,900원에 평가되었으며, 이 사건 토지에 인접된 같은 동 106의 1 전이 1986.12. 평당 금 110,000원에 거래된 사실을 확인할 수 있었으나 인근 지가수준과 비교하면 개발이익이 포함된 특정가격으로 판단되어 채택할 수 없고 같은동 242, 장기면 송선리 551의 3, 공주시 신광동 287의 6등은 위치, 면적, 주위상황, 이용상태, 지가수준등이 상이하여 비교할 수 없는 토지라는 이유로 이 사건 토지의 인근 유사토지의 정상거래가격으로 참작할 수 없다는 취지를 명시하였음을 알 수 있으며 한편 원심이 채용한 원심감정인 박종만의 감정결과에 의하면 동 감정인은 공주시 금흥동 148의 1 답(거래시점 1987.11.4. 평당가격 금 46,000원)을 인근 유사토지의 매매사례로서 선정하여 이를 기초로 정상가격을 산출하였으나 위 매매사례지는 위 감정인도 인정하는 바와같이 공주시승격 및 충남도청이 공주시로 유치되면 공주시 입지조건상 가장 발전이 예상되는 곳이 위 금흥동 일대일 것이라는 기대심리 즉 투기요인이 포함되어 있는 가격이므로 위 매매사례를 이 사건 토지의 인근 유사토지의 정상거래가격으로서 참작할 수 없다 할 것인바, 그렇다면 삼창 및 삼일합동이 위와 같은 정도의 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작하여서 한 평가는 일단 법이 요구하는 산정요인인 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작하여 반영한것이라고 볼 수 있을 것이고 위 인근 유사토지 정상거래가격의 반영방법과 정도에 관하여 구체적 계산과정이나 근거를 밝히지 아니하였다고 하여 위 구 국토이용관리법 제29조 제5항 소정의 사항들을 참작하지 아니한 위법한 평가라고 할 수는 없다 할 것이다 (당원 1989.6.13. 선고 88누8777 판결 참조).
또한 위 구 국토이용관리법 제29조 제5항 , 같은법시행령 제49조 제1항 제2호(1989.8.18. 대통령령 제12781호를 삭제하기 전의 것) 에 의하면 기준지가가 고시된 지역 내의 토지를 수용하는 경우에 그 손실보상액을 산정함에 있어서는 기준지가평가기준일부터 원재결일까지 한국은행이 매월 조사 발표하는 도매물가상승율을 참작하도록 규정하고 있으나 도매물가상승율이 지가변동율에 비하여 근소하거나 미미하여 지가변동율을 적용하는 것만으로 적정시가에 접근하는 가액을 산출할 수 있다고 인정되는 경우라면 여기에 다시 도매물가상승율을 적용 참작하여야 하는 것은 아니라 할 것이므로( 당원 1990.5.8. 선고 89누8002 판결 참조) 삼창합동이 이 사건 지가변동율 약 9.5퍼센트를 참작하여 보상액을 산정하면서 도매물가상승율 1.4퍼센트를 참작하지 아니하였어도 그 비율이 위 지가변동율에 비하여 근소하여 지가변동율 만을 참작하는 것만으로도 적정시가에 접근하는 가액을 산출할 수 있는 경우로 보여지므로 지가변동을 참작한 이외에 위 도매물가상승율을 다시 참작하지 않은 것이 위법하다고 할 수 없다 할 것이다.
다음에 표준지선정에 관하여 볼 때, 삼창합동의 평가는 이 사건 토지 가운데 금흥동 108의 1 및 108의 2는 지목이 전이고 같은 동 111 소재 대상지만 지목이 답인데도 불구하고 같은 동 103의 3 답만을 표준지로 평가하였으므로 위 대상토지 가운데 위 지목이 전인 토지들에 대해서는 표준지로 선정할 수 없는 토지를 표준지로 선정하였으며 기록상 그와 같이 표준지선정의 잘못에도 불구하고 평가액에 영향이 없다고 인정할 자료를 발견할 수 없어 이 부분에 관한 평가는 위법임을 면할 수 없다 할 것이나, 같은 동 111 소재 답에 대해서는 표준지선정에 잘못이 없다고 할 것이다.
그리고 삼일합동의 평가는 표준지로 같은 동 43의 1 전과 위 같은 동 103의 3 답을 선정하고 있어 위 전인 대상 토지들(금흥동 108의 1, 108의 2)에 대하여는 위 같은 동 43의 1 전을, 그리고 답인 토지(금흥동 111)에 대하여는 금흥동 103의3 답을 표준지로 삼았음을 알 수 있으나 그 표준지로 선정한 토지들과 대상토지들의 위치, 토지의 형태 및 이용관계 등의 차이유무를 알 수 있는 기술이 전혀 없어 표준지의 지가로부터 어떠한 개별요인에 의하여 대상 토지들에 대한 평가액을 산출한 것인지를 알아볼 수 없으므로 위 각 대상토지들에 대한 평가가 모두 위법임을 면할 수 없다 할 것이다.
그렇다면 삼창 및 삼일합동의 평가를 모아볼 때 이 사건 대상토지들 가운데 위 전인 토지 2필지에 대한 평가는 두 평가기관의 평가가 모두 위법하여 이 부분의 재결은 위법하고, 나머지 답인 토지에 대하여는 삼일합동의 평가가 위법한 이상 두 기관의 평가를 합쳐서 보상액을 정한 이 사건 이의재결은 위 답인 토지부분도 위법하다고 할 것이므로 이 사건 이의재결이 위법하다고 한원심의 판단은 앞서 본 잘못이 있다 하여도 결론에 있어서 정당하며 논지는 결국 모두 이유없음에 돌아간다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.