임대차종료후 임대차보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 계속 점유하는 경우의 법률관계

임대차종료후 임차인의 임차목적물명도의무와 임대인의 연체차임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임대차보증금반환채무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.

민법 제741조 , 제618조 , 제536조

대법원 1977.9.28. 선고 77다1241,77다1242 판결 1981.1.13. 선고 80다1201 판결 1981.2.10. 선고 80다1495 판결

은남산업주식회사, 소송대리인 법무법인 태평양합동법률사무소 담당변호사 김인섭 외1인

피고(반소원고) 1 외 37인 소송대리인 변호사 이상수 외1인

서울고등법원 1987.6.23. 선고 86나2491,2492,2493 판결

원심판결의 피고(반소원고)들 패소 부분 중 피고(반소원고) 32, 피고(반소원고) 15에 대하여 각 금 3,148,200원의 지급을 명한 본소 부분, 나머지 피고(반소원고)들에 대하여 각 금 2,098,800원의 지급을 명한 본소부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

피고(반소원고)들 소송대리인의 상고이유에 대하여, 임대차종료후 임차인의 임차목적물명도의무와 임대인의 연체차임 기타 손해배상금 등을 공제하고 남은 임대차보증금반환채무와는 동시이행의 관계에 있다 할 것이고( 당원 1977.9.28. 선고 77다1241, 1242 판결 ) 따라서 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 이를 사용수익한 경우 그 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니할 것이며 다만 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 이는 부당이득으로서 반환하여야 할 문제가 생긴다 ( 당원 1981.1.13. 선고 80다1201 판결 ; 1981.2.10. 선고 80다1495 판결 참조).

기록에 의하면, 원고가 임대차기간의 만료를 원인으로 피고들에게 임차점포의 명도와 원고가 임차점포를 점유 사용하지 못함으로써 입은 손해의 배상을 구한데 대하여 피고들이 임대보증금을 반환받을 때까지 그 명도를 거부하는 취지의 항변을 하고 있음에도 불구하고(1986.4.8. 및 4.9. 각 준비서면 참조)원심은 원고가 피고들에게 보증금반환채무에 대한 이행의 제공이 있었다는 흔적을 볼 수 없는 이 사건에서 임대차기간 만료 다음날인 1984.1.1.부터 제1심의 가집행선고 있는 판결에 의하여 명도집행이 있은 1987.4.21.까지 피고들이 그 점포를 불법점유한 것이라고 인정하고 피고들에게 임료상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 판시하였다.

원심의 위와 같은 판단은 임대차계약의 종료에 있어 손해배상에관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것이 되어 이는 소송촉진등에 관한특례법 제12조 제2항 에 해당한다고 할 것이므로 논지는 이유있음에 돌아간다.

피고들 소송대리인의 상고이유 가운데 위의 부분을 제외한 나머지 상고이유에 대하여서는 피고들의 불복범위를 벗어난 대목에 관한 것이므로 이에 대하여 판단할 필요를 느끼지 아니한다. 다시 말하자면 피고들은 원심판결의 피고들 패소부분 중 1984.8.29.부터 1987.4.21.까지의 임료상당의 손해배상을 명한 특정부분에 한하여 불복하고 있기 때문이다.

따라서 이 범위내에서 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.