별지1. 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 우리 담당변호사 김봉우 외 2인)

피고 (소송대리인 법무법인 지평 담당변호사 김영수)

2016. 5. 12.

1. 피고는,

가. 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 57, 60에게 별지2. [표] 순번 1 내지 57, 60의 ‘차액’란 기재 각 해당 돈 및 위 각 돈에 대하여 2014. 9. 13.부터 2016. 6. 9.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,

나. 별지1. 원고 명단 기재 원고 58, 59에게 별지2. [표] 순번 58, 59의 ‘차액’란 기재 각 해당 돈 및 위 각 돈에 대하여 2014. 9. 13.부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 60의 나머지 청구 및 별지1. 원고 명단 기재 원고 61 내지 110의 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 57, 60과 피고 사이에 생긴 부분의 9/10는 피고가, 나머지는 위 원고들이 각 부담하고, 별지1. 원고 명단 기재 원고 58, 59와 피고 사이에 생긴 부분은 피고가 부담하며, 별지1. 원고 명단 기재 원고 61 내지 110과 피고 사이에 생긴 부분은 위 원고들이 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 별지1. 원고 명단 기재 원고들에게 별지2. [표] ‘총 합계금’란 기재의 각 돈 및 위 각 돈에 대하여 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 피고는 2003. 8. 27. 공공임대주택인 목포시 (주소 생략) ○○○○○○○ 1차 임대아파트 802세대에 대하여 사용검사를 받은 이후 위 임대아파트에 관한 주택임대사업을 하고 있는 임대사업자(△△△△ 대표)이다.

나. 위 임대아파트 중 50세대에 대하여는 사용검사일로부터 2년 6개월 후 분양전환되었고, 나머지 752세대에 대하여는 임대의무기간인 5년이 지난 2010. 11. 12. 임차인대표회의의 신청에 따라 분양전환되었다.

다. 원고들은 2013. 2.경부터 2014. 4. 30. 사이에 피고와 이 사건 아파트 중 별지2. [표] 기재 각 세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 같은 [표] ‘실분양가격(②)’란 기재의 각 해당 금액을 분양대금으로 정하여 각 분양전환계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다), 피고에게 각 분양대금을 모두 지급하였다.

라. 이 사건 아파트에 대한 구 임대주택법(2011. 8. 4. 법률 제11021호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제21조 주1) 에 따른 분양전환가격은 별지2. [표] ‘분양전환가격(①)’란 기재의 각 해당 금액과 같다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 소외 1의 증언, 이 법원의 목포시에 대한 2015. 1. 28.자 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 본안전 항변에 관한 판단

가. 피고의 주장

피고는 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 60, 원고 72 내지 100, 원고 104 내지 107(총 93명)과 사이에 당초 목포시장이 승인한 분양전환가격에 약 1,000만 원 가량을 추가한 금액을 분양대금으로 정하여 이 사건 각 분양계약을 체결한 사실이 있으나 위 추가금액 부분에 대하여는 위 원고들과 부제소특약을 하였으므로 위 추가금액의 지급을 구하는 부분의 소는 부적법하다.

나. 판단

1) 부제소특약은 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 중대한 소송법상의 효과를 발생시키는 것으로서 그 합의 시에 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하고, 그 효력의 유무나 범위를 둘러싸고 이견이 있을 수 있는 경우에는 당사자의 의사를 합리적으로 해석한 후 이를 판단하여야 한다( 대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다80449 판결 참조).

2) 을 제1호증의 1 내지 93의 각 기재에 의하면 피고가 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 60, 원고 72 내지 100, 원고 104 내지 107와 사이에 이 사건 각 분양계약을 체결하면서 그 중 1,000만 원은 피고가 한 베란다 확장 공사비용 및 샤시·창호 비용으로 하여 이를 분양가격에 포함하여 지불하고 이 시설물에 대한 하자보수 등의 요구를 일체 하지 않기로 하며, 차후 이에 관한 민·형사상 책임을 묻지 않기로 하는 내용의 합의를 한 사실은 인정된다. 그러나 위 1)항에서 본 법리와 같이 부제소특약은 그 소송법상의 효과에 비추어 엄격하게 해석할 필요가 있는 점, 이 사건 아파트의 분양대행을 한 업체에서 근무했던 증인 소외 1은 이 사건 아파트의 분양 당시 베란다 하자보수를 해 달라는 사람이 많아서 그 비용을 물지 않으려고 합의서를 작성한 것이라고 진술하는 점, 위 합의서의 문언적 의미나 작성 경위 등 변론에 나타난 여러 사정을 종합하여 보면, 위 합의서에서 정한 사항은 베란다, 샤시 등의 시설물에 대한 하자보수에 대하여 위 원고들이 피고에게 이의를 제기하지 않겠다는 취지로 제한적으로 해석함이 상당하고, 그 부분에 해당하는 계약이 구 임대주택법 등 강행법규에 의하여 무효로 될 경우의 부당이득반환 청구까지 모두 포기한 것이라 볼 수는 없으므로, 피고의 위 본안전 항변은 이유 없다.

3. 본안에 관한 판단

가. 당사자의 주장

1) 원고들의 주장

피고는 이 사건 각 분양계약을 체결하면서 목포시장이 구 임대주택법령에 정해진 기준에 따라 승인한 분양전환가격을 초과한 금액을 원고들로부터 각 지급받았다. 그런데 위 구 임대주택법령의 관련 규정은 강행법규로서 원고들의 우선분양전환권의 유무와 상관없이 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위에서는 모두 무효이므로, 피고는 원고들로부터 실제 지급받은 각 분양대금과 정당한 분양전환가격의 차액인 별지2. [표] ‘총 합계금(③+④)’란 기재 각 해당 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있고, 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 피고의 주장

가) 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 60, 원고 72 내지 100, 원고 104 내지 107(총 93명)은 당초 목포시장이 승인한 분양전환가격에 약 1,000만 원을 더한 금액을 분양가격으로 정하여 이 사건 각 분양계약을 체결한 것은 사실이나 이는 피고가 한 베란다 확장 공사비용 및 샤시·창호 비용에 대한 대가로서 지급받은 것이므로 분양전환가격에서 제외되어야 하고, 별지1. 원고 명단 기재 원고 58, 59를 제외한 나머지 원고들로부터는 이 사건 각 분양계약에서 정한 분양대금 외에 위 원고들 주장의 돈을 추가로 지급받은 사실이 없다.

나) 가사 피고가 분양전환가격에 원고들 주장의 추가 금액을 더하여 지급받았다 하더라도 우선분양전환권이 없는 원고들은 피고에게 분양전환가격 산정기준을 준수할 것을 요구할 권리가 없고, 이는 결국 불법원인급여로서 민법 제746조 에 따라 피고에게 그 반환을 구할 수 없다.

나. 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 60의 청구에 관한 판단

1) 부당이득반환의무의 발생

구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민의 주거생활의 안정을 도모함을 입법목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 그런데도 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정한 다음 임차인에게 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인에게서 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하여 이를 보유하는 것이 허용되게 되어 구 임대주택법 등 관련 법령의 입법취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라, 만일 임차인이 구 임대주택법 등 관련 법령이 정한 분양전환가격 산정기준에 따를 것을 요구하면서 분양계약 체결을 거절할 경우 임대사업자가 이를 이유로 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고 임대주택을 제3자에게 매각하여 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있다. 이는 구 임대주택법의 입법목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하고 구 임대주택법의 입법목적을 달성하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다( 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조).

살피건대, 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 더하여 보면 원고들 중 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 60은 위 분양전환 당시 이 사건 아파트에 거주한 무주택자인 임차인으로서 우선분양전환받은 사실을 알 수 있으므로, 이 사건 아파트의 임대사업자인 피고가 우선분양전환권자인 위 원고들로부터 지급받은 분양대금이 구 임대주택법 등 관련 법령에 따라 산정한 분양전환가격을 초과한다면 그 초과하는 범위 내에서 이 사건 각 분양계약은 무효이고, 특별한 사정이 없는 한 피고는 그 초과범위에 해당하는 돈을 위 원고들에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

2) 부당이득반환의 범위

위 원고들이 피고와 사이에 이 사건 아파트 중 별지2. [표] 기재 순번 1 내지 60의 각 세대에 관하여 같은 [표] ‘실분양가격(②)’란 기재의 각 해당 금액을 분양대금으로 정하여 이 사건 각 분양계약을 체결하고, 피고에게 각 분양대금을 모두 지급한 사실, 위 각 세대의 분양전환가격은 같은 [표] ‘분양전환가격(①)’란 기재의 각 해당 금액과 같은 사실은 위 기초사실에서 인정한 바와 같으므로, 피고는 위 원고들에게 같은 [표] 순번 1 내지 60의 ‘차액(②-①=③)’란 기재 각 해당 돈(이하 이 항에서는 ‘약 1,000만 원’이라 한다)을 부당이득으로 각 반환할 의무가 있다.

나아가 위 원고들 중 별지1. 원고 명단 기재 원고 58, 59을 제외한 나머지 원고들은 그 외에 추가로 100만 원(원고 60은 400만 원)을 피고에게 현금으로 지급하였다고 주장하나, 갑 제3호증의 1 내지 25, 갑 제9호증의 1 내지 36의 각 기재와 증인 소외 1의 증언만으로는 위 원고들 주장의 돈이 피고에게 실제로 지급되었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 피고의 주장에 대한 판단

피고는 위 약 1,000만 원은 피고가 2003. 9.경에 한 베란다 확장 공사비용 및 샤시·창호 비용에 대한 대가로서 위 원고들로부터 지급받은 것이므로 이는 분양전환가격에서 제외되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 갑 제1, 4, 5, 7호증, 을 제1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 피고가 이 사건 아파트의 베란다 확장 및 샤시·창호 공사를 한 것은 분양전환 시가 아닌 2003. 9.경 무렵으로 이 사건 각 분양계약은 그로부터 10년이 지난 시점에 체결된 점, 이 사건 아파트의 분양전환가격을 산정하기 위한 2008, 2009년경의 감정절차에서 위 공사부분도 모두 반영되었다고 보이는 점, 원고들 중 일부에 대하여는 위 비용을 별도로 받지 않은 점, 증인 소외 1도 이른바 웃돈을 받기 위한 목적으로 베란다 확장 공사비용 및 샤시·창호 비용으로 추가 대금을 받는 아이디어를 생각해낸 것이라고 증언하는 점, 원고들 중 일부가 분양전환가격에 현금 1,500만 원을 더하여 피고에게 지급했다는 주장에 대하여 피고는 자신이 원고들로부터 분양전환가격에 추가로 대금을 받고자 하였다면 베란다 확장 공사비용 등 명목으로 지급받았을 것이라는 취지로 진술하는 점(2016. 5. 11.자 준비서면 5면), 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고자 하는 구 임대주택법의 관련 규정의 취지에 비추어 임대사업자의 분양전환가격 준수 여부는 엄격하게 판단할 필요가 있는 점 등을 모두 고려해 보면, 위 원고들과 피고가 이 사건 각 분양계약을 체결하면서 베란다 확장 및 샤시·창호 비용 명목으로 책정한 약 1,000만 원은 실질적으로는 분양전환가격에 포함된다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

또한 피고는 위 원고들이 분양전환가격을 초과하여 돈을 지급한 것이 불법원인급여에 해당하므로 그 반환을 구할 수 없다고도 주장하므로 살피건대, 민법 제746조 가 규정하는 불법원인이라 함은 그 원인되는 행위가 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우를 말하는 것으로서, 법률의 금지에 위반하는 경우라 할지라도 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하지 않는 경우에는 이에 해당하지 않는데( 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다77477 판결 참조), 위 1)항에서 본 바와 같이 구 임대주택법의 관련 규정은 그 입법목적을 달성하기 위하여는 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 그 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있어 그 초과분에 해당하는 계약을 무효로 하는 것일 뿐이므로, 그 초과분의 지급이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 민법 제746조 의 불법원인급여에 해당한다고 볼 수는 없다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.

다. 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 60을 제외한 나머지 원고들의 청구에 관한 판단

위 나. 1)항에서 본 바와 같이 구 임대주택법령은 임대주택을 임대받을 수 있는 사람의 자격과 선정방법 등을 제한하면서 분양전환 시에는 무주택자인 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 부여하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정하여 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고, 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고 제3자에게 매각하여 시세 차익을 독점하는 것을 방지함으로써 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하는 데에 그 취지가 있는 점을 고려해 볼 때, 구 임대주택법령 상의 우선분양전환권자에 해당하지 아니하는 자들까지 임대사업자에 대하여 분양전환가격 산정기준을 준수할 것을 요구할 권리를 가지는 것은 아니라고 봄이 상당하다. 따라서 위 원고들이 구 임대주택법령 상의 우선분양전환권자임을 인정할 만한 아무런 증거가 없는 이상 위 원고들의 각 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 모두 이유 없다.

라. 소결론

피고는 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 60에게 별지2. [표] 순번 1 내지 60의 ‘차액(②-①=③)’란 기재 각 해당 돈 및 위 각 돈에 대하여 원고 1 내지 57, 60에게는 소장 부본 송달일 다음날임이 기록상 명백한 2014. 9. 13.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하고 인정되는 이 판결 선고일인 2016. 6. 9.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 원고 58, 59에게는 위 2014. 9. 13.부터 2015. 9. 30.까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 , 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(이하 ‘특례규정’이라 한다) 부칙 제2조 제2항, 구 특례규정(2015. 9. 25. 대통령령 제26553호로 개정되기 전의 것)이 정한 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다(원고 58, 59는 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 구하나, 2015. 9. 25. 대통령령 제26553호로 개정되어 2015. 10. 1.부터 시행된 특례규정에서는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문에 따른 법정이율을 연 15%로 규정하고 있고, 같은 규정 부칙 제2조 제2항은 “이 영 시행 당시 법원에 계속 중인 사건으로서 제1심의 변론이 종결되지 아니한 사건에 대한 법정이율에 관하여는 2015. 9. 30.까지는 종전의 규정에 따른 이율에 의하고, 2015. 10. 1.부터는 이 영의 개정규정에 따른 이율에 의한다“라고 규정하고 있으므로, 위 인정범위를 초과하는 위 원고들의 주장은 이유 없다).

4. 결론

그렇다면, 별지1. 원고 명단 기재 원고 1 내지 60의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하며, 별지1. 원고 명단 기재 원고 61 내지 110의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하되, 별지1. 원고 명단 기재 원고 58, 59의 소송비용에 관하여는 민사소송법 제101조 단서에 따라 피고가 전부 부담하는 것으로 정하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

주1) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인 3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인 ⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.