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판시사항
1단지의 분양계약서나 등기부상의 공유대지면적은 동일하나, 1단지와 2단지 아파트 사이에 있는 도로의 중앙선을 기준으로 단지를 구분하면 1단지의 실제 공유대지면적이 부족한 경우, 주택건설사업 시행자가 2단지의 대지권비율을 1단지의 부족분만큼 줄여 등기한 점 등에 비추어 1단지 아파트 수분양자들의 세대당 대지지분이 1, 2단지 대지 전체에 미친다고 한 사례
판결요지
구분건물의 대지라 함은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지를 말하는 것으로서( 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제5호 참조) 건물이 1필지의 토지의 일부 위에 서 있는 경우에도 그 1필지의 토지 전부가 건물의 대지가 된다 할 것인데, 주택건설사업 시행자가 대지 1필지 전체에 아파트를 건설하여 하나의 공동주택단지를 조성하기로 하는 주택건설사업계획에 대한 승인을 받아 아파트를 신축하여 1, 2단지 아파트 전부가 한 필지의 토지 위에 위치하고 있는 점, 아파트 준공 후에 대지권 등기를 하면서 1, 2단지 대지 전체의 면적은 당초의 사업계획면적보다 줄었으나, 위 시행자는 1단지 아파트 수분양자들에 대하여 분양계약상의 대지권지분을 보장해주기 위하여 1단지의 아파트에 대하여는 분양계약서상의 대지권비율을 등기부에 그대로 등재하는 대신 시행자 자신이 소유한 2단지 영구임대아파트에 대한 대지권비율을 그만큼 줄여 등기함으로써 1단지 아파트 수분양자들에게 불이익이 없도록 한 점, 대지권의 비율은 전유부분에 종속된 대지사용권을 표상하는 것으로서 구분소유의 대상이 되는 건물이 존속하는 한 이는 공유대지를 다른 공유자들과 함께 이용할 수 있는 권리에 불과한 것인데 1단지 아파트 수분양자들이 2단지의 상가나 공익시설, 또는 도로를 비롯한 2단지 내의 공유대지를 이용함에 아무런 장애가 없는 점, 대지권의 비율이 소유권으로서 현실화되는 아파트의 재건축시에는 1필지의 토지 위에 건축된 1, 2단지를 모두 함께 재건축하는 것이 합리적이고 그 때는 등기부상의 공유지분을 기준으로 권리면적을 산정할 수밖에 없는 점 등에 비추어, 1, 2단지는 하나의 공동주택단지로서 1단지 아파트 수분양자들의 세대당 대지지분은 대지 전체에 대하여 미친다고 한 사례.
참조조문
원고
원고 1 외 928인 (소송대리인 변호사 임찬욱)
원고
대한주택공사 (소송대리인 법무법인 빛고을종합법률사무소 담당변호사 정규련)
변론종결
2005. 1. 7.
주문
1. 원고들의 청구를 모두 기각한다
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
청구취지
피고는, 별지 1 기재 1번부터 188번 원고들에게 각 1,103,415원 및 각 이에 대하여 1995. 5. 25.부터, 별지 1 기재 189번부터 234번 원고들에게 각 1,103,415원 및 각 이에 대하여 1995. 5. 18.부터, 별지 2 기재 1번부터 584번 원고들에게 각 927,852원 및 각 이에 대하여 1995. 5. 25.부터, 별지 2 기재 585번부터 668번 원고들에게 각 927,852원 및 각 이에 대하여 1995. 5. 18.부터, 별지 3 기재 원고들에게 각 551,707원 및 각 이에 대하여 1995. 5. 25.부터, 별지 4 기재 원고들에게 각 463,926원 및 각 이에 대하여 1995. 5. 25.부터, 별지 5 기재 원고 917에게 472,892원, 원고 918, 919에게 각 315,261원 및 각 이에 대하여 1995. 5. 25.부터, 별지 6 기재 원고 920, 925에게 각 300,931원, 원고 921, 922, 923, 924, 926, 927, 928,929에게 각 200,620원 및 각 이에 대하여 1995. 5. 25.부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
이유
1. 기초사실
가. 피고는 주택건설사업 시행자로서 광주 북구 (주소 생략) 필지(이하 '이 사건 대지'라 한다)에 광주 ○○지구 주택건설사업을 추진하기로 하고, 주택건설촉진법 제33조 에 따라 건설부장관에게 위 아파트 건설사업계획의 승인을 신청하여 1990. 12. 28. 최초의 건설사업계획의 승인을 받고, 그 후 몇 차례의 변경을 거쳐 1991. 12. 30. 최종적으로 아래와 같은 내용으로 변경승인을 받았다.
(1) 총 사업대지면적 : 72,961㎡
(2) 건축시설내역 : 대지면적 5,060㎡에 장기임대아파트 2동 178호, 대지면적 32,034㎡에 근로복지아파트 890호, 부대복리시설로 구매생활시설, 근로복지관, 우체국ㆍ동사무소ㆍ파출소ㆍ소방서ㆍ유치원부지, 운동장, 정구장, 어린이놀이터, 유아놀이터, 공동저수시설, 공중전화, 주차장 등(이하 '1단지'라 한다), 대지면적 35,867㎡에 영구임대아파트 9동 1,640세대, 부대복리시설로 사회복지관, 어린이놀이터, 운동장, 지하저수조, 육상저수조, 지하양수시설, 주차장 등(이하 '2단지'라 한다)
나. 원고들은 피고의 1단지 분양 및 장기임대(일부 미분양이 있어 일반 분양으로 전환)입주자모집공고를 보고 분양신청을 하여 당첨되어 1994년경 피고와 각 분양받은 평형별 세대에 관하여 피고가 미리 마련하여 놓은 아래와 같은 내용의 분양계약서로 분양계약을 체결하였거나, 최초 일반수분양자들로부터 피고의 동의를 얻어 위 분양계약상 수분양자의 지위를 승계하였거나 수분양자들 중 일부가 사망하여 그 지위를 상속받았다.
(1) 공급면적 17.19평형 분양면적 56.83㎡(전용면적 41.85㎡, 공용면적 14.98㎡), 공유대지면적 31.71㎡
(2) 공급면적 17.27평형 분양면적 57.11㎡(전용면적 41.85㎡, 공용면적 15.26㎡), 공유대지면적 31.71㎡
(3) 공급면적 20.54평형 분양면적 67.92㎡(전용면적 49.77㎡, 공용면적 18.15㎡), 공유대지면적 37.71㎡
(4) 한편, 분양계약서 제3조 제2항은 "피고가 수분양자들에게 소유권이전하는 면적이 계약에 표시된 분양면적과 차이가 나는 경우에는 이에 대한 상당 금액을 서로 정산한다."라고 규정하고 있다.
다. 위 아파트 준공 후 수분양자들이 분양대금을 납부하자 1994. 1.경 먼저 건물 부분에 관하여 소유권이전등기가 경료되었다. 한편, 공유대지지분은 지적공부 정리가 완료되지 않아 등기가 늦어지다가 측량에 의한 대지면적이 1, 2단지 합계 67,951.7㎡로 확정되어 1995. 5. 17.과 5. 24. 원고들의 1단지 아파트는 대지권의 목적인 토지의 표시란에 소재지번 광주광역시 북구 (주소 생략), 면적 67,951.7㎡로, 공급면적 17.19평형은 대지권비율 67,951.7분의 31.71로, 공급면적 17.27평형은 대지권비율 67,951.7분의 31.71로, 공급면적 20.54평형은 67,951.7분의 37.71로 각 분양계약서와 같은 지분비율로 등기되었고, 2단지 아파트는 대지권의 목적인 토지의 표시란에 소재지점 광주광역시 북구 (주소 생략), 면적 67,951.7㎡로, 공급면적 12평형은 대지권비율 67,951.7분의 18.56으로, 11평형은 대지권비율 67,951.7분의 18.20으로, 206동 13평형은 대지권비율 67,951.7분의 20.44로, 207, 208동 13평형은 대지권비율 67,951.7분의 21.08로 각 등기되었다.
라. 현재 이 사건 1, 2단지 아파트 사이에는 포장된 아스팔트 도로(이하 '이 사건 도로'라 한다)가 있고, 도로 입구 쪽에서 보아 우측에는 2단지가, 좌측에는 1단지가 각 위치하고 있다. 1단지 내에는 상가시설로 개인에게 분양된 점포 2개가 있고, 공익시설로는 오수정화시설, 관리동, 지하저수조(급수시설), 주민운동시설 4곳, 어린이놀이터 5곳이 있다. 위 도로의 우측 2단지 입구 쪽에 피고 소유의 상가건물이 있고 위 상가건물 내에는 20여 개의 점포가 입주하고 있으며, 2단지 내에는 공익시설로 오수정화시설, 복지관, 지하저수조(급수시설), 주민운동시설 5곳, 어린이놀이터 4곳 등이 있다. 1, 2단지 주민들이 다른 단지 내의 상가를 이용하거나 공익시설을 이용함에는 아무런 장애가 없다. 이 사건 도로의 중앙선을 기준으로 하여 1단지 대지면적은 33,064.9㎡이고, 2단지 대지면적은 34,886.8㎡이다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 을 1 내지 7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 감정인 소외인의 측량감정 결과, 이 법원의 현장검증 결과, 변론 전체의 취지.
2. 원고들의 주장
가. 주 장
1, 2단지는 피고가 단지별로 대지면적을 특정구분하여 사업계획승인을 얻었고, 1단지는 분양 및 장기임대아파트로, 2단지는 영구임대아파트로 구분되어 있으며, 중간의 이 사건 도로를 중심으로 관리사무소를 비롯한 모든 시설들이 각 독립되어 있고 아파트 관리도 1단지는 자체적으로, 2단지는 피고가 직접 하고 있다. 따라서 1단지와 2단지는 이 사건 도로의 중앙선을 기준으로 별개의 아파트단지로 구분된다 할 것인데 원고들이 소유하고 있는 1단지의 실제 대지면적이 분양계약이나 등기부상의 대지면적보다 2,421.38㎡(분양계약 및 등기부상의 1단지 대지면적 35,486.28㎡에서 이 사건 도로 중앙선을 기준으로 한 1단지 대지면적 33,064.9㎡를 공제한 면적)만큼 부족하다.
나. 청 구
(1) 피고는 분양계약과 달리 실제 공유대지면적이 부족한 아파트를 고의 또는 과실로 분양하여 채무불이행 또는 불법행위를 저질렀으므로 원고들의 공유대지 부족분에 대한 손해를 배상할 책임이 있다. (2) 등기부상의 공유대지 면적을 실제로 사용할 수 있는지는 계약의 중요 부분을 이루고 있는 것인데 피고가 이를 고지하지 아니하여 원고들은 기망 또는 착오를 이유로 실제보다 초과된 공유대지면적 부분에 대하여 계약을 취소하고, 아울러 계약불이행을 이유로 계약을 일부 해제하였으니, 부당이득으로서 그 부분에 상응하는 금액의 반환을 구한다. (3) 분양계약서에 의하면 면적에 차이가 나는 경우 이에 대한 상당 금액을 서로 정산한다고 되어 있으므로 피고는 위 약정에 따라 부족분의 대금을 반환할 의무가 있다.
3. 판 단
살피건대, 구분건물의 대지라 함은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지를 말하는 것으로서( 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제5호 참조) 건물이 1필지의 토지의 일부 위에 서 있는 경우에도 그 1필지의 토지 전부가 건물의 대지가 된다 할 것인데, 피고가 이 사건 대지 1필지 전체에 아파트를 건설하여 하나의 공동주택단지를 조성하기로 하는 주택건설사업계획에 대한 승인을 받아 아파트를 신축하여 이 사건 1, 2단지 아파트 전부가 한 필지의 토지 위에 위치하고 있는 점, 아파트 준공 후에 대지권 등기를 하면서 1, 2단지 대지 전체의 면적은 67,951.7㎡로 당초의 사업계획면적보다 줄었으나, 피고는 1단지 아파트 수분양자들에 대하여 분양계약상의 대지권지분을 보장해주기 위하여 1단지의 아파트에 대하여는 분양계약서상의 대지권비율을 등기부에 그대로 등재하는 대신 피고 자신이 소유한 2단지 영구임대아파트에 대한 대지권비율을 그만큼 줄여 등기함으로써 원고들에게 불이익이 없도록 한 점, 대지권의 비율은 전유부분에 종속된 대지사용권을 표상하는 것으로서 구분소유의 대상이 되는 건물이 존속하는 한 이는 공유대지를 다른 공유자들과 함께 이용할 수 있는 권리에 불과한 것인데 원고들이 2단지의 상가나 공익시설, 또는 이 사건 도로를 비롯한 2단지 내의 공유대지를 이용함에 아무런 장애가 없는 점, 대지권의 비율이 소유권으로서 현실화되는 아파트의 재건축시에는 1필지의 토지 위에 건축된 1, 2단지를 모두 함께 재건축하는 것이 합리적이고 그 때는 등기부상의 공유지분을 기준으로 권리면적을 산정할 수밖에 없는 점 등에 비추어보면, 1단지와 2단지가 단지 내 아파트의 건축목적의 차이로 인하여 그 소유주체와 관리주체가 다르고 이 사건 도로가 우연히 1, 2단지 사이에 위치하고 있다는 사실만으로 이 사건 도로의 중앙선을 기준으로 1, 2단지를 구별하여 1단지 주민들의 실제상의 대지사용권은 이 사건 대지 중 1단지 부분에 한정되고 이로 인하여 원고들이 손해를 보고 있다는 원고들의 주장은 받아들이기 어렵고, 오히려 1, 2단지는 위와 같은 사정에도 불구하고 하나의 공동주택단지로서 원고들의 세대당 대지지분은 이 사건 대지 전체에 대하여 미친다고 봄이 상당하다.
따라서 원고들의 세대당 대지지분이 이 사건 도로의 중앙선을 기준으로 1단지에만 미치는 것을 전제로 한 원고들의 청구는 나아가 살펴볼 필요 없이 모두 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.