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판시사항
건설회사가 제3자를 형식상의 수분양자로 내세워 분양계약을 체결하고 금융기관의 양해하에 제3자 명의로 체결한 분양잔대금 대출약정의 효력(무효)
판결요지
건설회사가 제3자에게 아파트를 분양할 의사가 없이 제3자를 형식상의 수분양자로 내세워 분양계약을 체결한 다음, 제3자 명의로 금융기관과 대출계약을 체결하여 대출금을 활용하고자 하였고, 금융기관 또한 이러한 사정을 양해하고 건설회사로부터 대출금을 회수하며, 그 물적 담보 역시 확보가 가능하다고 판단하여 제3자에게는 대출금 채무자로서의 책임을 지우지 아니할 의도하에 제3자 명의의 대출계약을 체결한 경우, 제3자는 형식상의 대출 명의를 빌려 준 자에 불과하여 대출계약의 실질적 당사자는 금융기관과 건설회사라 할 것이고, 제3자 명의로 작성된 주택대출 약정서는 금융기관의 양해하에 그에 따른 채무 부담의 의사 없이 형식적으로 이루어진 것에 불과하여 통정허위표시에 해당하는 무효의 법률행위이다.
참조조문
원고,피항소인
국민신용카드 주식회사의 소송수계인 주식회사 국민은행
피고,항소인
손정희 (소송대리인 변호사 김기수 외 1인)
변론종결
2004. 5. 7.
주문
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고의 부담으로 한다.
청구취지및항소취지
1. 청구취지
피고는 원고에게 금 27,340,626원 및 그 중 금 13,000,000원에 대하여 2002. 10. 8.부터 갚는 날까지 연 24%의 비율에 의한 금액을 지급하라.
2. 항소취지
주문과 같다.
이유
1. 기초사실(다툼 없음)
피고는 1997. 7. 28. 주식회사 일환건설(이하 '일환건설'이라 한다)이 신축하는 충남 서산시 음암면 도당리 1275-1 외 5필지 상 서산 개나리아파트 148세대 중 101동 403호 23평형(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 관하여, 이를 일환건설로부터 분양받기로 하는 내용의 분양계약을 체결함과 동시에, 장은할부금융 주식회사(1998. 7. 1. 장은신용카드 주식회사에게 합병되었고, 장은신용카드 주식회사는 1998. 12. 30. 국민신용카드 주식회사에게 합병되었으며, 국민신용카드 주식회사는 2003. 10. 1. 소송수계인에게 합병되었다. 이하 '원고'라 한다)와 사이에 위 아파트 분양대금 중 잔대금 13,000,000원에 대한 대출계약을 체결하였다.
2. 주장 및 판단
원고가 위 대출금의 지급을 구함에 대하여, 피고는 위 대출계약은 허위표시로서 무효라고 주장한다.
갑5, 9, 10호증, 을2, 3, 6, 7호증, 을5, 10호증의 각 1 내지 3, 을9호증의 1 내지 4의 각 기재, 증인 한지석의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 일환건설은 1997.경 위의 아파트 건설을 추진하면서 신축예정인 아파트를 선분양하기로 하되, 수분양자들로부터 분양계약금을 지급받는 외에, 아파트 평형별로 1,300만 원 또는 3,500만 원을 수분양자가 원고로부터 대출을 받되, 그 대출금은 분양대금의 일부로 충당하며, 원고가 일환건설에 직접 지급하여 공사자금으로 사용하기로 하였고, 그 대출에 대한 담보는 분양된 주택의 소유권 이전 전에는 시공사인 일환건설의 입보에 의하며, 주택이 수분양자에게 소유권 이전된 후에는 당해 아파트에 대하여 근저당권을 설정하기로 되어 있던 사실, ② 일환건설은 신축예정인 아파트의 상당량이 분양되지 않은 상태에서 아파트 신축공사를 진행하던 중 자금이 부족하여 부도 위험에 직면하게 되자, 아파트를 분양받은 바 없는 수분양자들의 명의를 이용하여 아파트가 분양된 것처럼 하여 그들의 명의로 대출을 받아 자금에 충당하기로 하여, 신축공사의 부분별 수급인들에게 일환건설의 부도를 막고 공사를 진행하려면 원고로부터 대출을 받아야 하는데 위 대출에 명의상의 수분양자가 필요하니 주변 사람들을 데리고 오라고 요구한 사실, ③ 이에 따라 설비공사 수급인인 한지석은 1997. 7. 28. 일환건설이 지정한 서울 상도동 장승백이 근처 다방으로 직원인 피고를 비롯한 지인 여러 명을 데리고 갔는데, 위 다방에는 일환건설 대표이사 및 이사 설동식, 원고의 대출담당자 및 그 부하직원과 다른 수급인들이 데려온 사람들 수십 명이 모였으며, 그 자리에서 일환건설 대표이사는 분양계약 및 대출계약의 명의자가 되어주면, 원고로부터의 대출과 관련하여 일환건설에서 모든 책임을 지는 것이고, 그 명의자들에게는 아무런 피해가 없도록 할 것이라고 말하였고, 원고의 대출담당자 역시 일환건설이 다 알아서 처리할 것이므로 대출계약 명의자 개인에게는 아무런 피해가 가지 않을 것이라고 말한 사실, ④ 이에 피고를 비롯한 38명 정도가 그 자리에서 일률적으로 분양계약서 및 주택할부금융약정서와 그에 관계된 서류를 작성하였는데, 당시 피고 등 계약 명의자들은 분양계약금을 지급한 바도 없이 그 기재 내용과는 달리 형식적으로 분양계약서를 작성하였고, 피고는 그 아파트의 평형에 따라 잔대금 중 1,300만 원에 대하여 주택할부금융약정서를 작성한 사실, ⑤ 원고는 피고 명의의 대출금 13,000,000원을 약정에 따라 직접 일환건설의 계좌에 송금하였고, 그 대출금에 대한 상환금은 수분양자가 납부하도록 되어 있었음에도 피고에 대한 대출금의 상환금은 그 이후 상당한 기간 동안 일환건설이 그 계좌에서 직접 원고에게 지급하여 왔던 사실, ⑥ 원래 예정한 대로 일환건설이 위의 아파트를 완공한 후 원고에게 근저당권을 설정하여 주었더라면 수분양자들 명의의 대출금을 원고가 확보함에 아무런 지장이 없었을 것인데, 일환건설이 피고 등의 명의로 분양계약서를 작성한 아파트 중 이 사건 아파트를 포함한 상당수를 다시 제3자에게 분양함으로써 원고가 피고 명의의 대출금에 대하여 근저당권을 설정받지 못한 사실, ⑦ 이후 일환건설의 부도에 따라 위 대출금 상환이 어렵게 되자, 일환건설의 경영진은 대출회수를 담당하던 원고의 직원 권순철, 진남곤과 함께 피고를 포함한 대출 명의자들에게 불이익이 가지 않도록 대책을 논의하였고, 일환건설 감사 조정봉이 소유권청구권가등기를 한 아파트 10세대와 박기정이 소유한 아파트 10세대를 위 대출금 변제를 위하여 원고에게 제공하려고 했던 사실 등을 인정할 수 있다.
이러한 사실관계와 기록에 나타난 사정에 비추어 보면, 원래 원고는 이 사건 아파트를 분양받는 자에게 대출을 하는 것이지만, 원고로서는 그 대출액이 아파트의 가액에 비하여 소액이어서 아파트에 대한 근저당권을 취득하는 것이 확보된다면 대출액의 회수에 장애가 없게 되고, 그 아파트는 당시 거의 완공되어(1998. 2. 24. 소유권보존등기가 이루어졌다.) 장차 일환건설 명의로 소유권보존등기된 후 수분양자에게 이전되는 것이어서 일환건설의 협력만 얻을 수 있다면 근저당권의 취득 또한 보장되는 상황이었으므로, 일환건설은 피고에게 이 사건 아파트를 분양할 의사가 전혀 없이, 피고를 형식상의 수분양자로 내세워 분양계약을 체결한 다음, 피고 명의로 원고와 대출계약을 체결하여 대출금을 활용하고자 하였고, 원고 또한 이러한 사정을 양해하여, 피고 명의로 대출을 해주더라도 대출명의자인 피고의 보증인이 되는 일환건설로부터 대출금을 회수할 수 있고 또한, 그 물적 담보 또한 위와 같이 확보가 가능하다고 판단한 나머지 피고에게는 대출금 채무자로서의 책임을 지우지 아니할 의도하에 이 사건 대출계약을 체결한 것이라 할 것이고, 만일 그러한 의사가 아니었다면 피고가 분양계약금도 지급하지 아니한 상태로 다른 수십명과 같이 일시에 분양계약서를 작성한 자에 불과함을 원고가 알고서도 피고의 신용도조차 조사하지 아니한 채 적지 않은 금액을 대출하지는 않았을 것이라고 보아야 할 것이다.
따라서 피고는 형식상의 대출 명의를 빌려 준 자에 불과하여 위 대출계약의 실질적 당사자는 원고와 일환건설이라 할 것이고, 피고 명의로 작성된 주택할부금융 약정서는 원고의 양해하에 그에 따른 채무 부담의 의사 없이 형식적으로 이루어진 것에 불과하여 통정허위표시에 해당하는 무효의 법률행위라 할 것이므로, 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.