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판시사항
아파트를 분양받은 세대가 수인한도를 초과하는 일조·조망·사생활의 침해를 받고 있고 분양자가 분양 당시 이에 대한 구체적인 정보를 고지하지 않은 경우, 분양자에게 분양계약에 따른 신의칙상 채무를 이행하지 아니한 손해배상책임을 인정하고, 일조 등의 침해가 없는 정상가격 대비 가치하락분의 90% 상당액을 손해배상액으로 명한 사례
판결요지
아파트를 분양받은 세대가 수인한도를 초과하는 일조·조망ㆍ사생활의 침해를 받고 있고 분양자가 분양 당시 이에 대한 구체적인 정보를 고지하지 않은 경우, 분양자에게 분양계약에 따른 신의칙상 채무를 이행하지 아니한 손해배상책임을 인정하고, 일조 등의 침해가 없는 정상가격 대비 가치하락분의 90% 상당액을 손해배상액으로 명한 사례.
원고
김동선 외 2인 (소송대리인 변호사 서태영)
피고
봉천7구역1지구 주택개량재개발조합 (소송대리인 법무법인 새시대 담당변호사 김봉학)
주문
1.피고는 원고 김동선에게 금 32,400,000원, 원고 서경호, 김광일에게 각 금 33,300,000원 및 각 이에 대하여 2000. 12. 13.부터 완제일까지 연 5%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
2. 원고들의 각 나머지 청구를 기각한다.
3.소송비용은 이를 10분하여 그 1은 원고들의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
4.제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고는 원고 김동선에게 금 36,000,000원, 원고 서경호, 김광일에게 각 금 37,000,000원 및 각 이에 대하여 2000. 12. 13.부터 완제일까지 연 5%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
이유
1. 기초 사실
다음 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증(가지번호 포함, 이하 같다), 갑 제2호증, 갑 제5 내지 7호증의 각 기재에 이 법원의 현장검증 결과, 감정인 송규동의 일조권, 조망권 침해감정 결과 및 감정인 박상수의 시가감정 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
가.피고는 '봉천7-1구역 주택재개발사업'의 시행자로서 사업시행기간을 1993. 12. 27.부터 1999. 9. 30.까지로 정하여 서울 관악구 봉천동 산 81 외 40필지 74,837㎡ 지상에 10개 동, 총 2,314세대로 구성된 아파트(봉천우성아파트, 이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 건축하는 한편, 위 아파트 중 체비시설로 지정된 381세대에 대하여 1996. 11. 1. 관할 관악구청장으로부터 입주자모집승인을 받아 조합원이 아닌 일반인에 대한 분양(일반분양)을 실시하였다.
나.위와 같은 일반분양을 통하여 피고로부터, 원고 김동선은 이 사건 아파트 104동 103호{143.29㎡(43.34평), 이하 같다}를, 원고 서경호는 같은 동 105호를, 원고 김광일은 같은 동 101호를 각 분양받고, 계약금 33,534,000원, 중도금 100,602,000원(＝금 16,767,000원×6회) 등 합계 금 134,136,000원을 피고에게 각 지급하였다.
다. 이 사건 아파트 중 원고들이 분양받은 세대들의 현황
(1)원고들이 분양받은 이 사건 아파트의 104동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 28층 건물(1호 라인：21층, 2호 라인：27층, 3호 및 5호 라인：28층)로서 동향 건물 부분과 남향 건물 부분이 맞붙어 있는 'ㄱ'자 형태로 건축되어, 원고들이 분양받은 각 세대(이하 '이 사건 각 세대'라고 한다)는 모두 우측 남향 부분에 위치하고 있고, 이 사건 각 세대는 모두 44평형으로 방 4개, 화장실 겸 욕실 2개, 거실 1칸, 주방 1칸으로 구성되어 있다.
(2)이 사건 각 세대의 베란다 창문쪽 전방에는 주차장 옹벽(이하 '이 사건 옹벽'이라고 한다)이 설치되어 있는데, 이 사건 옹벽의 중심에서 아파트 끝선까지의 직선거리는 약 5m이고, 104동 1층 전면에서 옹벽 끝부분까지는 약 3.1m이다.
(3)이 사건 옹벽은 산비탈의 경사면에 설치된 커다란 직육면체 콘크리트 구조물로서 그 내부는 주차장으로 이용되고 있고, 그 위의 지상에는 어린이 놀이터가 설치되어 있다.
(4) 이 사건 놀이터에서 이 사건 아파트의 104동을 바라보면, 정면으로 2층이 마주 보이고, 아래쪽으로 이 사건 각 세대가 내려다 보인다.
(5) 이 사건 옹벽으로 인하여 햇볕이 가려지게 되어 이 사건 각 세대의 베란다쪽 내부는 지하방보다는 밝지만, 반지하방보다는 어두운 상태로서, 맑은 날에도 하루 종일 전등을 켜 놓지 않으면 일상생활이 현저히 곤란한 상태에 있다.
라. 이 사건 옹벽이 이 사건 각 세대에 미치는 영향
(1) 일조 문제
이 사건 각 세대의 경우, 이 사건 옹벽쪽인 남향 전면창에 80% 이상 일조가 이루어지는 경우를 일조시간으로 판단하여 1분 간격으로 일조시간을 산정한 결과, [별지 1] 일조 상태 기재와 같이 동지일을 기준으로 09:00부터 15:00까지 사이의 연속일조시간은 원고 김동선의 103호는 0∼43분 정도, 원고 서경호의 105호는 0∼20분 정도, 원고 김광일의 101호는 0∼32분 정도이고, 동지일을 기준으로 08:00부터 16:00까지 사이의 총일조시간은 원고 김동선의 103호는 1시간 20분 정도, 원고 서경호의 105호는 57분 정도, 원고 김광일의 101호는 45분 정도에 불과하다.
(2) 조망 문제
이 사건 각 세대에 대한 종전 천공률 및 현재 천공률은 [별지 2] 조망 침해율과 같아서, 이 사건 각 세대는 상당한 정도의 조망침해를 받고 있다(여기서 말하는 천공률은 조망면적 중 멀리까지 내다 보이는 부분이 차지하는 비율을 의미하고, 조망침해율은 이 사건 각 세대의 각 거실 중앙점에서 신장 170cm인 사람이 앉아서 연직방향으로 창밖을 바라보았을 때 베란다 앞 지하구조물이 없는 경우의 조망과 비교하여 지하구조물로 인하여 조망이 보이지 않는 정도를 비교하여 산정한 비율을 의미한다).
(3) 프라이버시 문제
이 사건 각 세대의 경우, 이 사건 놀이터로부터 거실 및 방안이 들여다 보이고, 특히 야간의 경우에는 밖보다 실내가 밝기 때문에 그 정도가 더욱 심한 프라이버시의 침해가 있는바, 프라이버시의 침해가 없는 상태를 10등급으로, 프라이버시의 침해가 가장 큰 상태를 1등급으로 하여 이 사건 각 세대가 받는 침해 정도를 수치화하면 [별지 3] 프라이버시 침해율 기재와 같다.
마.원고들이 피고와 아파트분양계약을 체결할 당시 피고가 제시한 안내서 등에는 평면적인 단지배치도만 표시되어 있을 뿐, 이 사건 옹벽의 구조나 형태에 관하여는 아무런 기재가 없었고, 피고도 이에 관하여 원고들에게 설명해 준 적이 없었으므로, 원고들은 각 분양계약 체결 당시에 위와 같은 피해에 대하여 전혀 알지 못하였고, 오히려 정면에 이 사건 놀이터가 위치하여 조망이 좋은 상태인 것으로 알았는데, 1999. 12월 초경 아파트 입주자 사전점검을 위하여 이 사건 각 세대를 방문한 때에 비로소 위와 같은 사실을 알게 되었다.
2. 주장 및 판단
가. 당사자들의 주장
원고들은, 피고가 원고들과 분양계약을 각 체결할 당시 원고들이 분양받을 각 세대에 치명적인 일조권 등의 침해가 있음을 알고 있었음에도 이를 고지하지 아니한 채 그러한 침해가 없는 다른 세대의 분양금액과 동일한 금액으로 분양계약을 체결함으로써 원고들에게 일조권 등의 침해로 인한 이 사건 각 세대의 가치하락분 상당의 재산상 손해가 발생하였다는 취지로 주장하면서, 그 배상을 구한다.
이에 대하여 피고는, 원고들이 주장하는 바와 같은 일조권 등의 침해는 수분양자들인 원고들이 수인할 수 있는 범위 내에 있으므로 이를 이유로 손해배상을 구하는 원고들의 청구는 부당하다는 취지로 주장한다.
나. 판 단
(1) 손해배상책임의 발생
(가)원고들이 분양받은 이 사건 각 세대의 분양대금이 일조 등의 방해가 없는 다른 세대의 분양대금과 동일한 금액으로 정하여진 이상, 피고는 분양되는 아파트의 일조 등에 관하여 명시적인 약정이 없었다 하더라도 신의칙상 적어도 사회통념상 용인되는 수인한도 내의 일조 등이 보장되는 아파트를 공급하여야 할 분양계약상의 의무가 있다 할 것이고, 한편 일조침해의 정도가 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인 한도를 넘는지 여부는, 건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 동 법규에 적합한지 여부가 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보증하려는 것으로서, 위와 같은 공법상 규제는 일조권 보호를 위한 일응의 기준으로 봄이 상당하므로, 구체적인 경우에 있어서 어떠한 건물신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 크다면 사회통념상 수인 한도를 넘은 것으로 평가될 수 있다 할 것이어서, 결국 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 당해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다.
(나)그런데 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한과 관련하여, 위 원고들이 이 사건 각 세대를 분양받을 당시 시행되던 구 건축법시행령(1997. 6. 17. 대통령령 제15396호로 개정되기 전의 것) 제86조 제2호 (나)목 에 의하면 "공동주택의 경우 동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에는 건축물의 각 부분의 높이는 각각 서로 마주보는 외벽의 각 부분으로부터 다른 쪽의 외벽의 각 부분까지의 거리의 1.25배 이하 또는 당해 대지 안의 모든 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 건축조례가 정하는 시간 이상을 연속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하일 것"을 요구하고 있었고, 현재 시행되고 있는 건축법시행령 제86조 제2항 제2호 에 의하면 "동일한 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우의 건축물 각 부분 사이의 거리는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분의 높이의 0.8배 이상, 채광창(창 넓이 0.5㎡ 이상의 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8m 이상, 측벽과 측벽이 마주보는 경우{마주보는 측벽 중 1개의 측벽에 한하여 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3㎡ 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함한다.}에는 4m 이상으로서 건축조례가 정하는 거리이상을 띄어 건축하되, 다만 당해 대지 안의 모든 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다."라고 규정하고 있으며, 이에 따라 서울특별시건축조례 제29조에서는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한에 관한 세부규정을 두고 있으나, 이 사건에서와 같이 동일한 대지 안에서 건축물과 옹벽이 마주보고 있는 경우의 일조 확보를 위한 이격거리에 관하여는 규정하고 있지 아니하며, 단지 주택건설기준등에관한규정(1993. 2. 20. 대통령령 제13851호) 제30조 제1항 에서는 "주택단지 안에 높이 2m 이상의 옹벽 또는 축대가 있거나 이를 설치하는 경우에 그 옹벽 등의 기초보다 그 기초가 낮은 건축물의 경우 옹벽 등으로부터 건축물 외과 부분까지를 5m 이상 띄워야 한다."라고 규정하고 있을 뿐인바, 이에 비추어 보면 이 사건에서와 같이 동일한 주택단지 안에서 건축주가 건축물과 옹벽을 서로 마주보게 축조하는 경우에 있어서도 위 건축법시행령의 규정을 유추 적용하여 일응 동지일을 기준으로 09:00부터 15:00까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되지 아니하는 경우에는 그 수인한도를 넘는 일조침해가 있는 것으로 볼 수 있다 할 것이다.
(다)위 기준에 비추어 볼 때 이 사건 각 세대에 대한 일조침해가 수인한도를 넘는 것인지에 대하여 살펴보면, 이 사건 각 세대의 동지일을 기준으로 한 09:00부터 15:00까지 사이의 연속일조시간은 원고 김동선의 103호는 0∼43분 정도, 원고 서경호의 105호는 0∼20분 정도, 원고 김광일의 101호는 0∼32분 정도이고, 동지일을 기준으로 08:00부터 16:00까지 사이의 총일조시간은 원고 김동선의 103호는 1시간 20분 정도, 원고 서경호의 105호는 57분 정도, 원고 김광일의 101호는 45분 정도에 불과한 사실은 위에서 본 바와 같고, 위와 같은 기준에 의하면 이 사건 각 세대는 수인한도를 초과한 일조침해를 받고 있다고 할 것이고, 한편 이 사건 각 세대는 위와 같은 일조침해 이외에도 상당한 정도의 조망침해와 사생활침해 및 시야차단으로 인한 압박감 등 생활이익을 침해받고 있는 점, 원고들은 이 사건 각 세대를 분양받을 당시 위와 같은 생활이익의 침해 가능성을 전혀 예측하지 못하였던 점, 위와 같은 생활이익 침해의 원인이 되는 이 사건 옹벽의 구조나 형태를 변경하는 것은 현저히 곤란하다고 보이는 점 등을 종합하여 보면, 위와 같은 일조 등의 침해로 인한 생활이익의 침해는 원고들이 이 사건 각 세대를 분양받을 당시 예상할 수 있었던 사회통념상 용인되는 수인한도를 초과하는 정도에 이르렀다고 볼 것이고, 또한 피고는 위 분양계약 당시 이와 같은 생활이익의 침해를 예상할 수 있었으므로 수분양자들인 원고들에게 이 사건 각 세대의 일조 상황 등에 관하여 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무가 있었음에도 이를 위반하였다 할 것이다(이에 대하여 피고는, 이 사건 각 세대에 대한 분양계약 당시 이미 이 사건 아파트의 설계상 이 사건 옹벽과 어린이 놀이터의 설치가 확정된 상태였기 때문에 원고들은 위 옹벽의 존재를 분양계약 당시에 알았거나, 알 수 있었으므로 위와 같은 일조 등의 침해 가능성을 알고 있었고, 가사 당시 이를 알지 못하였다고 하더라도 고도편차가 심한 지형조건 때문에 위와 같은 옹벽이 축조될 수 있음을 알 수 있었음에도 이를 확인하지 아니한 과실이 있으므로, 이를 참작하여야 한다는 취지로 주장하나, 일반적으로 아파트 수분양자에게 아파트를 분양받으면서 분양안내서를 읽어보거나 모델하우스를 방문하는 외에 아파트의 설계도까지 살펴본 후 분양계약을 할 주의의무가 있다고 하기는 어렵고, 가사 위와 같은 주의의무가 인정된다고 하더라도 건축분야의 문외한인 일반인의 입장에서 설계도만 보고서 옹벽의 존재 여부 및 그로 인한 일조침해의 위험성 등을 판단하기는 어렵다고 할 것이며, 오히려 피고가 제시한 안내서 등에는 이 사건 옹벽의 구조나 형태에 관하여는 아무런 기재가 없었고, 피고도 이에 관하여 원고들에게 설명해 준 적이 없었던 사실은 위에서 본 바와 같으므로 피고의 위 주장은 이유 없다).
(라)따라서 분양자인 피고는 이 사건 각 분양계약에서 정하여진 품질의 아파트를 공급할 위 분양계약에 따른 신의칙상 채무를 이행하지 아니한 것에 대한 손해배상의 책임을 진다고 할 것이고, 그 손해배상액은 일응 위와 같은 일조 등의 침해로 인하여 생긴 가치하락분 상당액이라 할 것이다.
(2) 손해배상의 범위
(가)감정인 박상수의 시가감정 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위와 같은 일조, 조망, 프라이버시 등의 침해로 인한 가치하락분(원고들이 구하는 바에 따라 준공시점인 2000. 12. 13. 기준)은 일조 등의 침해가 없는 정상가격을 기준으로 할 때 원고 김동선이 분양받은 103호는 금 36,000,000원, 원고 서경호, 김광일이 분양받은 105호, 101호는 각 금 37,000,000원인 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.
(나)한편, 피고의 이 사건 아파트 건축행위에 법규 위반의 사항이 없는 점, 위 원고들이 분양받은 각 세대에 어느 정도 일조 등의 침해가 초래되어 가격하락이 발생하였더라도 그것이 수인한도를 넘지 않는 것이었다면 피고가 이를 배상할 책임이 없다는 것을 감안하면 일조 등의 침해가 전혀 없는 경우를 상정하여 정상가격을 기준으로 산정한 가격하락분 전액을 피고에게 부담시키는 것은 부당한 점 등을 고려하면 피고가 배상하여야 할 손해액은 위 각 세대별 가치하락분의 90% 정도로 봄이 상당하다 할 것이다.
3. 결 론
그렇다면 피고는 각 손해배상금으로 원고 김동선에 대하여는 금 32,400,000원(＝금 36,000,000원×0.9), 원고 서경호, 김광일에게 각 금 33,300,000원(＝금 37,000,000원×0.9) 및 각 이에 대하여 이 사건 아파트의 준공시점인 2000. 12. 13.부터 완제일까지 원고들이 구하는 바에 따라 민법 소정의 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다고 할 것이므로 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.