임차인이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 목적으로 임대인과 사이에 형식상 임차보증금을 소액임차인의 임차보증금 한도액 이하로 하는 임차인 자신 및 그의 처 명의의 2개의 임대차계약서를 허위로 작성하고 그에 근거하여 각각 따로 배당요구를 한 경우, 그 배당요구가 적법한지 여부(소극) 및 그 배당요구가 임차인과 임대인 사이의 진정한 임대차계약에 기한 배당요구로서의 효력이 있는지 여부(소극)

주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 민사소송법 제605조 제1항 에 의하여 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없는바, 임차인이 실질적으로는 임대인으로부터 임차건물 전부를 보증금 35,000,000원에 일괄하여 임차하였으면서도, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 목적으로 임대인과의 사이에 형식상 임차보증금을 소액임차인의 임차보증금 한도액 이하로 하는 자신 및 처 명의의 2개의 임대차계약서를 허위로 작성한 다음 그와 같이 허위로 작성된 임대차계약서에 근거하여 자신 명의로 금 15,000,000원, 처 명의로 금 20,000,000원의 각 임차보증금에 관하여 각각 따로 배당요구를 하였다면 임차인 및 그의 처 명의의 임대차계약서에 의한 의사표시는 소액임차인 보호에 관한 주택임대차보호법상의 제한규정을 회피하기 위하여 통모하여 한 허위의 의사표시로서 통정허위표시 내지 탈법행위에 해당하여 무효이므로, 임차인 및 그의 처와 임대인 사이에 임대차계약서 기재와 같은 내용의 임대차계약이 유효하게 존재함을 주장하여 한 임차인 및 그의 처 명의의 각 배당요구는 신의칙상 어떠한 경우에도 그 적법성을 시인받을 수 없는 부적법한 배당요구라 아니할 수 없고, 따라서 임차인 및 그의 처가 뒤늦게 거기에 임차인과 임대인 사이에 실질적으로 체결된 진정한 임대차계약에 기한 배당요구로서의 효력이 있다고 주장하는 것은 신의칙상 허용되지 아니한다 할 것이다(탈법행위의 시도가 발각되어 실패로 돌아가더라도 아무런 불이익 없이 원래의 지위에 기한 보호를 받을 수 있다고 한다면 이는 탈법행위를 조장하는 것이 될 것이다).

[1] 민법 제2조 제1항 , 주택임대차보호법 제8조 , 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항 , 민사소송법 제605조 제1항

대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결(공1998하, 2660)

심재명 (소송대리인 변호사 신태시)

윤계순 (소송대리인 변호사 신태시)

공병걸

대한민국 외 1인 (소송대리인 영남법무법인 담당변호사 김기덕 외 1인)

대구지법 2000. 6. 5. 선고 99가단98582 판결

1.원심판결 중 피고 공병걸 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고 심재명의 청구를 기각한다.

2. 원고들의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

3. 소송 총비용은 원고들의 부담으로 한다.

1. 청구취지

원고들에게, 피고 공병걸은 금 29,620,213원, 피고 대한민국은 금 600,690원, 피고 삼성생명보험 주식회사는 금 4,779,097원 및 각 이에 대하여 1999. 11. 11.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

2. 항소취지

원고들：원심판결을 다음과 같이 변경한다. 원고들에게, 피고 공병걸은 금 29,620,213원, 피고 대한민국은 금 600,690원, 피고 삼성생명보험 주식회사는 금 4,450,597원 및 각 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

피고 공병걸：원심판결 중 피고 공병걸 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고 심재명의 피고 공병걸에 대한 청구를 기각한다.

1. 기초 사실

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 5호증, 갑 제2, 3, 4호증의 각 1, 2, 갑 제6호증의 2 내지 6, 9 내지 13, 18 내지 24, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 1 내지 23, 11호증의 4의 각 기재 및 영상과 원심 증인 이종상의 증언에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고 반증이 없다.

가.원고 심재명은 1990. 8.경 소외 이종상으로부터 그 소유의 대구 남구 이천동 198의 9 대 141㎡ 지상의 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 소매점 및 주택, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층창고 및 변소(이하 위 대지 및 건물을 모두 '이 사건 부동산'이라 한다) 중 점포 1칸과 방 2칸이 있는 1층 전부와 2층 중 방 1칸(이하 '이 사건 임차건물'이라 한다)을 임차보증금을 20,000,000원으로 정하여 임차하고, 1990. 8. 24. 이 사건 건물의 소재지에 주민등록을 마친 다음 이 사건 임차건물 중 점포 1칸은 원고 심재명의 처인 원고 윤계순이 경머리방이라는 상호로 미장원을 경영하면서 영업용으로, 나머지 부분은 원고들과 그 가족들이 거주하면서 주거용으로 점유·사용하여 왔다. 그 후 1992.경 위 임차보증금은 30,000,000원으로 증액되었다.

나.원고 심재명은 1994. 7. 29. 위 이종상으로부터 이 사건 임차건물을 임차보증금을 35,000,000원으로 하여 임차하기로 하는 계약을 다시 체결하면서, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로서 보호받을 목적으로{당시 이 사건 부동산에 관하여는 소외 주식회사 신우상호신용금고 명의로 채권최고액을 금 21,000,000원으로 한 근저당권설정등기가 경료되어 있었고 이종상이 피고 삼성생명보험 주식회사(이하 '피고 삼성생명'이라고 한다)로부터 대출을 받기 위하여 이 사건 부동산에 근저당권을 설정해 주려고 하고 있었기 때문에 원고 심재명의 임차보증금반환채권의 확보가 우려되는 상태였다} 형식상 임차보증금을 당시 소액임차인의 임차보증금 한도액인 금 20,000,000원 이하로 하는 2개의 임대차계약서를 작성하기로 하고, 원고 심재명이 이 사건 임차건물 중 1, 2층의 방 1칸씩을 임차보증금 15,000,000원, 임료 월 100,000원, 임차기간 1996. 7. 29.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 원고 심재명 명의의 임대차계약서와 원고 윤계순이 이 사건 임차건물 중 1층의 점포 1칸과 이에 딸린 방 1칸을 임차보증금 20,000,000원, 임차기간 1996. 7. 29.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 원고 윤계순 명의의 임대차계약서를 각 따로 작성하여, 같은 날 위 각 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다.

다.피고 삼성생명은 1994. 8. 10. 이종상으로부터 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액을 금 78,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 경료받고 같은 달 13. 이종상에게 금 60,000,000원을 대출하였다.

라.피고 삼성생명은 이종상이 위 대출채무를 이행하지 아니하자 1998. 8. 8. 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 대구지방법원 98타경86813호로 부동산임의경매신청을 하였고, 이에 원고들은 그 경매절차에서, 형식상 작성된 위 각 임대차계약서를 근거로 원고들이 이종상과 사이에 위 각 임대차계약서 기재와 같은 내용의 임대차계약을 실질적으로 각 체결하였다고 주장하면서 각 임차보증금 15,000,000원과 20,000,000원의 반환채권에 대하여 각 따로 배당요구를 하였다.

마.그러나 경매법원은 1999. 11. 10. 위 경매절차의 배당기일에서 경락대금과 그 이자의 합계 금 112,217,813원 중 집행비용 금 2,509,040원을 공제한 나머지 금 109,708,773원을 실제 배당할 금액으로 하여 배당하면서, 1순위로 체납지방세채권자인 서울특별시 은평구에 752,040원을, 2순위로 체납 국세채권자인 피고 대한민국(서대문세무서)에 407,330원을, 3순위로 신청채권자인 피고 삼성생명에 위 채권최고액인 78,000,000원을, 4순위로 체납지방세(당해세)채권자인 대구광역시 남구에 328,500원을, 5순위로 체납 국세채권자인 피고 대한민국(파주 세무서)에 600,690원을, 6순위로 1996. 11. 27. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 60,000,000원의 근저당권설정등기를 마친 근저당권자로서 동액의 채권계산서를 제출한 피고 공병걸에게 29,620,213원을 각 배당하였을 뿐 허위 내용의 위 각 임대차계약서에 근거하여 배당요구를 한 원고들은 배당에서 제외하였다.

2. 청구원인에 관한 판단

원고들은 이 사건 청구원인으로, 부부인 원고들이 1994. 7. 29. 이 사건 임차건물 중 각 일부를 임차하기로 한 위 각 임대차계약은 형식상으로는 2개의 임대차계약이나 실제로는 가정 공동생활을 하는 원고들이 이 사건 임차건물 전부를 일괄하여 임차한 하나의 임대차계약으로서, 피고들에 앞서 주택인도와 전입신고를 마치고 각 임대차계약서상에 확정일자까지 갖춘 이상 원고들은 피고들에 우선하여 위 임차보증금을 배당받을 권리가 있음에도 경매법원은 원고들을 배당에서 제외한 채 원고들이 배당받아야 할 보증금 35,000,000원(20,000,000원＋15,000,000원)을 피고들에게 배당하였으니 피고들은 이를 부당이득으로 반환하여야 한다고 주장한다.

살피건대, 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 민사소송법 제605조 제1항 에 의하여 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없을 것이다( 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결 등 참조).

그런데 위 인정 사실에 의하면, 원고 심계명은 실질적으로는 소유자인 이종상으로부터 이 사건 임차건물 전부를 보증금 35,000,000원에 일괄하여 임차하였으면서도, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 목적으로 이종상과의 사이에 형식상 임차보증금을 소액임차인의 임차보증금 한도액 이하로 하는 자신 및 처 명의의 2개의 임대차계약서를 허위로 작성한 다음 그와 같이 허위로 작성된 임대차계약서에 근거하여 자신 명의로 금 15,000,000원, 처인 원고 윤계순 명의로 금 20,000,000원의 각 임차보증금에 관하여 각각 따로 배당요구를 하였음을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면 원고들 명의의 위 각 임대차계약서에 의한 의사표시는 소액임차인 보호에 관한 주택임대차보호법상의 제한규정을 회피하기 위하여 통모하여 한 허위의 의사표시로서 통정허위표시 내지 탈법행위에 해당하여 무효이므로, 원고들과 이종상 사이에 위 각 임대차계약서 기재와 같은 내용의 임대차계약이 유효하게 존재함을 주장하여 한 원고들 명의의 위 각 배당요구는 신의칙상 어떠한 경우에도 그 적법성을 시인받을 수 없는 부적법한 배당요구라고 아니할 수 없고, 따라서 원고 심계명이나 원고 윤계순이 이제 와서 뒤늦게 거기에 원고 심재명과 이종상 사이에 실질적으로 체결된 진정한 임대차계약에 기한 배당요구로서의 효력이 있다고 주장하는 것 또한 신의칙상 허용되지 아니한다 할 것이다(탈법행위의 시도가 발각되어 실패로 돌아가더라도 아무런 불이익 없이 원래의 지위에 기한 보호를 받을 수 있다고 한다면 이는 탈법행위를 조장하는 것이 될 것이다).

그렇다면 이 사건은 결국 임대차보증금반환채권에 관하여 적법한 배당요구가 없었던 경우에 해당한다고 할 것이므로, 그에 관하여 적법한 배당요구가 있었음을 전제로 하는 원고들의 위 주장은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각할 것인바, 원심판결 중 피고 공병걸에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고 공병걸의 항소를 받아들여 원심판결 중 피고 공병걸 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고 심재명의 청구를 기각하며, 원고들의 피고들에 대한 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.