경락허가결정이 취소되어 신경매를 하거나 경락허가결정 확정 후 최고가매수인의 경락대금 미납으로 재경매를 한 경우, 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 존속되어야 할 종기로서의 경락기일(=최종 경락기일)

달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데, 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제8조 , 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제605조(현행 민사집행법 제88조 참조)

대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결(공1997하, 3378)

중소기업은행 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 문덕현 외 1인)

피고 1 외 1인

서울지법 2000. 9. 28. 선고 2000나 17666 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

1. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.

가. 원고는 소외 1에 대한 채권을 담보하고자 소외 1 소유의 서울 관악구 (주소 생략) 토지 및 그 지상의 이 사건 건물에 관하여 채권최고액 2억 6,000만 원의 근저당권설정등기를 마쳤다.

나. 피고 1은 1996. 1. 24. 소외 1로부터 이 사건 건물 중 방 2칸을 임대차보증금 1,800만 원에 임차하여 입주하고 그 이전에 이미 이 사건 건물 소재지에 주민등록전입신고를 마쳤고, 망 소외 2는 1996. 7. 25. 소외 1로부터 이 사건 건물 중 방 2칸을 임대차보증금 1,700만 원에 임차하여 입주하고 1996. 8. 26. 이 사건 건물 소재지에 주민등록전입신고를 마쳤다.

다. 원고는 위 저당권에 기하여 서울지방법원에 임의경매를 신청하였고, 최초로 1997. 3. 26. 경락허가결정이 선고되었으나 그 경락인이 대금을 완납하지 못하여 다시 경매가 진행되었으며, 그 다음 경락기일이 1997. 10. 28.이었으나 그 경락인 역시 대금을 완납하지 못하여 또 다시 경매가 진행되어 1998. 7. 8. 경락기일 후에 경락대금이 완납되었다.

라. 피고 1과 망 소외 2는 이 사건 경매가 시작되자 경매법원에 소액임차인으로서 각 임차보증금 상당액의 배당요구를 하였는데, 경매법원은 1999. 2. 25. 배당기일에 경락대금 및 이자와 전경락인의 경매보증금의 합산액에서 집행비용 등을 공제한 257,952,089원에 대하여 배당을 실시하여 소액임차인인 피고 1과 망 소외 2에게 각 700만 원씩을 배당하고, 선순위 근저당권자인 원고에게 229,952,089원을 배당하였다.

마. 위 경매 사건에 대한 경락대금 납부 직전의 경락기일(제3차 경락기일)이 1998. 7. 8.이었음에도 피고 1은 1997. 12. 26.에, 망 소외 2는 1997. 11. 21.에 각각 이 사건 건물로부터 다른 곳으로 가족과 함께 주민등록을 옮기고 이사하였다.

바. 망 소외 2는 1999. 8. 14. 사망하여 그 처인 피고(선정당사자) 2, 그 자인 선정자 소외 3, 소외 4가 그 상속인이 되었다.

2. 원심은 이러한 사실관계에 기초하여, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속되어야 할 종기(종기)로서의 경락기일은 제1차 경락기일을 의미하고 그 후에는 임차권자가 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 보아야 하는데, 피고 1과 망 소외 2가 각각 퇴거한 날이 제1차 경락기일인 1997. 3. 26. 이후인 이상 우선변제의 요건을 갖추었다고 할 것이므로 이 사건 배당은 정당하다고 판시하였다.

3. 그러나 원심의 판단은 수긍하기 어렵다.

가. 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데 ( 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결 ), 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다 고 보아야 한다. 동일한 임차주택에 대하여 대항력을 가진 임차인이 중복하여 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지하여야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문이다.

나. 그럼에도 불구하고, 원심은 주택의 인도와 주민등록이 존속되어야 할 종기로서의 경락기일은 재경매가 되기 전의 제1차 경락기일을 의미한다고 판단하였으니, 거기에는 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.