원고 (소송대리인 법무법인 두우앤이우 담당변호사 박동영)

피고

2012. 12. 20.

서울중앙지방법원 2011. 8. 26. 선고 2010가합116735 판결

1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다.

피고는, 원고로부터 원고가 2010. 12. 25. 소외 5 명의로 소외 1과 서울 동작구 (주소 생략) 지상 건물의 1층 중 약 20평(○○○○ 안경점 부분)에 관하여 체결한 임대차계약상의 임차인 지위를 양도받고, 위 건물 부분과 별지 목록 기재 동산을 각 인도받음과 동시에, 원고에게 678,571,428원을 지급하라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고와 피고가 각 50%를 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 10억 원과 이에 대하여 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.

1. 기초사실

가. 원고는 2002년경부터 피고 또는 피고가 운영하는 주식회사 시리스케이에게 여러 차례에 걸쳐 금원을 대여하였다. 그러다가 원고와 피고는 2004. 11.경 피고가 운영하던 서울 동작구 (주소 생략)에 있는 ‘○○○○ 안경 노량진점’(이하 ‘이 사건 안경점’이라고 한다)으로 피고와 위 회사가 부담하던 채무를 정리하기로 하여 2004. 11. 24. 피고와 위 회사가 원고에게 부담하던 채무를 9억 5,000만 원으로 계산하고(원고의 거래처에 대한 미지급채무 6,000만 원 포함), 잔액을 5,000만 원을 두어 총채무를 10억 원으로 하되, 원고가 거래처에 부담하던 미지급채무가 6,000만 원을 초과하면 위 잔액에서 지급하기로 합의하였다.

나. 그리고 원고와 피고는 2004. 12. 30. 목적물을 이 사건 안경점으로 하는 아래와 같은 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라고 한다)을 체결하였다.

금액 : 십억 원(1,000,000,000원)

상기 소재지 ○○○○ 안경원을 양수 양도함에 있어 아래와 같이 합의한다.

1. 피고는 2004. 12. 1. 원고에게 보증금, 권리금, 기계, 물건 등 모든 일체를 양도한다.

2. 원고은 2004. 12. 1.부터 인수하여 3년간(36개월, 2004. 12. 1. - 2007. 11. 30.) 운영한다.

3. 상기 소재지 임대차계약서(임대인 소외 1, 임차인 원고) 별지 내용 중 3항 내용을 원고와 피고가 공동 대처한다.

4. 제2항의 계약 중에도 원고는 타에 매도할 수 있다.

5. 원고와 피고는 합의계약 해지를 할 때 원고와 피고는 아무 조건 없이 계약을 해지하고 상기의 금액으로 피고가 인수한다.

다. 원고는 2007. 10. 22. 피고에게 이 사건 약정에 기한 이 사건 안경점의 운영기간이 2007. 11. 30. 만료됨에 따라 이 사건 약정을 해지하니, 이 사건 약정에서 정한 인수금액 10억 원을 지급해 달라는 내용의 통지를 하였다.

[인정근거] 갑 제1호증 내지 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 당사자의 주장

(1) 원고의 주장

이 사건 약정은 원고가 피고에게 변제기를 유예해주면서 이 사건 안경점을 운영한 수익으로 기존 채권의 이자에 충당하고자 하는 것이었는바, 이 사건 약정에서 정한 유예기한이 되어 원고가 이 사건 약정에서 정한 방법에 따라 이 사건 약정을 해지하였으므로 피고는 원고에게 이 사건 약정에서 정한 인수대금 10억 원을 지급하여야 한다.

(2) 피고의 주장

이 사건 약정은 피고의 원고에 대한 기존의 채무에 관한 변제에 갈음하여 이 사건 안경점을 양도하는 대물변제계약의 성격을 갖는 것이라서 피고가 원고에게 이 사건 안경점을 양도함으로써 피고의 원고에 대한 기존 채무는 모두 소멸하였으므로 그 후 원고와 피고가 이 사건 약정에 기하여 정산할 것은 없다.

이 사건 약정 중 해지에 관한 부분은 원고가 이 사건 안경점을 타에 처분하지 아니하고 양도 당시의 상태대로 온전히 유지하고 있는 것을 조건으로 한다. 그런데, 원고는 2005. 9. 1. 소외 2에게 이 사건 안경점의 50% 지분을 5억 원에 양도한 바 있고, 그 후 2007. 6. 27. 이 사건 안경점의 임대인인 소외 1에게 이 사건 안경점에 관한 임대차계약을 해지통고를 하여 같은 해 8. 25. 임대차보증금을 전부 반환받았으며, 그 후 원래 28평이던 이 사건 안경점 면적 중 일부인 20평 부분에 소외 3이 새로 임대차계약을 체결하여 안경점을 운영하다가 소외 4, 소외 5에게 순차 양도되게 하는 방법으로 이를 처분하였다. 그리고 소외 1이 같은 해 10. 1. 이 사건 안경점 면적 중 나머지인 8평을 △△약국을 운영하는 소외 6에게 임대하였고, 원고가 가계수표를 부도 내 상당 기간 이 사건 안경점을 폐쇄한 기간 동안 소외 2가 이 사건 안경점에 있던 물품을 모두 처분해버려 이 사건 안경점의 경제적 가치가 이 사건 약정 체결시에 비하여 상당히 저감되었다. 이로써 피고가 이 사건 안경점을 다시 인수받기 위한 조건이 충족되지 아니하였으므로 원고는 피고에게 이 사건 안경점의 인수를 요구할 수 없다.

원고가 이 사건 약정을 해지하여 피고가 이 사건 안경점을 다시 인수하여야 한다고 하더라도 피고로서는 원고에게 이 사건 안경점을 인도할 당시의 상태대로 회복받아 인수할 의무만 있을 뿐이고, 이는 피고가 원고에게 지급할 10억 원의 반환의무와 동시이행의 관계에 있다.

나. 원고의 재매매예약완결권 행사 가부

(1) 이 사건 약정의 성격

갑 제1호증, 을 제15호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 각 사정 즉, 원고는 이 사건 약정 이전부터 피고에게 갖고 있던 채권이 있었고, 이 사건 약정을 체결할 즈음 피고에게 2억 원을 추가로 대여하게 되어 그 채권을 회수할 방법을 강구하고자 하는 목적에서 이 사건 약정을 체결한 것으로 보이는 점(피고 주장대로 원고가 이 사건 안경점을 운영하고 싶어 하였기 때문에 이 사건 약정을 체결한 것이라면, 이 사건 약정에서 원고가 채권을 확보할 수 있는 권한에 관한 내용만을 규정하고 있지는 않을 것이다), 이 사건 약정에서도 원고의 임의 처분권, 재매매예약완결권의 부여 등 원고의 채권을 확보하기 위한 방안만을 정하고 있는 점, 피고 주장과 같이 이 사건 약정이 피고가 원고에게 부담하던 채무의 지급에 갈음하여 이 사건 안경점으로 확정적으로 대물변제한다는 계약이라는 해석은, 운영기간이 종료된 후 아무 조건 없이 계약을 해지하고 피고가 10억 원에 이 사건 안경점을 인수한다는 조항이나 기간을 3년으로 정한 조항에 부합하지 아니하는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 약정은 원고의 피고에 대한 채권을 담보하기 위한 목적에서 체결된 재매매예약완결권부 양도계약이라고 봄이 상당하다. 이 사건 약정에서 원고에게 처분청산의 권한과 재매매예약완결권을 부여하고 있으므로 원고로서는 이 사건 안경점을 운영하면서 보유하다가 운영기간 중에 상당한 가격으로 타에 매도하는 방법 또는 운영기간 3년이 지난 후 이를 10억 원에 피고에게 인수하게 하는 방법으로 피고에 대한 채권을 회수할 권리를 갖는다(이 사건 약정에는 해지권을 부여하는 것처럼 규정하고 있으나, 계약이 해지되는 경우 그 계약관계는 장래에 향하여 효력이 소멸하고 당사자 사이에 청산의무를 부담시키는바, 이 사건 약정의 경우 운영기간에 관한 부분을 제외하고는 계속적인 성격을 갖지 아니하므로 장래에 향하여 효력이 소멸한다는 것이 큰 의미가 없고, 이 사건 약정에서 이 사건 안경점의 양수의 대가가 되는 원고의 의무 즉, 10억 원에 관한 부분이 규정되어 있지 아니하므로 이 사건 약정만을 해지한다고 하여 이 사건 안경점의 인도와 10억 원의 지급이 청산의무의 내용으로 발생한다고 보기도 어려우므로 이는 해지권의 유보라기보다는 원고와 피고 사이에 이 사건 안경점에 관하여 10억 원에 매매하기로 하는 재매매관계를 발생시키는 형성권 즉, 재매매예약완결권을 부여한 것으로 해석함이 타당하다. 그리고 이 사건 약정에서는 원고와 피고 쌍방에게 재매매예약완결권을 부여하는 것처럼 규정하고 있기는 하나, 피고의 완결권은 원고의 운영기간 중 처분이 있는 경우에는 아무런 의미가 없게 되는 것이므로 그 완결권은 주로 원고를 위한 것으로 보인다).

피고는 이 사건 약정이 확정적인 대물변제계약이라고 주장하나, 이는 앞에서 본 바와 같이 이 사건 약정에서의 재매매예약완결권 부여와 조화로이 해석되지 아니하므로, 이 사건 안경점의 가치가 실제 10억 원에 이르고, 이 사건 약정 즈음에 원고가 피고에게 2억 원을 지급하였다는 등 피고가 주장하는 사정이 모두 인정되더라도 위 인정을 뒤집을 수는 없다.

(2) 재매매예약완결권의 행사가 조건부인지 여부

피고는, 이 사건 약정의 재매매예약완결권은 원고가 이 사건 안경점을 타에 처분하지 아니하고 양도 당시의 상태대로 온전히 유지하고 있는 것을 조건으로 한다고 주장한다.

우선 타에 처분하지 아니할 것이 조건이 되는지 여부에 관하여 보건대, 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 약정에서 정한 원고의 임의 처분은 원고의 자의에 의한 확정적 유상 처분만을 의미하는 것으로 보아야 하는바, 그 경우 원고로서는 피고에 대한 채권을 회수하게 되고, 그 처분 상대방도 이 사건 안경점을 완전히 취득하게 되어 일응 원고가 다시 이 사건 안경점을 회복하는 것이 불능에 이르게 된다고 봄이 상당하므로 원고가 이 사건 안경점을 타에 처분하지 아니할 것은 이 사건 약정상의 재매매예약완결권 행사의 조건이 된다고 할 것이다.

다음으로 양도 당시의 상태대로 온전히 유지할 것이 조건이 되는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제2호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 각 사정 즉, 이 사건 약정은 원고의 운영을 전제로 하는데, 안경점을 운영하는 경우 그 설비나 재고 등이 빈번히 바뀔 것을 쉽게 예상할 수 있는 점, 이 사건 약정에서 원고의 이 사건 안경점 운영방법에 관하여 아무런 제한을 두지 아니한 점, 이 사건 약정에서 피고가 ‘아무 조건 없이’ 계약을 해지하고 10억 원으로 인수한다고 정하여 통상 발생할 수 있는 정도의 상태 차이를 다투지 않겠다는 뜻을 표시한 것으로 보이는 점, 일반적으로 ‘해지’라는 용어의 경우 그 계약관계가 장래에 향하여 효력을 상실할 뿐이고, 당사자들에게 당초 계약할 때의 상태로 원상회복할 의무를 발생시키지는 않는 것을 의미하므로 원고와 피고도 당초의 상태로 회복하여야 한다는 주장을 하지 않겠다는 의미에서 이 용어를 사용한 것으로 볼 수 있는 점 등을 종합해 보면, 피고가 원고의 재매매예약완결권 행사로 이 사건 안경점을 다시 인수하게 될 때에 이 사건 안경점에 적지 않은 상태변경이 있을 것임을 예측할 수 있었고, 그러한 상태변경을 문제 삼지 않은 채 재매매예약완결권 행사를 허용하겠다는 의사로 이 사건 약정을 체결하였다고 봄이 상당하므로 이 사건 약정을 체결할 당시의 이 사건 안경점의 상태를 그대로 유지할 것이 재매매예약완결권 행사의 조건이 된다고 할 수는 없다. 다만, 일반적으로 예측할 수 있는 범위를 벗어나 사회통념상 이 사건 약정시의 이 사건 안경점과 동일하다고 볼 수 없을 정도의 변화가 있는 경우까지 피고로 하여금 이 사건 안경점을 10억 원에 다시 매수하도록 강제하는 것은 공평의 원칙에 반하므로 원고가 이 사건 안경점 상태를 적극적으로 변화시켰고, 그 변화가 동일성을 인정하기 어려울 정도에 이른 경우에는 재매매예약완결권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.

그러므로 이 사건 약정에서의 재매매예약완결권 행사는 원고가 이를 타에 처분하지 않았을 것과 이 사건 안경점의 상태가 사회통념상 종래의 안경점 상태와 동일하지 않다고 볼 정도로 변화되지 아니하였을 것을 조건으로 한다.

(3) 조건이 성취되었는지 여부

(가) 우선 원고가 이 사건 안경점을 타에 처분하였는지 여부에 관하여 본다.

갑 제2호증에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 각 사정 즉, 이 사건 약정에서 규정한 원고의 임의처분권은 원고가 이를 타에 유상으로 처분하여 피고에 대한 채권에 충당하는 경우를 상정한 것인 점(그리하여 이 사건 약정에서는 ‘매도’라는 표현을 사용하고 있다), 이 사건 안경점은 임차부동산에 있는 것이라서 임대인이 임대차기간이 만료되었을 때 임대차계약을 갱신하지 아니하는 등의 이유로 이 사건 안경점을 더 이상 운영하지 못하게 될 수도 있는데, 그러한 경우까지 원고가 재매매예약완결권을 잃는다는 것은 부당한 점 등을 고려하면, 재매매예약완결권 행사의 조건이 되는 처분하지 않았을 것은, 원고가 자신의 채권을 회수하기 위하여 스스로 한 유상처분으로서 원고에게 채권의 만족을 주는 것만을 의미하는 것이라고 봄이 상당하다.

이 사건의 경우 갑 제17호증의 기재에 의하면, 원고가 2005. 9. 1. 소외 2와 각자의 지분을 50%씩으로 동업하여 이 사건 안경점을 운영하기로 하는 계약을 체결한 사실을 인정할 수 있어 이로써 이 사건 안경점은 원고와 소외 2의 준합유재산이 되었다고 볼 수 있다. 그러나, 위 서증과 갑 제20호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 소외 2와의 위 동업계약은 이 사건 약정에서 정한 원고의 운영기한인 2007. 11. 30.을 기한으로 하는 한시적인 것이었던 사실, 위 동업계약이 종료되면 소외 2가 조합에서 탈퇴하여 자신의 출자지분을 금전으로 반환받고 이 사건 안경점은 원고에게 넘겨주기로 한 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 원고가 위 동업계약으로 이 사건 안경점을 처분하였다고 보아야 한다 하더라도 이는 회복을 예정한 일시적인 것이었다고 봄이 상당하다. 그러므로 원고와 소외 2 간의 위 동업계약의 체결사실만으로 원고가 이 사건 안경점을 확정적으로 처분하였다고 볼 수는 없다.

그리고, 갑 제5호증, 제6호증의 2, 을 제1호증, 제4호증 내지 제6호증, 제8호증, 제9호증의 각 기재에 의하면, 원고가 이 사건 약정을 체결할 즈음인 2004. 11. 24. 이 사건 안경점 건물의 소유자인 소외 1과 이 사건 안경점 부분 28평에 관한 임대차계약을 체결하였다가 2007. 6. 28. 소외 1에게 이를 해지한다는 통보를 보낸 사실, 그 후 원고의 동생인 소외 3이 2007. 8. 25. 소외 1로부터 이 사건 안경점 부분 중 20평을 임차하는 계약을 체결하였고, 2009. 8. 25.부터는 소외 3의 배우자인 소외 4가, 2010. 12. 25.부터는 소외 5가 각 이 사건 안경점 부분에 관한 임대차계약상의 임차인이 되었던 사실, 한편 이 사건 약정 직후인 2005. 1. 7.부터 소외 3이 이 사건 안경점의 사업자로서 사업자등록을 하였다가 2010. 12. 29.부터는 소외 5가 사업자로 등록되어 있었던 사실을 인정할 수 있다. 그러나, 갑 제6호증의 1, 제9호증의 각 기재와 제1심 증인 소외 5의 증언에 의하면, 원고가 이미 다른 안경점의 사업자로 등록되어 있던 상태라서 동생인 소외 3과 소외 5 명의로 사업자등록을 한 것이고, 그 후의 임차인 명의도 원고가 다액의 채무를 부담하고 있었기 때문에 다른 채권자들의 집행을 피하려는 목적으로 원고의 임대차계약을 해지하는 듯이 가장한 후 소외 3, 소외 4, 소외 5 명의를 빌려 임대차계약을 체결한 것일 뿐, 이 사건 안경점의 운영과 처분 권한은 계속하여 원고가 가지고 있었던 사실을 인정할 수 있고, 이에 반하는 을 제11호증의 2, 제13호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 1의 증언은 갑 제12호증, 제14호증의 각 기재에 비추어 이를 믿기 어렵다. 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 안경점 부분의 임차인과 사업자등록상의 명의를 소외 3, 소외 4, 소외 5로 한 것일 뿐, 실제로는 이 사건 안경점을 계속 운영해 왔다고 할 수 있고, 이러한 명의차용에 기하여 소외 3, 소외 4, 소외 5로부터 어떠한 대가를 받아 자신의 채권의 만족을 얻었을 것으로 보이지 아니하며, 이 사건 약정의 재매매예약완결권의 행사 조건이 되는 처분하지 않았을 것의 의미는 원고가 스스로 한 확정적 유상처분만을 뜻함은 앞에서 본 바와 같으므로 원고의 이러한 명의차용행위가 이 사건 안경점을 처분한 경우에 해당한다고 볼 수는 없다.

따라서 이 부분 피고 주장은 이유 없다.

(나) 다음으로 이 사건 안경점의 상태가 사회통념상 동일성을 인정하기 어려울 정도로 변화되었는지 여부에 관하여 본다.

을 제2호증, 제3호증의 각 기재에 의하면, 소외 1이 2007. 10. 1. 소외 6에게 이 사건 약정 당시 이 사건 안경점 건물의 일부분이던 약 8평의 면적을 임대하였고, 소외 6이 위 건물 부분에서 약국을 운영하고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 그 사정만으로 이 사건 안경점의 상태가 동일성을 인정하기 어려울 정도로 변화되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 갑 제32호증의 영상에 의하면, 이 사건 안경점은 외관상 건물의 1층 한 개 모서리의 양측 두 개의 면을 차지하고 있는데, 위 약국은 그 중 한쪽 면의 1/3 정도만을 차지하고 있어 이러한 외관의 면에서는 원래의 이 사건 안경점과 큰 차이가 있었을 것으로 보이지 아니하고, 이러한 면적 감소가 그 내부 설비 등에도 큰 차이를 야기하게 될 것으로 보이지 아니하므로 이러한 차이가 이 사건 약정상의 재매매예약완결권의 행사를 저지하게 되는 정도에 이르렀다고 보기는 어렵다(그렇지만 아래에서 보는 바와 같이 이러한 사정변경이 있음에도 재매매대금을 유지하는 것은 부당하다고 보이므로 그 금액을 변경하는 사유로 고려한다).

피고는 이 사건 안경점에 시가 7 내지 8억 원에 이르는 안경테 등 물품이 있었는데, 그 물품들이 모두 사라져 버렸으므로 현재의 이 사건 안경점을 이 사건 약정 체결 당시의 이 사건 안경점과 동일하다고 할 수 없다고 주장한다. 그러나, 이 사건 약정 체결 당시의 이 사건 안경점에 존재하던 설비나 물품의 가액이 7 내지 8억 원에 달한다는 사실을 인정할 증거가 없다. 오히려 그 설비나 물품이 그 가액에 달함에도 피고가 이에 임대차보증금, 영업권 등을 합하여 10억 원에 양도하였을 것으로 보이지는 아니하는 점, 피고가 이 사건 약정 체결 당시의 이 사건 안경점의 설비와 재고에 관하여 전혀 조사하지 아니한 것은 일반적인 안경점의 영업과 다른 정도의 고가의 설비나 재고를 갖추었던 것은 아니기 때문이라고 보이는데, 현재도 원고가 이 사건 안경점을 운영하고 있는 이상, 일반적인 안경점 영업을 위한 설비나 재고 정도는 갖추고 있을 것으로 보이는 점을 고려하면, 이 사건 약정 체결시와 재매매예약완결권 행사 당시의 설비, 재고의 차이가 이 사건 안경점의 동일성을 식별하지 못할 정도에 이르렀을 것으로 보이지는 아니한다.

피고는 또, 이 사건 약정 당시 이 사건 안경점에 안경사 7 내지 8명이 상근하면서 월 평균 1억 원의 매출을 올리고 있었는데, 현재는 안경사 1명이 운영할 수 있을 정도로 영업이 부진해졌다고 주장한다. 그러나, 이 사건 안경점의 상태가 동일성을 식별할 수 없을 정도로 변화되었다는 조건의 의미는, 이 사건 안경점의 객관적인 상태 즉, 면적, 설비 등을 의미하는 것일 뿐이고, 그 영업실적이 달라졌다는 것은 이에 해당하지 않는다고 보아야 한다. 왜냐하면, 이 사건 약정에서 영업실적에 기한 재매매의 제한을 전혀 규정한 바 없을 뿐만 아니라, 원고가 채권의 만족을 얻을 다른 방법이 있음에도 재매매예약완결권을 행사한다는 것은 원고가 이를 타에 처분하거나 스스로 보유함으로써 재매매예약완결권에서 예정한 매매대금 10억 원의 만족을 얻지 못할 경우일 것이고, 이는 원고가 이 사건 안경점을 운영하면서 그 영업실적이 종래에 비하여 안 좋아진 경우일 것인바, 이러한 경우에 재매매예약완결권 행사를 제한한다면, 실제 그 행사를 할 수 있는 경우가 없게 되는 것이라서 이 사건 약정에서 이를 규정한 이유가 없어지기 때문이다.

따라서 피고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

(4) 앞에서 살핀 바와 같이 원고는 이 사건 약정에서 정한 재매매예약완결권을 행사할 수 있는바, 원고가 2007. 10. 22. 피고에게 2007. 11. 30.자로 위 완결권을 행사하겠다는 취지의 통지를 보낸 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로 원고의 위 통지로 원고와 피고 간에 2007. 11. 30. 이 사건 안경점에 대한 재매매가 성립되었다.

다. 재매매로 쌍방이 부담하는 채무

(1) 피고의 대금지급의무

이 사건 약정에서 재매매대금을 10억 원을 정한 사실은 앞에서 인정한 바와 같다.

그렇지만, 원래 이 사건 안경점의 면적은 28평이었는데, 임대인이 그 중 8평을 소외 6에게 임대하여 이 사건 안경점의 면적이 20평으로 줄어들었음은 앞에서 본 바와 같은바, 이러한 상황은 원고와 피고가 이 사건 약정을 체결할 당시에 예상할 수 없었던 사정으로 보이는 점, 원고와 소외 1 간의 임대차계약기간은 36개월이었기 때문에(을 제1호증) 원고로서는 소외 1의 이러한 조치를 막을 수 있었음에도 원고의 사정으로 임대차계약을 해지하였다가 다시 소외 3 명의로 체결하느라 이를 수인할 수 밖에 없었던 것으로 보이는 점, 원고와 피고가 이 사건 약정을 체결하면서 재매매대금을 정해둔 취지가 이러한 예상하지 못한 사정변경이 있는 경우에까지 그 대금을 유지하고자 하는 것은 아니었을 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 이 사건 약정 당시 원고와 피고의 의사는 재매매대금을 10억 원으로 정하여 두되, 예상하지 못한 사정변경이 생기는 경우에는 이를 기준으로 증감 변경하기로 한 것이라고 봄이 상당하다. 그리고 이 사건의 경우 이 사건 안경점의 면적이 줄어듦에 따라 이 사건 안경점의 영업권 등은 이와 같은 비율로 줄어들어 결국 그 비율에 따른 가치의 저감이 있었다고 봄이 상당하므로 이러한 사정변경을 고려한 이 사건 안경점의 재매매대금은 728,571,428원[5,000만 원 + (10억 원 - 5,000만 원) × 20평/28평, 원 미만 버림]이 된다[이 사건 안경점 건물에 관한 임대차보증금은 위와 같은 면적 감소에도 불구하고 종래와 동일하게 5,000만 원(을 제8호증)이므로 이를 제외한 나머지 영업권 등의 가액으로 보이는 금액만 가치의 저감을 반영한다].

그리고, 원고와 피고가 2004. 11. 24. 원고의 기존 채권을 정산하면서 5,000만 원의 잔액을 남겨두어 피고가 부담하고 있던 미지급금채무가 6,000만 원을 넘는 경우에는 이로써 지급하고 남는 부분은 정산하기로 정하였음은 앞에서 인정한 바와 같다. 그런데, 피고가 부담하던 미지급금채무가 6,000만 원을 초과하여 위 잔액 해당액 5,000만 원을 미지급금채무의 변제에 사용하였다고 인정할 만한 증거가 전혀 없는 이상, 원고는 이를 피고에게 지급하여야 하므로 위 재매매대금에서 위 돈을 제하기로 한다(피고가 위 잔액 해당액을 정산한 바 없다고 주장하는 것은 재매매대금에서 이를 제하여야 한다는 주장으로 보아줄 수 있다. 그리고 이는 재매매성립 이전에 원고가 피고에게 지급하였어야 하는 금액이므로 이로써 재매매대금 기준액을 9억 5,000만 원으로 줄여 볼 것이 아니라, 재매매대금 기준액은 약정한대로 10억 원으로 보고 이로부터 5,000만 원 전액을 공제하는 방식으로 계산하여야 한다).

따라서 위 재매매의 성립으로 피고는 원고에게 678,571,428원(728,571,428원 - 5,000만 원)을 지급하여야 한다.

(2) 원고의 이 사건 안경점 인도의무

원고가 이 사건 약정에 기하여 피고로부터 이 사건 안경점의 임대차보증금, 권리금, 기계, 물건 등 일체를 양수하였음은 앞에서 인정한 바와 같고, 재매매 성립일인 2007. 11. 30. 현재 이 사건 안경점에 별지 목록 기재 기계와 물건이 있음은 원고가 자인하고 있다(피고는 이 사건 약정 당시의 물품을 인도하여야 한다고 주장하나, 앞에서 인정한 바와 같이 피고가 재매매로 이 사건 안경점을 다시 인수하게 될 때에 이 사건 안경점에 적지 않은 물품 등의 변경이 있을 것임을 예측할 수 있었음에도 그러한 변경을 문제 삼지 않은 채 재매매에 응하겠다는 의사로 이 사건 약정을 체결한 것으로 보이므로 재매매 성립일 현재의 기계와 물건을 양도하면 된다고 할 것이다. 그런데 피고는 그 내역에 관하여 아무런 입증을 하지 아니하였다).

따라서 위 재매매의 성립으로 원고는 피고에게 소외 1과의 임대차계약상의 임차인 지위를 양도하고, 이 사건 안경점과 별지 목록 기재 동산을 인도하여야 한다.

(3) 두 채무의 관계

동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다( 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다53899 판결 참조).

이 사건의 경우 원고의 재매매예약완결권으로 성립되는 재매매관계에서 쌍방의 이행의무는 공평의 견지에서 서로 대가적 의미를 지니고 있어 그 이행에 있어서 견련관계를 인정함이 타당하므로 이는 상호 동시이행관계에 있다. 그러므로 이를 지적하는 피고의 항변은 이유 있다.

라. 소결론

따라서, 피고는, 원고로부터 이 사건 안경점에 관한 소외 1과의 임대차계약에 기한 임차인 지위(그 계약상의 임차인 명의가 소외 5임은 앞에서 본 바와 같다)를 양도받고, 이 사건 안경점 건물(20평으로 축소된 부분을 말한다)과 별지 목록 기재 동산을 인도받음과 동시에, 원고에게 678,571,428원을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 위에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하여 피고에게 위 금원의 지급을 명하고, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 한다.

[별지 생략]