일부에 주택이 건립되어 있으나 나머지 부분이 사실상 전으로 이용되고 있고 공부상 지목도 전인 토지 중 전으로 이용되고 있는 부분에 대하여 지목이 대지인 표준지를 선정하여 한 개별공시지가결정의 적부

공부상 지목이 전인 토지 중 일부에 주택이 건립되어 있으나 나머지 부분은 사실상 전으로 이용되고 있는 경우 토지의 개별공시지가를 결정함에 있어 전으로 이용되고 있는 부분에 대하여는 그 표준지로 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 지목이 전인 표준지를 선정하여야 할 것임에도 토지 전체가 대지로 이용되고 있다고 보아 전으로 이용되고 있는 부분에 대하여도 지목이 대지인 표준지를 선정하여 개별공시지가를 결정한 것은 위법하다.

소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 , 토지공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제1항

최종대

이천세무서장

1. 피고가 1991.8.15.자로 원고에 대하여 한 양도소득세 금 50,764,260원 및 방위세 금 10,140,850원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

주문과 같다.

1. 이 사건 부과처분의 경위

갑 제1호증의 1 내지 4, 갑 제11호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고가 1986.1.21.경 하남시 풍산동 37의 7(행정구역 변경 전에는 경기 동부읍 풍산리 37의 7) 전 885㎡(이하 이 사건 토지라고 한다) 중 265/315 지분을 소외 최병량으로부터 매수하여 취득하였다가 1990.7.10. 그 지분 중 9/315를 소외 김용기에게 증여하고 나머지 256/315 지분(이하 이 사건 지분이라고 한다)을 같은 해 10.8.경 소외 김상현에게 매도하고 같은 달 10. 소유권이전등기를 경료하여 준 사실, 이에 피고는 원고가 이 사건 지분을 1986.1.21. 취득하여 1990.10.10. 양도한 것으로 보고 1991.8.15.자로 원고에 대하여, 위 양도 당시의 기준시가로서 이 건 토지의 개별공시 지가인 ㎡당 금 220,000원에 이 사건 지분에 해당하는 면적을 곱한 금 158,180,000원을 양도가액으로, 소득세법시행령 부칙(1990.5.1. 대통령령 제12994호) 제3항에 의하여 환산한 금액인 금 59,674,404원을 취득가액으로 하여 산출한 양도소득세 금 50,764,260원 및 방위세 금 10,140,850원을 부과고지(이하 이 사건 부과처분이라고 한다)한 사실을 인정할 수 있다.

2. 주장 및 판단

원고는, 첫째 이 사건 지분을 금 39,240,000원에 위 최병량으로부터 매수하여 금 54,500,000원에 위 김상현에게 매도하였는데도 피고는 위 실지거래가액에 의하지 아니하고 그보다 더 큰 금액인 기준시가에 의하여 이 사건 세액을 산출하였으므로 위법하고, 둘째 이 사건 토지의 위 양도 당시 개별공시지가는 이 사건 토지의 전부가 대지가 아님에도 전부를 대지로 보고 부당하게 높게 결정되어 위법하므로 이 개별공시지가를 기초로 세액을 산출한 이 사건 부과처분은 위법하고, 셋째 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하더라도 실질과세의 원칙상 그 양도차익은 양도 당시의 실지거래가액을 초과할 수 없는데도 피고는 양도 당시의 실지거래가액인 금 54,500,000원을 초과하는 금 98,400,417원을 양도차익으로 하여 이 사건 세액을 산출하였으므로 위법하다고 주장한다.

먼저 위 첫째 주장에 관하여 살피건대, 부동산을 양도한 경우 과세표준확정신고기간이 경과하기 전에 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 과세관청에 제출하지 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여야 하는바, 원고가 이 사건 지분을 양도하고 과세표준확정신고기간이 경과하기 전에 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 과세표준확정신고를 한 바가 없음은 앞서 인정한 바와 같으므로, 위 첫째 주장은 이유 없다.

다음으로 위 둘째 주장에 관하여 살피건대, 갑 제11 내지 14호증, 갑 제15호증의 1 내지 9, 갑 제16,17호증의 각 1 내지 10, 갑 제20,21호증의 각 기재와 증인 최병량, 김상현, 박건진, 김용기의 각 증언 및 당원의 하남시장에 대한 사실조회결과에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 토지 및 그 부근의 토지는 모두 도시계획상 자연녹지지역에 속하며 개발제한구역으로 지정되어 있는데, 이 사건 토지와 인접한 토지로서 공부상 및 사실상의 지목이 대지인 하남시 풍산동(이하의 토지는 모두 하남시 풍산동에 위치하고 있으므로 지번만 기재하기로 한다) 37의 14 대 902㎡, 37의 15 대 681㎡, 37의 8 대 1,326㎡, 37의 6 대 456㎡(이하 '인접한 대지들'이라고 한다)의 1990.1.1.의 지방세법상의 과세시가표준액은 모두 165등급이고 또 하남시장이 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 지가공시법이라고 한다) 제10조에 의하여 결정한 1990.1.1. 기준의 개별공시지가는 모두 ㎡당 금 220,000원이며, 공부상 및 사실상의 지목이전 또는 답인 37의 28 전 303㎡, 37의 18 답 2,215㎡, 37의 30 전 156㎡, 37의 17 전 286㎡, 37의 5 전 532㎡(이하 '인접한 농지들'이라고 한다)의 1990.1.1.의 지방세법상의 과세시가표준액은 142 또는 146등급( 37의 30 전 156㎡만 142등급)이고 또 하남시장이 지가공시법 제10조에 의하여 결정한 개별공시지가는 ㎡당 금 60,000원 또는 금 65,000원(37의 18 답 2,215㎡만 금 65,000원)인 사실, 이 사건 토지는 공부상 지목 이전이고 또 1990.1.1.의 지방세법상의 과세시가표준액은 '인접한 농지들'과 마찬가지로 146등급인데, 이 사건 토지 중 공유자의 한 사람인 위 김용기의 지분인 59/315 지분에 해당하는 면적인 165.8㎡ 지상에는 위 김용기가 1963년경 건축한 시멘 브럭조 스레트지붕 단독주택 43.2㎡(미등기 건물임)가 서있어, 이 사건 토지 중 위 165.8㎡는 사실상의 대지이지만, 원고의 지분인 256/315 지분에 해당하는 면적인 719.2㎡는 사실상으로도 밭으로 이용되고 있었던 사실, 그런데 하남시장은 이 사건 토지에 대한 1990.1.1. 기준의 개별공시지가를 결정함에 있어서 건설부 발행의 개별토지가격 산정요령에 조사대상필지 내에 여러 용도가 흔재되어 있을 경우 이용면적과 가치면에서 주용도를 판단하여 분류하고 주용도와 부용도를 구분하기 어려운 경우 지가가 더 비싸게 형성되는 용도를 그 토지의 용도로 보도록 되어 있다는 이유로 이 사건 토지 전체를 주거용 토지로 보고 표준지로 지목이 대지인표준지를 선정하여 그 개별공시지가를 '인접한 대지들'의 개별공시지가와 마찬가지로 ㎡당 금 220,000원으로 결정한 사실을 인정할 수 있다.

소득세법시행령 제115조 제1항 제1호에는 국세청장이 지정하는 지역 이외에 있는 토지의 기준시가는 시장, 군수, 구청장이 지가공시법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(개별공시지가)로 한다고 규정하고 있고, 지가공시법 제10조 제1항에는 국가, 지방자치단체, 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 기타 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각 호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 규정하고 있으므로, 개별 토지에 대하여 지가공시법 제10조에 의한 개별공시지가를 결정함에는 개별 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지를 선정하여야 하는데, 이 사건 토지 중 대지로서 이용되고 있는 면적은 위 김용기의 지분인 59/315 지분에 해당하는 165.8㎡뿐이며 원고의 지분인 265/315 지분에 해당하는 719.2㎡는 사실상으로도 밭으로 이용되고 있고(밭으로 이용되고 있는 면적이 4배 이상이 된다), 또 '인접한 대지들' 1990.1.1의 과세시가표준액은 모두 165등급이지만 이 사건 토지의 1990.1.1.의 과세시가표준액은 '인접한 농지들'과 마찬가지로 146등급에 불과하므로 이 사건 토지의 개별공시지가를 결정함에 있어서 위 밭으로 이용되고 있는 부분인 719.2㎡에 대하여는 그 표준지로 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 지목이 전인 표준지를 선정하여야 할 것임에도(지가공시법 제10조 제1항에는 한 필지의 토지에 둘 이상의 표준지를 선정할 수 있도록 규정하고 있으므로, 한 필지의 토지의 용도 또는 지목이 여러 가지인 경우 그 용도 또는 지목이 명확히 다른 경우는 각 용도 또는 지목별로 다른 표준지를 선정하여 개별공시지가를 결정함이 타당하고 반드시 토지 전체를 하나의 용도나 지목으로 이용된다고 보고 개별공시지가를 결정할 필요는 없다고 할 것이며, 또한 '인접한 농지들'의 1990.1.1. 기준의 개별공시지가가 모두 ㎡당 금 60,000원 또는 금 65,000원인 사실은 앞서 인정한 바와 같다) 이 사건 토지 전체가 대지로 이용되고 있다고 보고 밭으로 이용되고 있는 위 719.2㎡에 대하여도 지목이 대지인 표준지를 선정하여 이 사건 토지의 1990.1.1. 기준의 개별공시지가를 인접한 대지의 개별공시지가와 마찬가지로 ㎡당 금 220,000원으로 결정하였음은, 그것이 비록 위 건설부의 개별토지가격 산정요령에 따른 것이라고 하여도(더욱이 위 산정요령에 의하더라도 이 사건 토지 중 밭으로 이용되고 있는 면적이 대지로 이용되고 있는 면적의 4배 이상이어서 이 사건 토지의 주용도가 대지라고 보기도 어렵다고 할 것이다) 지가공시법 제10조에 따른 적법한 개별공시지가의 결정이라고 보기 어렵고, 따라서 하남시장이 결정한 이 사건 토지의 1990.1.1. 기준의 개별공시지가는 지가공시법 제10조에 따르지 아니하고 위법하게 결정된 개별공시지가라고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면 위법하게 결정된 개별공시지가를 기준시가로 보고한 이 사건 부과처분은 원고의 나머지 주장사실에 대하여 더 나아가 판단할 필요 없이 위법하여 취소를 면할 수 없다고 할 것이므로, 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.