원고 (소송대리인 변호사 이종찬)

피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 한수 외 1인)

2017. 11. 2.

수원지방법원 평택지원 2017. 5. 23. 선고 2016가단49707 판결

1. 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각한다.

2. 피고 1(대판: 소외인), 피고 3(대판: 피고)의 항소를 각 기각한다.

3. 원고와 피고 2 사이에 생긴 소송총비용은 원고가, 원고와 피고 1, 피고 3 사이에 생긴 항소비용은 피고 1, 피고 3이 각 부담한다.

1. 청구취지

피고들은 각자 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 피고들은 각자 원고에게 117,324,000원 및 이에 대하여 2016. 11. 10.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 원고에게 2016. 11. 10.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도 완료일까지, 피고 1, 피고 2는 월 11,000,000원의 비율로 계산한 돈을, 피고 3은 피고 1, 피고 2와 각자 위 돈 중 월 3,300,000원의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 모두 기각한다.

1. 기초사실

가. 원고는 2011. 10. 19. 피고 1과 사이에, 피고 1에게 별지 목록 기재 부동산(이하, ‘이 사건 건물’이라 한다)을 임대차보증금 30,000,000원, 임대차기간 2011. 12. 10.부터 2021. 12. 9.까지, 월 차임 11,000,000원(부가가치세 포함)으로 하되, 차임은 첫 달은 면제하고 2012. 1. 11.부터 매월 10일에 선불로 지급하기로 하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약(이하, ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

나. 피고 1은 이 사건 건물에서의 영업에 대하여 피고 2 명의로 사업자등록을 하기 위하여 원고에게 피고 2 명의로 이 사건 건물에 관하여 다시 임대차계약서를 작성하여 줄 것을 요구하였고 원고는 이에 응하여 2013. 5. 10. 임차인을 피고 2로 하는 임대차계약서를 작성하여 주었다.

다. 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고 1에게 이 사건 건물을 인도하였고, 피고 2는 이 사건 건물에 사업자등록을 마쳤다.

라. 한편, 피고 1은 2012. 9. 4. 피고 3과 사이에, 피고 3에게 이 사건 건물 중 2층 419.54㎡ 부분(이하 ‘이 사건 건물 2층’이라 한다)을 전대차보증금 30,000,000원, 전대차기간 2012. 10. 20.부터 2014. 10. 19.까지, 월 차임은 2013. 1. 20.까지는 매월 2,500,000원, 2013. 2.부터는 매월 3,000,000원(부가세 별도)으로 정하여 전대하기로 하는 내용의 전대차계약(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

마. 피고 3은 그 무렵 피고 1로부터 이 사건 건물 2층을 인도받아 스포츠센터를 운영하고 있다.

바. 피고 1은 2016. 9. 13. 원고에게 차임으로 7,000,000원을 지급한 이후 현재까지 차임을 지급하지 않고 있고, 2016. 11. 9.을 기준으로 피고 1의 차임 연체액은 147,324,000원이다{=2016. 11. 9.까지의 차임 합계액 638,000,000원(=11,000,000원 × 58개월)-기지급 차임 합계 490,676,000원}.

사. 2기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 원고의 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 2016. 12. 23. 피고 1에게 도달하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고 1, 피고 3에 대한 청구에 관한 판단

가. 청구원인에 대한 판단

1) 이 사건 건물 인도 청구에 대한 판단

위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2016. 12. 23. 적법하게 해지되었다고 할 것이므로(원고는 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 2016. 11. 7.자 내용증명이 2016. 11. 9. 피고 1에게 도달함으로써 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 주장하나, 갑 제5호증의 기재만으로는 위 내용증명이 2016. 11. 9. 피고 1에게 도달하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다), 임차인인 피고 1과 이 사건 건물 2층 전차인인 피고 3은 각자 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.

2) 연체 차임 및 차임 상당 부당이득 청구에 대한 판단

가) 법리

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고( 민법 제630조 제1항 ), 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 인도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 인도완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데, 이와 같은 법리는 임차인이 임차목적물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용되며( 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856·21863 판결 등 참조), 임차인과 전차인이 각 임대인에 대하여 부담하는 채무는 부진정연대관계에 있다.

나) 판단

따라서 피고 1, 피고 3은 특별한 사정이 없는 한, 각자 원고에게 2016. 11. 9.까지의 연체차임 147,324,000원에서 임대차보증금 30,000,000원을 공제한 잔액 117,324,000원 및 이에 대하여 차임 연체일 이후로서 원고가 구하는 2016. 11. 10.부터 이 사건 소장 부본 송달일임이 기록상 명백한 2016. 12. 23.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이나, 제1심 판결에 대하여 피고들만이 항소한 이상 불이익 변경 금지 원칙상 제1심 판결을 피고들에게 불리하게 변경할 수는 없으므로, 피고 1은 원고에게 117,324,000원 및 이에 대하여 2016. 12. 24.부터 2017. 5. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 피고 3은 피고 1과 각자 117,324,000원 및 이에 대하여 2016. 11. 10.부터 2016. 12. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

또한 피고 1, 피고 3은 원고에게 2016. 11. 10.부터 이 사건 임대차계약 해지일인 2016. 12. 23.까지의 차임을 지급할 의무가 있고, 임대차계약 해지일 이후부터 이 사건 건물의 인도완료일까지는 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있는바, 통상의 경우 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임 상당액이라고 할 것이고, 이 사건 임대차계약에서 정한 월 차임이 11,000,000원, 이 사건 전대차계약에서 정한 월 차임이 3,300,000원인 사실은 앞서 본 바와 같다.

따라서 원고에게 2016. 11. 10.부터 이 사건 건물의 인도완료일까지 차임 또는 차임 상당의 부당이득반환으로, 피고 1은 월 11,000,000원, 피고 3은 월 3,300,000원(한편, 피고 3은 피고 1과 사이에 월 차임을 2,850,000원으로 감액하기로 합의하였다고 주장하나, 전대인과 전차인이 차임을 감액하기로 합의하였다고 하더라도, 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다는 민법 제630조 의 규정에 비추어 볼 때, 이로써 임대인인 원고에게 대항할 수 없다고 할 것이다)의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

나. 피고들의 주장에 대한 판단

1) 피고 1의 주장에 대한 판단

가) 상계주장에 대한 판단

피고 1은, 원고가 2013. 4.경부터 6.경까지 피고 1의 동의 없이 안성시로 하여금 이 사건 건물 입구에서 하수도 공사 등을 할 수 있게 해 주어 위 기간 동안 이 사건 건물에서 영업을 하지 못하는 손해를 입었으므로, 원고에 대한 위 손해배상채권으로 원고의 차임 등 채권과 상계한다고 주장한다.

살피건대, 원고가 안성시로 하여금 이 사건 건물 입구에서 하수도 공사를 할 수 있도록 하여 피고 1로 하여금 이 사건 건물에서 3개월 동안 영업을 하지 못하도록 하였다고 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고 1의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

나) 부속물매수청구권 주장에 대한 판단

피고 1은 이 사건 건물에 인테리어 시설 등을 하였으므로, 원고에게 부속물매수청구권을 행사한다고 주장하나, 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조 에 의한 부속물매수청구권이 없는데( 대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결 등 참조), 피고 1이 2개월분 이상의 차임을 연체하여 이 사건 임대차계약이 해지되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 1의 위 주장은 이유 없다.

다) 부당이득반환청구권 주장에 대한 판단

피고 1은 인테리어 시설을 한 부분이 부속물이 아니라 기존 건물의 부합물로써 원고에게 귀속되었다면, 피고 1의 정당한 권원에 의하여 부합물이 생성된 이상 원고는 피고 1에게 민법 제261조 에 따라 부당이득반환으로 현존가치 상당의 금액을 보상하여야 한다고 주장한다.

민법 제261조 에서 첨부로 법률규정에 의한 소유권 취득( 민법 제256조 내지 제260조 )이 인정된 경우에 “손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다”라고 규정하고 있는데 위 규정은 첨부로 인한 소유권변동의 경우 당사자 간의 이해관계를 조정하기 위한 것으로서 그와 다른 당사자 간의 약정이 있는 경우 위 규정의 적용은 배제된다.

살피건대, 갑 제1호증의 기재에 의하면 ‘임대차계약이 종료된 경우 임차인은 위 토지 및 건축물을 임차할 당시의 상태로 원상 복구하여 임대인에게 반환한다’, ‘계약기간의 종료 또는 계약의 위반으로 임대차계약 종료시 임차인은 임대인에게 유익비, 시설비, 영업권, 이전비 등 제반비용에 대하여 어떠한 명목으로도 금액을 청구할 수 없다’, ‘임차인은 임대차계약기간 종료 또는 임차인의 사정에 의한 임대차계약 중도해지시 수영장을 임대목적을 위한 시설로 변경하는데 발생하는 모든 비용(하수 원인자부담금 포함) 및 권리비(시설비, 권리금, 유익비, 영업권, 이전비 등)를 임대인에게 절대 청구하거나 요구할 수 없으며 임대차계약기간 만료 후 점포 내의 모든 집기 및 비품 등을 깨끗이 비우고 임대인에게 조건 없이 인계한다’고 약정한 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면 피고 1은 이 사건 임대차계약 체결시 첨부로 인한 부당이득반환청구권을 미리 포기하기로 약정하였다고 봄이 상당하므로 피고 1의 이 부분 주장도 이유 없다.

2) 피고 3의 주장에 대한 판단

피고 3은 피고 1로부터 이 사건 건물 중 소부분을 전차하여 사용하고 있으므로, 민법 제632조 에 의하여 민법 제630조 의 적용이 배제되어 원고에 대하여 차임을 지급할 의무가 없고, 피고 1에게 지급한 차임으로 원고에게 대항할 수 있는바, 피고 1에게 차임을 모두 지급하였으므로 원고에게 지급할 차임이 없다고 주장한다.

살피건대, 피고 1이 원고로부터 임차한 이 사건 건물 면적이 1,085.2㎡인데 그 중 피고 3이 전차한 부분이 이 사건 건물 중 2층 전체인 419.54㎡인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 위와 같은 피고 3의 이 사건 건물 점유 비율, 사용 형태 등에 비추어 피고 3의 경우가 민법 제632조 에서 정하고 있는 건물의 소부분을 임차인으로부터 전차한 경우에 해당한다고 보기 어려우므로, 피고 3의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

피고 2는 피고 1과 공동으로 이 사건 건물을 임차하였으므로, 피고 1과 각자 원고에게 이 사건 건물을 인도하고, 연체차임 117,324,000원 및 이에 대한 지연손해금, 2016. 11. 10.부터 이 사건 건물의 인도완료일까지 월 11,000,000원의 비율로 계산한 차임 및 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

나. 판단

살피건대, 원고가 피고 1의 요구로 피고 2를 임차인으로 한 임대차계약서를 다시 작성하여 주고, 피고 2가 이 사건 건물에 ‘○○○○’라는 상호로 사업자등록을 마친 사실은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 든 각 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 건물에 관한 임대차계약은 원래 원고와 피고 1 사이에 체결되었고, 이후 사업자등록을 위하여 이 사건 임대차계약 체결 후 약 1년 7개월이 경과한 후에야 원고와 피고 2 사이에 임대차계약서가 작성되었으며 이러한 사정을 원고도 모두 알고 있었던 것으로 보이는 점, ② 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 및 차임은 모두 피고 1이 지급하였던 점, ③ 원고도 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 내용증명을 피고 1에게만 발송하였던 점 등을 종합하면, 위 인정사실만으로는 피고 2가 피고 1과 공동으로 이 사건 건물을 임차한 관계에 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고 3에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 1에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 피고 2에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각하며, 제1심 판결 중 피고 1, 피고 3에 대한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고 1, 피고 3의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]