원고 (소송대리인 법무법인 에스엔 담당변호사 이규주)

피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 지인 담당변호사 김대옥 외 1인)

2016. 10. 5.

1. 피고 1은 별지 피대위자 및 지분 내역표 기재 소외 1 외 5명에게 별지 목록 제2, 3, 5항 기재 각 부동산 중 별지 피대위자 및 지분 내역표 기재 해당 지분에 관하여 수원지방법원 성남지원 광주등기소 2015. 6. 29. 접수 제52781호로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

2. 원고의 피고 1에 대한 나머지 청구 및 피고 전의신용협동조합에 대한 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 1 사이에 생긴 부분의 3/5은 원고가, 나머지는 피고 1이 각 부담하고, 원고와 피고 전의신용협동조합 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다.

주문 제1항 및 별지 피대위자 및 지분 내역표 기재 소외 1 외 5명에게, 피고 1은 별지 목록 제1, 4, 6, 7항 기재 각 부동산 중 별지 피대위자 및 지분 내역표 기재 해당 지분에 관하여 수원지방법원 성남지원 광주등기소 2014. 11. 10. 접수 제79173호로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를, 피고 전의신용협동조합은 별지 목록 제1, 4, 6, 7항 기재 각 부동산 중 별지 피대위자 및 지분 내역표 기재 해당 지분에 관하여 수원지방법원 성남지원 광주등기소 2015. 6. 4. 접수 제45194호로 마친 각 근저당권설정등기 및 같은 등기소, 같은 날 접수 제45195호로 마친 각 지상권설정등기의 각 말소등기절차를 각 이행하라.

1. 기초사실

가. 원고는 2003. 4. 2. 소외 1, 소외 2, 소외 3, 소외 4와 사이에, 소외 1이 7,729/26,281 지분, 소외 2, 소외 3, 소외 4가 각 6,184/26,281 지분을 소유하고 있던 광주시 (주소 1 생략) 임야 21,106㎡와 (주소 2 생략) 4,849㎡를 대금 500,000,000원에 매수(이하 ‘이 사건 제1매매계약’이라고 한다)하되, 계약금 100,000,000원은 계약 당일에, 중도금 200,000,000원은 2003. 5. 2.에, 잔금 200,000,000원은 2003. 6. 2.에 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하였다.

나. 소외 2는 원고에게, 2003. 5. 2. 200,000,000원, 2003. 7. 2. 200,000,000원을 각 위 매수대금으로 지급받았다는 내용의 영수증을 작성하여 주었다.

다. 위 매매 대상 토지는 당시 토지거래허가구역 내에 있던 것으로서 이 사건 제1매매계약 이후에도 원고 명의로의 소유권이전등기가 이루어지지 않고 있었다. 그러던 중 소외 8(원고가 대표이사인 주식회사 주영개발의 이사였다)은 원고의 요청에 따라 2003. 11. 29. 소외 1, 소외 2, 소외 3, 소외 4와 사이에, 소외 8이 위 각 토지를 53,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약서를 작성하였고, 같은 날 광주시장으로부터 토지거래허가구역 내에 있던 위 (주소 1 생략) 임야에 관한 토지거래허가를 받은 다음 2003. 12. 29. 위 (주소 1 생략) 임야에 관하여 소외 8 앞으로 공유자전원지분이전등기를 마쳤다.

라. 위 (주소 1 생략) 임야는 광주시 (주소 3 생략) 임야 9,920㎡와 (주소 4 생략) 임야 7,296㎡, (주소 5 생략) 임야 352㎡, (주소 6 생략) 임야 3,415㎡로 분할되었다가 다시 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다)으로 분할되었고, 현재 이 사건 각 부동산은 토지거래허가구역에서 해제되었다.

마. 소외 2는 2012. 8. 31. 사망하였고, 상속인으로 처인 소외 5, 자녀인 소외 6, 소외 7이 있으므로, 망 소외 2의 6,184/26,281 지분은 소외 5가 18,552/183,967 지분(=6,184/26,281 지분 X 상속분 3/7), 소외 6, 소외 7이 각 12,368/183,967 지분(=6,184/26,281 X 상속분 2/7)을 상속하게 되었다.

바. 소외 8은 2004. 7. 31. 피고 1에게 분할전 광주시 (주소 1 생략) 임야 21,106㎡ 중 2,000평(이는 분할을 거쳐 별지 목록 제1, 4, 6, 7항 기재 각 부동산에 해당하게 되었다. 이하 별지 목록 제1, 4, 6, 7항 기재 각 부동산을 ‘이 사건 매매부동산’이라고 한다)을 5억 원에 매도하였다(이하 ‘이 사건 제2매매계약’이라고 한다). 이후 매매대금 등에 관한 분쟁이 발생하자 피고 1은 소외 8을 상대로 이 사건 매매부동산에 관하여 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하여 2012. 11. 13. 수원지방법원 성남지원 2011가합5703호 로 피고 1의 위 청구를 인용하는 판결을 선고받았고, 소외 8의 항소 및 상고가 기각되어 위 판결은 확정되었다.

사. 피고 1은 2014. 11. 10. 위 수원지방법원 성남지원 2011가합5703호 판결 에 따라 이 사건 매매부동산에 관하여 2004. 7. 31.자 매매를 원인으로 한 청구취지 기재 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 제1소유권이전등기’라고 한다)를 마쳤고, 2015. 6. 4. 피고 전의신용협동조합과 사이에 이 사건 매매부동산을 공동담보로 하여 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 날 피고 전의신용협동조합에게 이 사건 매매부동산에 관하여 근저당권자 피고 전의신용협동조합, 채권최고액 520,000,000원, 채무자 피고 1로 하여 청구취지 기재 근저당권설정등기 및 지상권자 피고 전의신용협동조합으로 하는 청구취지 기재 지상권설정등기(이하 위 근저당권설정등기와 지상권설정등기를 합하여 ‘이 사건 근저당권 및 지상권설정등기’라고 한다)를 마쳐 주었다.

아. 별지 목록 제2, 3, 5항 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 경매부동산’이라고 한다)은 2014. 12. 9. 수원지방법원 성남지원에서 소외 8의 채권자인 주식회사 태산기업의 신청으로 인하여 강제경매절차가 개시되어(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다) 2015. 6. 19. 피고 1에게 매각되었고, 피고 1 앞으로 주문 제1항 기재 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 제2소유권이전등기’라고 한다)가 마쳐졌다.

자. 한편, 원고와 소외 8 사이에 이 사건 각 부동산의 소유관계 등에 관한 다툼이 발생하였고, 이에 원고는 수원지방법원 성남지원 2012가합10443호 로 소외 8에 대하여는 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기 말소등기절차의 이행을 구하고, 별지 피대위자 및 지분 내역표 기재 소외 1 외 5명(이하 ‘소외 1 외 5명’이라고 한다)에 대하여는 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였다. 이 소송에서 원고와 소외 1 외 5명 사이에서는 2014. 11. 13. 아래와 같은 내용의 조정이 성립되었고, 소외 8에 대하여는 원고의 청구가 인용되어 이후 확정되었다.

원고에게, 이 사건 각 부동산 중 별지 피대위자 소외 1은 26,281분의 7,729 지분, 별지 피대위자 소외 3, 소외 4는 각 26,281분의 6,184 지분, 별지 피대위자 소외 5는 183,967분의 18,552 지분, 별지 피대위자 소외 6, 소외 7은 각 183,967분의 12,368 지분에 관하여 각 2014. 11. 13.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 원고는 위 소외 1 외 5명에 대하여 위 2014. 11. 13.자 매매계약 및 2003. 4. 2.자 매매계약의 이행불능(원고의 소외 8에 대한 청구가 기각되는 경우를 포함), 집행불능 등으로 인한 매매대금 반환이나 손해배상 청구 등 일체의 금전적 청구를 포기한다.

[인정근거] 갑 제1 내지 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제2, 3, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

원고는 소외 8과 소외 1, 소외 2, 소외 3, 소외 4 사이에 2003. 11. 29. 체결된 매매계약이 무효이므로 이 사건 각 부동산이 여전히 소외 1 외 5명의 소유임을 전제로 하여, 위 소외 1 외 5인을 대위하여 피고들에 대하여 이 사건 제1, 2소유권이전등기 및 이 사건 근저당권 및 지상권설정등기의 말소등기절차의 이행을 구한다.

이에 대하여 피고들은 다음과 같이 주장한다.

① 소외 8 명의의 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기는 대내관계에서는 원고가 소유권을 보유하나, 대외관계에서는 등기 명의만을 소외 8 앞으로 하여 두기로 한 명의신탁약정에 기한 것으로서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제2항 에 따라 무효라 할 것이나, 피고 1은 명의신탁약정의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람에 해당하므로 부동산실명법 제4조 제3항 에 의하여 원고 및 소외 1 외 5인은 피고 1에 대하여 소외 8 명의의 소유권이전등기의 무효를 주장할 수 없다(피고들은 위 주장에 터잡아 이 사건 청구는 피대위채권이 없어 부적법하다는 취지로도 주장하나, 채권자대위소송에서 피대위채권의 존부는 본안에서 판단할 사항으로서 소송요건이 아니므로 위 본안전항변은 이유 없다).

② 이 사건 매매부동산에 관한 이 사건 제1소유권이전등기는 실체관계에 부합한 등기로서 유효하고, 그에 터잡은 이 사건 근저당권 및 지상권설정등기 역시 유효하다.

3. 판단

가. 청구원인에 관한 판단

1) 이 사건 제1매매계약의 효력 여부

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라고 한다)상 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는 국토계획법 제118조 제6항 에 따라 그 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효라고 할 것이다. 그리고 이러한 허가의 배제·잠탈행위에는 토지거래허가가 필요한 계약을 허가가 필요하지 않은 것에 해당하도록 계약서를 허위로 작성하는 행위뿐만 아니라, 정상적으로는 토지거래허가를 받을 수 없는 계약을 허가를 받을 수 있도록 계약서를 허위로 작성하는 행위도 포함된다고 할 것이다( 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 보건대, 갑 제7, 15호증의 각 기재에 의하면, 소외 1은 원고로부터 원고가 토지거래허가를 받을 수 없어 소외 8 앞으로 소유권이전등기를 하려 한다는 말을 듣고 위와 같이 소외 8을 매수인으로 한 매매계약서를 작성하게 된 사실, 원고가 위 (주소 1 생략) 임야에 관하여 토지거래허가를 신청한 바가 없는 사실이 인정되는바, 원고는 늦어도 위 2003. 11. 29. 이 사건 제1매매계약의 매매계약서 작성 당시에는 자신이 위 (주소 1 생략) 임야에 관하여 토지거래허가를 받을 수 없음을 알고 토지거래허가를 잠탈하기 위하여 그 허가요건을 갖춘 소외 8에게 위 임야를 명의신탁하기로 하고 소외 8 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 마친 것이므로, 이로써 이 사건 제1매매계약은 확정적으로 무효가 되었다고 할 것이고, 이와 같이 이 사건 제1매매계약이 확정적으로 무효가 된 이상 이후 이 사건 각 부동산이 토지거래허가구역에서 해제되었다고 하더라도 그 효력이 되살아나는 것은 아니라고 할 것이다.

그리고 이 사건 제1매매계약이 확정적으로 무효인 이상 원고가 이 사건 제1매매계약을 토대로 하여 토지거래허가요건을 갖추지 못한 상태에서 이 사건 각 부동산을 취득하기 위하여 토지거래허가요건을 갖춘 소외 8을 내세워 체결한 위 2003. 11. 29.자 매매계약 역시 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 체결된 것으로서 확정적으로 무효로 되었다고 봄이 상당하다.

2) 이 사건 청구 중 피고들에 대한 이 사건 매매부동산에 대한 청구부분에 관한 판단

살피건대, 이 사건 각 부동산에 관한 소외 8 명의의 소유권이전등기는 원인무효로서 말소되어야 할 것이고, 무권리자인 소외 8과 이 사건 제2매매계약을 체결한 후 소외 8로부터 이 사건 매매부동산의 소유권을 취득한 피고 1 명의의 이 사건 제1소유권이전등기 역시 특별한 사정이 없는 한 원인무효로서 말소되어야 하며, 위와 같은 원인무효인 피고 1 명의의 이 사건 제1소유권이전등기를 토대로 설정된 피고 전의신용협동조합 명의의 이 사건 근저당권 및 지상권설정등기도 원인무효로서 말소되어야 할 것이다.

3) 이 사건 청구 중 피고 1에 대한 이 사건 경매부동산에 대한 청구부분에 관한 판단

살피건대, 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것인바( 대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결 참조), 이 사건 경매부동산에 관한 소외 8 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 것임은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 경매절차도 무효로 된다고 할 것이어서, 이 사건 경매부동산에 관한 피고 1 명의의 소유권이전등기도 원인무효로서 말소되어야 한다. 따라서 피고 1은 특별한 사정이 없는 한 소외 1 외 5명에게 이 사건 경매부동산 중 별지 피대위자 및 지분 내역표 기재 해당 지분에 관하여 이 사건 제2소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 피고들의 주장에 관한 판단

1) 피고 1이 부동산실명법 제4조 제3항 의 제3자에 해당하는지 여부

살피건대, 부동산실명법 제2조 제1호 에서는 ‘명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기를 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정’이라고 정의하고 있는바, 이 사건 제1매매계약 및 소외 8의 위 2003. 11. 29.자 매매계약은 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 체결된 것으로서 강행법규에 위반되어 무효이고 위 각 매매계약을 토대로 마쳐진 소외 8 명의의 소유권이전등기도 원인무효임은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 소외 8에게 실권리자로서 이 사건 토지의 등기명의를 신탁할 수 있는 지위에 있지 않아 명의신탁약정을 할 수도 없고 소외 8의 등기명의 또한 강행법규에 위반되어 마쳐진 등기로서 피고 1이 명의신탁의 법리를 내세워 제3자임을 주장할 수도 없다고 할 것이다. 따라서 소외 8 명의의 소유권이전등기가 원고와 소외 8 사이의 명의신탁약정에 기한 것임을 전제로 한 피고들의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

2) 이 사건 매매부동산에 관한 이 사건 제1소유권이전등기가 실체관계에 부합하는 등기인지 여부

살피건대, 갑 제8호증, 갑 제11호증의 1, 을 제1, 2, 3, 5, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 소외 8에게 이 사건 매매부동산의 매도를 위임하였고, 소외 8은 위와 같은 원고의 위임에 따라 피고 1에게 이 사건 매매부동산을 매매대금 5억 원에 매도한 사실, 피고 1은 이 사건 제2매매계약 체결일 무렵인 2004. 8.경부터 2006. 4.경 사이에 소외 8에게 위 매매대금 5억 원을 약속어음, 당좌수표 등으로 모두 지급한 사실, 소외 8은 2007. 1. 12. 피고 1에게 ‘광주시 (주소 1 생략) 임야 면적 합계 총 3,360평 중 2,000평의 실질 소유권은 피고 1에게 있다’는 취지의 사실확인서(갑 제11호증의 1)까지 작성·교부하여 준 사실, 원고는 이 사건 제2매매계약의 매매대금이 5억 원인 사실을 알고 있었고, 소외 8로부터 위 매매대금 중 4억 원만을 지급받은 사실, 원고는 소외 8이 위 매매대금 중 나머지 1억 원을 가지는 것을 추인한 사실(을 제5호증의 2)을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매부동산의 소유권은 거래당사자들의 합치된 의사에 따라 피고 1에게 확정적으로 귀속되었다고 할 것이므로, 이 사건 매매부동산에 관하여 경료된 이 사건 제1소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다( 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다45187 , 대법원 2012. 1. 12. 선고 2011다35371 판결 등 참조). 따라서 실체관계에 부합하는 등기로서 유효한 이 사건 제1소유권이전등기를 토대로 마쳐진 피고 전의신용협동조합 명의의 이 사건 근저당권 및 지상권설정등기 역시 유효하다.

따라서, 피고들의 이 부분 주장은 이유 있고, 결국 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구 중 이 사건 매매부동산에 관한 청구부분은 이유 없다.

3) 나아가 피고들은, 매도인으로서 의무를 이행하여야 하는 원고가 피고들을 상대로 하여 이 사건 청구를 하는 것은 권리남용금지 원칙, 신의성실의 원칙, 모순거동금지의 원칙에 위배된다고 주장하나, 이는 원고의 위임에 따라 이루어진 이 사건 제2매매계약을 토대로 취득한 이 사건 매매부동산들에 관한 이 사건 제1소유권이전등기 및 이 사건 근저당권 및 지상권설정등기의 말소등기청구에 관한 주장으로 보이고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 제1소유권이전등기 및 이 사건 근저당권 및 지상권설정등기가 유효하다고 판단하면서 원고의 피고들에 대한 이 부분 청구를 기각하는 이상 피고들의 위 주장에 대하여는 따로 살피지 아니한다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고 1에 대한 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 피고 1에 대한 나머지 청구 및 피고 전의신용협동조합에 대한 청구는 각 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]