원고 (소송대리인 법무법인 선화 담당변호사 권민성)

피고

2016. 2. 24.

서울동부지방법원 2015. 5. 22. 선고 2014가단133642 판결

1. 제1심 판결 중 금전청구에 관한 부분(주문 제1의 나항)을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 2분의 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산의 1층 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 36.3㎡를 인도하고, 18,639,411원과 이에 대하여 제1심 판결선고일 다음 날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈 및 2015. 4. 1.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 이 법원의 심판범위

원고가 제1심에서 부동산의 인도와 금전지급을 구하여 전부 인용되었는데, 피고는 그 중 금전청구 부분에 대하여만 항소를 제기하였으므로, 이 법원의 심판대상은 위 금전청구 부분에 한정된다.

2. 인정사실

가. 피고의 임대차계약 체결

피고는 2010. 4. 23. 공유자들인 소외 1, 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5(이하 ‘소외 1 등’이라 한다)와 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 36.3㎡(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관하여 임대차보증금 2,500만 원, 월 차임 187만 원(매월 말일 지급, 부가가치세 별도), 관리비 164,800원(부가가치세 별도), 임대차기간 2010. 4. 29.부터 2011. 4. 30.{임대차계약서(갑 제3호증)에 기재된 ‘2010. 4. 30.’은 ‘2011. 4. 30.’의 오기로 보인다}까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.

피고는 그 무렵 소외 1 등에게 임대차보증금을 지급하고 이 사건 점포를 인도받은 이래 위 임대차계약을 갱신(이하 갱신 전후를 구별하지 않고 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하면서 이 사건 점포에서 부동산중개업소를 운영하였다.

나. 원고의 이 사건 건물에 관한 소유권 취득

원고는 공유물분할을 위한 경매절차를 통하여 이 사건 건물을 낙찰받아 2014. 7. 30. 매각대금을 다 내고 위 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 피고의 차임 등 연체와 원고의 해지 통고

피고는 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 이래 계속하여 차임을 지급하지 않았고, 원고는 2014. 11. 7. 피고에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약의 해지를 통고하였다.

피고가 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 8개월간 연체한 차임과 관리비, 차임 상당 부당이득금은 합계 17,906,240원{= 월 2,238,280원(차임 1,870,000원 + 부가가치세 187,000원 + 관리비 164,800원 + 부가가치세 16,480원) × 8개월}에 이르고, 피고는 위 기간 동안 전기료 693,507원 및 수도료 39,664원도 지급하지 않았다.

라. 피고의 이 사건 점포 인도

피고는 2015. 6. 12. 원고에게 이 사건 점포를 인도하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 8, 10, 11호증, 을 제1, 2, 6, 7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

3. 원고의 연체차임 등 청구에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 임대인의 지위가 원고에게 승계되었다가 피고의 차임 연체를 이유로 한 원고의 해지 통고에 따라 2014. 11. 7.경 적법하게 해지되었다.

따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고가 구하는 바에 따라, 원고에게 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임과 관리비 내지 차임 상당 부당이득금(17,906,240원), 전기료(693,507원) 및 수도료(39,664원) 등 합계 18,639,411원과 이에 대한 지연손해금, 그리고 2015. 4. 1.부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

4. 피고의 주장에 관한 판단

가. 부가가치세 관련 주장에 관한 판단

1) 피고는 전 임대인인 소외 1 등과 달리 원고가 세금계산서를 발행해 주지 않았으므로 원고에게 부가가치세를 지급할 의무가 없다고 주장한다.

2) 갑 제3호증의 기재에 의하면 이 사건 임대차계약 당시 작성된 임대차계약서 제15조 제2항에서 ‘세금계산서 발행 시 부가가치세는 피고가 부담한다.’라고 정하고 있음을 알 수 있고, 원고가 피고에게 세금계산서를 발행하였다고 볼 만한 자료가 당심 변론종결일까지 제출된 바 없기는 하지만, 임대인인 원고에게는 부가가치세법에 따라 당연히 세금계산서를 발급할 의무가 있고, 약정에 따라 거래당사자 사이에 이루어지는 부가가치세 지급의무와 사업자의 세금계산서 발급의무가 서로 대가적 의미를 갖는 채무에 해당한다고 볼 수 없는 점에 비추어, 위 조항은 피고의 부가가치세 지급의무가 임대인의 세금계산서 발행을 정지조건으로 발생한다는 의미가 아니라 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 약정을 하면서 부가가치세법상 임대인의 세금계산서 발급의무를 재확인하는 것에 불과하다고 해석함이 타당하다.

따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

나. 점포의 사용·수익 장애 주장에 관한 판단

피고는 원고가 피고에게 이 사건 건물의 주차장을 사용하지 못하도록 하거나 원고의 관리사무소에서 공실 임대 업무를 함께 진행하여 부동산 중개업소를 운영하는 피고로 하여금 이 사건 점포를 제대로 사용·수익하지 못하도록 하였으므로 차임 또는 관리비를 지급할 의무가 없거나 절반만 부담해야 한다고 주장한다.

그러나 을 제4, 5호증의 각 기재 또는 영상만으로 피고가 원고로 인하여 이 사건 점포를 그 용도대로 사용·수익하지 못하였다는 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.

다. 임대차보증금에서의 공제 주장에 관한 판단

1) 피고는 임대인의 지위를 승계한 원고가 임대차보증금 2,500만 원을 반환할 의무가 있으므로 위 보증금에서 연체차임 등이 공제되어야 한다는 취지로 주장한다. 이에 대하여 원고는 이 사건 건물의 소유권을 취득한 2014. 7.경까지 피고가 전 임대인인 소외 1 등에게 연체한 차임 등이 34,951,320원에 이르러 원고가 임대인의 지위를 승계할 당시에는 이미 보증금이 모두 소멸하여 더 이상 피고에게 반환할 보증금은 존재하지 않는다고 다툰다.

2) 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다( 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조). 한편 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고( 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 496115 판결 참조), 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않는다( 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결 참조).

이 사안에 관하여 보건대, 원고가 임대인의 지위를 승계하기 전이나 그 무렵 전 임대인인 소외 1 등과 피고 사이에 임대차 관계가 적법하게 종료되었다거나 이 사건 임대차계약 종료 전에 보증금에서 연체차임 등을 공제한다는 의사표시가 있었음을 인정할 만한 증거가 없고(원고 역시 임대차 관계가 유지되어 자신이 임대인의 지위를 승계하였음을 전제로 연체 차임 등의 지급을 구하고 있다), 원고가 소외 1 등으로부터 소외 1 등과 피고의 임대차계약 기간 중 발생한 연체차임채권을 양수받았다는 점에 관한 주장과 증명이 전혀 없다.

따라서 원고가 임대인의 지위를 승계하기 전에 발생한 연체차임 등을 보증금에서 공제할 수 없고, 다만 앞서 인정한 바와 같이 원고가 이 사건 건물에 관한 소유권을 취득한 이후인 2014. 8. 1.부터 피고가 원고에게 이 사건 점포를 인도한 2015. 6. 12.까지 발생한 연체차임 등은 보증금에서 당연히 공제되므로, 결국 피고의 이 부분 주장은 이유 있다.

3) 다시 원고는, 반환받을 보증금이 남아 있지 않을 정도로 전 임대인에게 차임을 연체하고도 경락인인 원고에게 보증금반환채권을 행사하는 것은 권리남용에 해당한다거나 전 임대인의 해지권 불행사로 원고가 보증금반환의무를 대신 이행함에 따라 발생한 전 임대인에 대한 구상권을 피보전채권으로 하여 전 임대인을 대위하여 피고에 대한 연체차임 등 채권으로 보증금반환채권과 상계한다는 취지로 주장한다.

그러나 상가임차인이 상가임대차보호법상 대항력을 갖춘 후 임대차상가의 소유권이 이전되어 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우 임대차보증금반환채무도 임대차상가의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하고 이에 따라 임대인인 양도인의 임대차보증금반환채무는 소멸하는 것이다( 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결 등 참조). 따라서 원고가 전 임대인의 보증금반환채무를 대신 이행하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라(그러므로 원고가 전 임대인에 대하여 구상권을 취득하는 것도 아니다), 피고는 전 임대인과의 임대차기간 중 발생한 연체차임 등에 대하여 전 임대인에게 지급의무를 여전히 부담하면서도 전 임대인에게 보증금반환채권을 행사할 수 없게 되므로, 법률에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금반환채무를 부담하게 된 원고에게 그 반환을 구하는 것이 권리남용에 해당한다고 볼 수도 없다.

따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

라. 소결론

피고는 원고에게 ① 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임과 관리비 또는 차임 상당 부당이득금, 전기료 및 수도료 등 합계 18,639,411원, ② 위 ①항 돈에 대하여 원고가 구하는 제1심 판결 선고일 다음 날인 2015. 5. 23.부터 피고가 그 지급의무의 존재 여부 내지 범위를 다툴 만한 상당한 이유가 있는 기간 내로서 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 발생한, 민법에서 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금 53,620원{= 18,639,411원 × 5/100 × 21/365일(원 미만 버림, 이하 같다), 이에 대하여 피고는 원고로부터 임대차보증금을 반환받지 못한 이상 연체차임 등에 대한 지연손해금도 지급할 의무가 없다는 취지로 주장하나, 차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이고( 대법원 2014. 2. 27. 2009다39233 판결 참조), 차임 상당 부당이득반환채무도 원고가 지급을 구한 이후부터는 지연손해금이 발생하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다}, ③ 2014. 4. 1.부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금 5,371,872원{= 4,476,560원(2,238,280원 × 2개월) + 895,312원(2,238,280원 × 12/30)}을 모두 더한 합계 24,064,903원을 지급할 의무가 있는데, 위 돈을 원고가 피고에게 반환해야 할 보증금 2,500만 원에서 공제하면 더 이상 피고가 원고에게 지급할 연체차임 등 채무는 남아 있지 않게 된다.

5. 결론

그렇다면 원고의 피고에 대한 금전지급 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결 중 이에 해당하는 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 취소하고, 원고의 금전지급 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]