원고 (소송대리인 법무법인 율맥 담당변호사 이순호)

피고 1 외 3인 (소송대리인 법무법인 우성 외 1인)

2015. 9. 23.

1. 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고들은 공동하여 원고에게 400,000,000원 및 그 중 50,000,000원에 대하여는 2013. 3. 11.부터, 100,000,000원에 대하여는 2013. 4. 9.부터, 3,000,000원에 대하여는 2013. 6. 25.부터, 2,500,000원에 대하여는 2013. 8. 19.부터, 100,000,000원에 대하여는 2013. 8. 30.부터, 140,000,000원에 대하여는 2013. 8. 31.부터, 4,500,000원에 대하여는 2013. 9. 29.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 피고 1은 2008. 2.경 서울 강남구 (주소 생략) 소재 ○○빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층의 임차인인 소외 4로부터 권리금 160,000,000원을 지급하고 위 임차권을 양수한 다음, 그 무렵부터 ‘△△△약국’(이하 ‘이 사건 약국’이라 한다)을 운영하여 왔다.

나. 그러던 중 피고 1은 2012. 12.경 서울 관악구 봉천동에 있는 ‘□□□약국’을 인수한 후, 그 무렵 이 사건 건물의 소유자인 소외 1과 사이에 이 사건 약국의 임차인 명의를 아들인 피고 2(원심: 피고 2) 명의로 변경하였다.

다. 원고는 2013. 3. 8.경 피고 4(원심: 피고 4)가 운영하는 공인중개사사무소 직원인 피고 3(원심: 피고 3)의 소개로 피고 1과 사이에, 원고가 피고 1로부터 피고 1이 이 사건 약국에 관하여 보유하고 있는 임차권을 권리금 380,000,000원에 양수하기로 하는 내용의 ‘권리(시설) 양수양도 계약’(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다.

라. 원고는 피고 1에게 이 사건 계약 당일인 2013. 3. 11. 계약금 40,000,000원, 2013. 4. 9. 1차 중도금 100,000,000원을 각 지급하였고, 피고 3의 요구에 따라 2013. 6. 25. 피고 4 명의의 신한은행 계좌로 3,000,000원, 2013. 8. 19. 소외 3 명의의 농협은행 계좌로 2,500,000원을 각 송금하였다.

마. 피고 1은 2013. 8. 27.경 이 사건 건물의 소유자인 소외 1에게 ‘이 사건 약국에 관한 임차인의 명의만 피고 1에서 원고로 변경해 달라’고 부탁하여 소외 1의 승낙을 받은 후, 소외 1과 사이에 원고 명의로 ‘임대차계약서’를 작성하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.

바. 원고는 피고 1에게 2014. 8. 30. 이 사건 계약에 따른 2차 중도금 100,000,000원, 2013. 8. 31. 합계 202,000,000원(= 이 사건 계약에 따른 잔금 140,000,000원 + 임대보증금 62,000,000원)을 각 지급하였고, 피고 3의 요구에 따라 소외 3 명의의 농협은행 계좌로 2,000,000원을 송금한 후, 그 무렵부터 이 사건 약국에서 영업을 시작하였다.

사. 소외 1은 2014. 1.경 원고가 실제로 이 사건 약국을 운영한다는 사실을 알게 되었고, 그 후 2014. 2. 25.경 원고와 사이에 ‘이 사건 약국에 따른 임대차기간이 2014. 2. 27.경 만료함에 따라 전 임차인으로부터 그 임대차기간 범위 내에서 형식상 계약 명의변경만을 마친 원고는 2014. 5. 31.까지 소외 1에게 이 사건 약국을 명도하기로 한다’는 내용의 ‘임대차계약 만기에 따른 명도 확약서’를 작성하였다.

아. 소외 1은 2014. 3. 19. 소외 7 등 4인에게 이 사건 건물 및 그 부지를 매매대금 합계 20,155,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 2015. 1.경 원고로부터 이 사건 약국 점포를 명도받았다.

[인정근거] 다툼이 없거나 명백하게 다투지 아니하는 사실, 갑 제1 내지 15호증의 각 기재, 증인 소외 1, 소외 5의 각 증언, 변론 전체의 취지

2. 사기의 공동불법행위로 인한 손해배상 청구 부분

가. 원고 주장의 요지

1) 피고 1, 피고 3은 이 사건 건물의 소유자인 소외 1이 이 사건 계약 체결 이전부터 이 사건 건물을 매도할 계획이 있어서 충분한 임대기간이 보장되지 아니한다는 사실을 잘 알고 있었음에도 불구하고, 거액의 권리금 및 중개수수료를 지급받을 목적으로 원고에게 이와 같은 사실을 고지하지 아니하고 원고가 이와 같은 사실을 파악하지 못하도록 적극적으로 방해하였을 뿐만 아니라, 이 사건 약국의 매출액을 과장하였다.

2) 가사 피고 1, 피고 3이 원고에게 이 사건 건물의 매도계획을 고지하였다 하더라도, 피고 1, 피고 3은 원고가 이 사건 약국 인수 이후 계속 약국을 운영함으로써 권리금 액수에 상응하는 수익을 올릴 수 있을 것이라는 점에 관하여 아무런 확신이나 보장책이 없었음에도, 막연히 이 사건 건물이 실제로 매도되기 힘들 것이라고 거짓말하였고, 피고 3은 이 사건 계약 과정에 이 사건 약국이 상가거물 임대차보호법의 적용대상이어서 임차인의 지위가 5년간 보장된다고 거짓말하였다.

3) 원고는 피고 1, 피고 3의 위와 같은 말에 기망당하여 이 사건 계약을 체결한 후, 피고 1에게 권리금 380,000,000원, 피고 3에게 중개수수료 10,000,000원을 각 지급함으로써 합계 390,000,000원을 편취당하는 한편, 그 과정에 상당한 정신적 고통까지 받았다.

4) 따라서 피고 1, 피고 3은 공동하여 원고에게 위와 같은 불법행위로 인한 손해배상으로 400,000,000원[= 금전적 손해 390,000,000원(권리금 380,000,000원 + 중개수수료 10,000,000원) + 정신적 손해 10,000,000원] 및 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5) 나아가 피고 2는 이 사건 약국의 전 임차명의인으로 피고 1의 위와 같은 기망행위를 묵인함으로써 이를 방조하였는바, 민법 제760조 제3항 에 따라 불법행위의 교사자 내지 방조자로서, 피고 4는 피고 3의 사용자로서, 피고 1, 피고 3과 공동하여 위 손해를 배상할 의무가 있다.

나. 판 단

1) 살피건대, 피고 1, 피고 3이 이 사건 계약 체결 무렵 이 사건 건물이 매도될 수도 있다는 사실을 알고 있었던 점에 관하여는 피고 1, 피고 3이 스스로 인정하고 있으나, 그와 같은 사정이나 원고가 제출하는 증거들만으로는 피고 1, 피고 3이 이 사건 계약을 체결하는 과정에 금원편취를 공모한 후 이 사건 건물이 매도될 수 있다는 점을 의도적으로 원고에게 고지하지 아니하였다거나, 원고가 그와 같은 사실을 파악하지 못하도록 적극적으로 방해하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 을가 제1호증의1, 2, 을가 제3호증의2의 각 기재, 증인 소외 5의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 1, 피고 3이 2013. 3. 초순경 원고 및 원고의 남편 소외 6을 만난 자리에서 이 사건 건물이 매물로 나와 있음을 고지한 사실이 인정된다.

2) 나아가, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 1, 피고 3이 원고로부터 금원을 편취하기 위하여 이 사건 건물이 실제로 매도되기 힘들 것이라고 거짓말하였다거나, 이 사건 약국이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받으므로 원고로서는 앞으로 5년간 임차인의 지위를 보장받을 수 있다고 거짓말하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 위 소외 1이 2011년경부터 이 사건 건물을 매도하려 하였으나 성사되지 아니하다가 2014. 1.경 급작스럽게 매매계약이 체결된 사실이 인정되는바, 이에 비추어 보면 실제로 당시 이 사건 건물의 매도가능성은 그리 높지 아니하였던 것으로 보일 뿐이다. 나아가 증인 소외 5의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 3은 이 사건 계약 체결 당시 이 사건 약국이 상가건물 임대차보호법의 적용대상인지 여부에 관하여는 아무런 말을 하지 아니한 사실이 인정된다.

다. 소결론

따라서 피고 1, 피고 3이 원고를 기망하였음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 불공정한 법률행위 또는 사기로 인한 부당이득반환 청구 부분

가. 원고 주장의 요지

1) 원고가 이 사건 약국을 운영한 기간은 6개월 내지 1년 남짓한 기간인 반면 이 사건 계약으로 원고가 지급한 권리금은 380,000,000원에 이르므로 이 사건 계약은 현저히 공정을 잃은 공정을 잃은 법률행위인데다, 원고는 건물 임대차 관계나 권리금 액수 등에 관하여 별다른 경험이 없는 상태에서 경솔하게 이 사건 계약을 체결한 것이므로, 이 서건 계약은 불공정한 법률행위로서 무효이다.

2) 한편 피고 1은 피고 3과 함께 건물주의 건물매도 계획 또는 실제 매도 위험성, 이 사건 약국의 실제 매출액 등에 관하여 원고를 기망하여, 이에 속은 원고가 이 사건 계약을 체결하고 권리금을 지급한 것인바, 기망에 의하여 체결된 이 사건 계약은 취소의 의사표시가 담긴 2015. 5. 14.자 준비서면의 송달로써 적법하게 취소되었다.

2) 따라서 임차권의 공동 양도인인 피고 1, 피고 2는 연대하여 원고에게 부당이득의 반환으로 권리금 상당액인 380,000,000원을 지급할 의무가 있다.

나. 판 단

1) 먼저 이 사건 계약이 불공정한 법률행위인지 여부에 관하여 살피건대, 민법 제104조 의 불공정한 법률행위는 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것인바, 원고가 피고 1에게 이 사건 약국의 임차권 양수 대가로 권리금 380,000,000원을 지급한 사실, 이 사건 건물의 소유자인 소외 1이 2014. 2. 25.경 원고에게 임대차기간 만료에 따라 이 사건 약국을 명도해 줄 것을 요구한 사실은 앞서 살펴본 바와 같으나, 다른 한편 피고 1이 2013. 3. 초순경 원고를 처음 만난 자리에서 이 사건 건물이 매도될 가능성이 있음을 고지한 사실 또한 앞서 살펴본 바와 같고, 을가 제3호증의1의 각 기재, 증인 소외 5의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 약국에 대하여 권리금 400,000,000원에 거래 시도가 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 이에 비추어 보면 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 계약이 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재한다거나, 원고가 당시 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

2) 나아가 피고 1이 이 사건 계약 체결 과정에 건물주의 건물매도 계획 또는 실제 매도 위험성, 이 사건 약국의 실제 매출액 등에 관하여 원고를 기망하였음을 인정할 증거가 없다는 점은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 원고는 사기를 이유로 이 사건 계약을 취소할 수도 없다.

다. 소결론

따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

4. 착오로 인한 부당이득반환 청구 부분

가. 원고 주장의 요지

1) 원고는 이 사건 건물이 실제로 매도될 위험성이 존재하는지를 인식하지 못한 상태에서 향후 5년 이상의 기간 동안 임대차계약의 갱신 등을 통하여 임차인의 지위를 유지함으로써 권리금 상당의 수익을 올릴 수 있을 것이라고 착오에 빠져 이 사건 계약을 체결한 것인바, 이 사건 계약은 취소의 의사표시가 담긴 2015. 5. 14.자 준비서면의 송달로써 적법하게 취소되었다.

2) 따라서 임차권의 공동 양도인인 피고 1, 피고 2는 연대하여 원고에게 부당이득의 반환으로 권리금 상당액인 380,000,000원을 지급할 의무가 있다.

나. 판 단

1) 먼저 원고가 이 사건 건물이 실제로 매도될 위험성이 존재하는지를 인식하지 못하였는지에 관하여 살피건대, 원고가 제출한 증거만으로는 위 주장사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 피고 1, 피고 3이 2013. 3. 초순경 원고 및 원고의 남편 소외 6을 만난 자리에서 이 사건 건물이 매물로 나와 있음을 고지한 사실은 앞서 살펴본 바와 같은바, 이에 비추어 보면 원고로서는 이 사건 계약 체결 당시 이 사건 건물이 매도될 가능성이 있음을 인식하고 있었다고 봄이 상당하다.

2) 나아가 원고가 향후 5년 이상의 기간 동안 임대차계약의 갱신 등을 통하여 임차인의 지위를 유지함으로써 권리금 상당의 수익을 올릴 수 있을 것이라고 착오하였는지에 관하여 살피건대, 원고가 주장하는 위 착오는 이른바 동기의 착오에 해당하는바, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 계약 과정에 그와 같은 동기를 당사자 사이에 계약의 내용으로 삼았다거나 그 동기가 명확하게 표시되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고로서는 위와 같은 동기의 착오를 이유로 이 사건 계약을 취소할 수 없다.

다. 소결론

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

5. 양도인의 담보책임에 의한 해제 또는 감액 청구 부분

가. 원고 주장의 요지

1) 이 사건 계약은 원고가 이 사건 약국 인수 후 5년 이상의 기간 동안 임대차계약의 갱신 등을 통하여 임차인의 지위를 유지함으로써 권리금 액수에 상응하는 수익을 올릴 수 있을 것이라는 점을 전제로 체결된 것인데, 실제로는 재계약이 이루어지지 아니하여 원고로서는 6개월 내지 1년 남짓한 기간 동안 이 사건 약국을 운영할 수밖에 없게 되었다.

2) 따라서 이 사건 계약은 약국 운영권이라는 권리에 하자가 있는 경우에 해당하므로 민법 제567조 에 따라 매도인의 담보책임이 준용된다 할 것이어서, 원고는 계약의 해제 또는 권리금 감액을 청구할 수 있다 할 것인바, 이 사건 계약은 해제 또는 권리금 감액 청구의 의사표시가 담긴 2015. 5. 14.자 준비서면의 송달로써 적법하게 해제되거나 권리금이 감액되었다고 할 것이므로, 임차권의 공동 양도인인 피고 1, 피고 2는 연대하여 원고에게 부당이득의 반환으로 권리금 상당액인 380,000,000원 또는 이 사건 약국을 운영하지 못한 기간에 상응하여 감액된 권리금 상당액을 지급할 의무가 있다.

나. 판 단

살피건대, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 약국 인수 후 5년 이상의 기간 동안 임차인의 지위를 유지함을 전제로 하여 이 사건 계약이 체결되었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 원고가 2013. 3. 초순경 피고 1, 피고 3으로부터 이 사건 건물이 매도될 가능성이 있음을 전해들은 사실은 앞서 살펴본 바와 같다. 나아가 임대차계약은 채권계약으로서 임차인으로서는 관련 법령에 따른 대항력을 갖춘 경우가 아닌 한 원칙적으로 임차목적물의 신소유자에게 대항할 수 없는 점에 비추어 보면, 이 사건 건물의 소유권이 이전됨에 따라 원고가 6개월 내지 1년 남짓 동안만 이 사건 약국을 운영할 수 있었다 하더라도 이로써 원고가 보유하였던 권리에 어떠한 하자가 있었다고 볼 수도 없다.

다. 소결론

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

6. 신의칙에 의한 감액 청구 부분

가. 원고 주장의 요지

1) 원고의 이 사건 약국 운영기간은 2013. 9. 1.부터 2014. 2. 27.까지 약 6개월에 불과한 반면 이 사건 계약으로 원고가 지급한 권리금은 380,000,000원에 이르는바, 비록 이 사건 계약이 불공정한 법률행위에 해당하지는 않는다고 하더라도 정의의 관념 및 신의칙에 비추어 위 권리금 액수는 부당하게 과다하므로, 위 권리금 중 원고의 실제 약국 운영기간에 상응하는 부분을 제외한 나머지 부분은 감액되어야 한다.

2) 따라서 임차권의 공동 양도인인 피고 1, 피고 2는 연대하여 원고에게 부당이득의 반환으로 감액된 권리금 상당액을 지급할 의무가 있다.

나. 판 단

살피건대, 원고가 제출하는 증거들만으로는 이 사건 계약에 따른 권리금이 신의칙 등에 비추어 부당하게 과다하다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 이 사건 약국에 대하여 권리금 400,000,000원에 거래 시도가 있기도 한 사실은 앞서 살펴본 바와 같다.

다. 소결론

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

7. 결 론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.