부동산을 교환하면서 정한 부동산가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

부동산거래가 교환인 경우 교환 대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하였다면 실지거래가액을 확인할 수 있다 할 수 있겠지만, 그렇지 아니하고 단순교환인 경우에는 실지거래가액이 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 기준시가 의거 부과한 이 사건 처분은 적법함.

소득세법 제96조양도가액

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.

"제1심 판결을 취소한다. 피고가 2002. 5. 1. 원고에 대하여 한 1998년도 귀속 양도소득세 80,486,990원, 주민세 8,048,700원의 부과처분을 취소한다(소장 청구취지' 양도소득세 80,485,990원' 은 착오에 의한 기재로 보인다).",이유

1. 제1심 판결 이유의 인용

"이 사건에 관하여 당원이 설시할 이유는, 제1심 판결 제5면 제2행의' 1999. 6. 19.경' 을 1999. 6. 15.경' 으로 고치고, 제1심 판결' 제2.가.항 기재 원고의 주장 및' 제2.라.항 기재 판단' 부분과 제8면' 목록' 부분을 다음과 같이 고쳐 쓰는 이외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로 행정소송법 제8조, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 모두 그대로 인용한다.",〔제2.가.항 기재 원고의 주장부분〕

가. 원고의 주장

(1) 원고는 정○○과 사이에 이 사건 상가와 이 사건 토지를 교환하는 계약을 체결하였으나, 위 토지의 등기부상 명의가 정○○이 아닌 정○○으로 되어 있는 것을 뒤늦게 발견하고 위 계약을 합의해제한 후 정○○에게 이 사건 상가를 92,000,000원에 매도하는 매매계약을 다시 체결하였다. 따라서 피고가 원고의 위 양도를 실지거래가액을 확인할 수 없는 교환으로 보고 이 사건 상가의 기준시가를 기준으로 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 가사 원고가 정○○과 사이에 이 사건 상가와 이 사건 토지를 교환하는 계약을 체결하였다 하더라도, 피고는 이 사건 상가의 기준시가를 계산함에 있어서 대지와 건물로 나누어 대지의 기준시가는 대지권 지분율에 대지의 기준시가를 곱하고, 건물의 기준시가는 건물면적에 건물의 기준시가를 곱한 다음 이를 단순 합산하였는데, 이 사건 상가가 위치하는 건물 중 1,2층의 시세는 이 사건 상가의 시세보다 적게는 2배에서 많게는 6배 정도까지 높음에도, 피고가 계산한 방법에 의하면 이 사건 상가와 1,2층 간의 기준시가가 차이가 없게 되는 불합리한 결과가 초래되는바, 이는 이 사건 상가와 위치, 면적, 거래시기가 유사한 인근 지하층 상가의 낙찰가액 및 원고가 이 사건 상가와 교환으로 취득한 이 사건 토지의 가액과 비교하여 보더라도 더욱 그러하다.

따라서 이 사건 상가의 양도차익은, ① 원고와 정○○ 사이에 정한 9,200만원 이 사건 상가의 양도가액으로 보아 여기에서 취득가액 4,400만원 및 필요경비 2,603,620원을 공제한 45,396,380원(＝92,000,000-44,000,000-2,603,620)으로 하거나, ② 인근 지하층 상가의 낙찰가액을 감안하여 이 사건 상가의 양도 시가를산정하게 되면 84,876,073원이 되므로, 여기에서 취득가액 및 필요경비를 앞서 본 바와 같이 공제한 액수인 38,272,453원(＝84,876,073-44,000,000-2,603,620) 으로 하거나, ③ 이 사건 토지의 가액 85,581,600원을 양도가액으로 보아 여기에서 취득가액 및 필요경비를 앞서 본 바와 같이 공제한 38,977,980원(＝85,581,600-44,000,000-2,603,620)으로 보아야 할 것이다.

(3) 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 기준시가에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없고, 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘을 수 없다 할 것인데, 피고가 산정한 방법에 따라 양도차익을 계산하면, 이 사건 상가의 양도소득세 산출세액이 실질양도차익 45,396,380원(양도차익이 가장 크게 되는 9,200만원을 기준으로 한 것이다)을 초과하고, 이 사건 처분을 함에 있어서 산정한 양도차익 209,946,979원이 실지 양도가액 9,200만원을 초과하였으니, 이 사건 처분은 실질적으로 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙에 위배된다.

〔제2라.항 기재 판단부분〕

라. 판단

(1) 첫째 및 둘째 주장을 함께 판단한다.

위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 상가의 양도 경위, 대금지급 과정 및 이 사건 교환계약 체결 당시 이 사건 토지의 등기부상 소유자가 정○○임을 알지 못하였다는 원고의 변소는 선뜻 믿기 어려운 점 등을 종합하면, 원고는 이 사건 상가를 이 사건 토지와 교환하였다고 봄이 상당하다.

한편 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환 대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인바(대법원 1999. 11. 26. 선고98두19841 판결 참조), 위 인정사실에 의하면, 원고와 정○○은 이 사건 상가와 이 사건 토지의 가액을 92,000,000원으로 쳐서 교환하였다는 것이고, 기록상 이 사건 상가나 이 사건 토지의 가액을 평가하면서 시가감정을 하였다는 자료를 찾아볼 수 없으므로, 이 사건 상가의 양도는 그 실지양도가액을 파악할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 할 것이다.

나아가 이 사건 상가 중 대지의 기준시가는 전체 대지면적에 대지권 비율을 곱한 과세면적 210.115㎡에 ㎡당 기준시가를 곱하여 산정된 것으로서 대지의 시가는 지하층이나, 1, 2층의 경우를 막론하고 동일한 시가를 가지고 있다 할 것이고 가사 시세가 1층의 경우 지하층보다 5-6배 정도 높다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

따라서 피고가 원고의 이 사건 거래를 교환으로 본 다음 위와 같이 동일한 기준시가를 사용하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하다 할 것이고, 피고의 산정방식이 잘못 되었음을 전제로 양도차익을 산정함에 있어서 원고가 신고한 금액이나 인근 상가의 낙찰가액 또는 이 사건 토지의 가액을 기준으로 하여야 한다는 주장에 관하여는 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 원고의 셋째 주장에 관하여 본다.

기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없고, 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘을 수도 없는 것은 사실이나(대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결 참조), 이러한 과세장애사유는 납세의무자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1998. 9. 22. 선고 98두8827 판결 참조).

이 사건으로 돌아와 살피건대, 이 사건 상가의 양도는 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환이 아닌 단순한 교환임이 명백하여 그 실지양도가액을 파악할 수 없는 경우에 해당함은 앞서 본 바와 같고, 달리 원고의 주장과 같이 기준시가에 기초하여 산출된 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘는다거나 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘는다는 점을 인정할 만한 아무런 자료가 없다.

결국 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

2. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.