[2] 하나의 거래단위를 이루고 있는 공동주택의 경우, 그 토지와 건물을 분리하여 각각 다른 방법으로 증여재산의 가액을 평가할 수 있는지 여부

[3] 비상장법인인 공공건설 임대주택 사업자가 발행한 주식을 증여받은 사안에서, 사업자는 건설교통부 지침의 매각가격 산정기준에서 정한 최고 거래한도액인 택지비를 초과하여 분양전환할 수 없으므로, 택지비보다 높은 가액인 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법에 따른 개별공시지가를 기준으로 그 토지의 가액을 산정할 수 없다고 한 사례

[2] 증여재산의 가액을 평가할 때 하나의 거래단위를 이루고 있는 공동주택은, 그 토지와 건물을 일체로서 평가한 객관적 교환가치가 존재하지 않고 구 상속세 및 증여세법(1999. 12. 28. 법률 제6048호로 개정되기 전의 것) 제61조 제3항 에 정한 ‘국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액’이 없는 이상, 토지와 건물을 분리하여 각각 다른 방법으로 평가할 수 있다.

[3] 비상장법인인 공공건설 임대주택 사업자가 발행한 주식을 증여받은 사안에서, 사업자는 건설교통부 지침의 매각가격 산정기준에서 정한 최고 거래한도액인 택지비를 초과하여 분양전환할 수 없으므로, 택지비보다 높은 가액인 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따른 개별공시지가를 기준으로 그 토지의 가액을 산정할 수 없다고 한 사례.

1. 법인의 비상장주식을 보충적 평가방법에 의하여 평가함에 있어 구 상속세 및 증여세법 시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항 { 1996. 12. 31. 대통령령 제15193호로 전문 개정되기 전의 구 상속세법 시행령 제42조 제1항 , 제5조 제6항 제1호 (라)목 도 동일한 내용임}은 “ 제54조 제1항 의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 이 법의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다”고 규정하고 있는데, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 ( 1996. 12. 30. 법률 제5193호로 전문 개정되기 전의 구 상속세법 제34조의7 , 제9조 제2항 도 동일한 내용임)에 의하면 여기에서 말하는 ‘평가기준일’이라 함은 상속개시일 또는 증여일을 의미하므로, 비상장법인의 주식 1주당 가액을 보충적 평가방법에 의하여 평가하는 경우에 그 기초가 되는 순자산가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 가액에 의하여 산정하여야 한다.

한편, 증여재산의 가액을 평가함에 있어서 하나의 거래단위를 이루고 있는 공동주택은 그 토지와 건물을 일체로서 평가한 객관적 교환가치가 존재하지 않고 구 상속세 및 증여세법(1999. 12. 28. 법률 제6048호로 개정되기 전의 것) 제61조 제3항 { 1996. 12. 31. 대통령령 제15193호로 전문 개정되기 전의 구 상속세법 시행령 제42조 제1항 , 제5조 제2항 제1호의2 (나)목 도 동일한 내용임} 소정의 ‘국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액’이 없는 이상 토지와 건물을 분리하여 각각 다른 방법으로 평가할 수 있다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 후, 원고들이 1996년에서 1997년에 걸쳐 증여받거나 증여받은 것으로 의제된 소외 1 주식회사, 소외 2 주식회사, 소외 3 주식회사(이하 3개 회사를 함께 일컬어 ‘소외 회사들’이라 한다)의 주식 1주당 가액을 보충적 평가방법에 의하여 평가하는 경우 그 기초가 되는 소외 회사들의 순자산가액을 산정함에 있어서, ⓛ 임대사업자인 소외 회사들은 그들이 보유하고 있는 공동주택인 임대주택을 분양전환할 경우 임대주택법령이 정하는 바에 따라 그 임대주택의 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여는 건설교통부 장관이 정한 ‘공공임대주택건설 및 관리지침’(1999. 1. 28. 이전), 구 임대주택법 시행규칙(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것) 제3조의3 [별표 2] 소정의 ‘공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준’(1999. 1. 28. 이후)에서 정한 최고가액인 택지비(임대사업자가 한국토지공사 등으로부터 공급받은 토지의 공급가격에 임대기간 중의 이자를 가산한 금액, 이하 같다)를 초과할 수 없는 점, ② 소외 회사들이 위 각 기준에서 정한 최고가액보다 높은 가액으로 임대주택을 매각하는 경우에는 형사상 또는 행정상 제재가 따를 수 있으므로 그 사법상 효력이 부인되지 않는다는 이유만으로 위 택지비를 초과하는 가액인 보충적 평가방법에 의하여 산정된 개별공시지가를 이 사건 토지의 가액으로 삼는다면, 이는 장래에 위법행위를 할 것을 전제로 소외 회사들의 순자산가액을 산정하는 것으로서 받아들일 수 없는 점 등에 비추어 보면, 위 택지비는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액으로서 이 사건 토지의 시가로 볼 수 있고, 따라서 그 택지비보다 높은 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 가액을 산정할 수는 없으며, 이 경우 소외 회사들이 보유하고 있는 임대주택가액은 토지와 건물을 분리하여 각각 다른 방법으로 평가할 수 있다고 판단하였다.

3. 앞서 본 바와 같이 비상장법인의 주식 1주당 가액을 보충적 평가방법에 의하여 평가하는 경우에 그 기초가 되는 순자산가액은 증여일 현재의 가액에 의하여 산정하여야 하므로, 원심의 판단이 정당하기 위하여는 소외 회사들이 1996년 및 1997년 당시(원고들이 소외 회사들의 주식을 증여받은 시기임) 임대주택의 분양전환시 매각가격(분양전환가격)의 최고한도에 따른 제한을 받고 있음이 전제되어야 한다.

그런데 ⓛ 1996년 및 1997년에 시행되던 구 임대주택법(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 는 “임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 매각하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 일정기간의 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 한다”고 규정하고, 그 위임을 받은 구 임대주택법 시행령(1998. 11. 13. 대통령령 제15928호로 개정되기 전의 것) 제13조 는 제3항 에서 “ 제2항 의 규정에 의하여 공공건설임대주택을 매각하는 경우 매각방법 및 절차에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다“고 규정하고 있을 뿐 그 매각가격의 산정기준에 대하여는 별도의 규정을 두지 아니한 채, 다만 건설교통부 내부 사무처리준칙인 ‘공공임대주택건설 및 관리지침’(이하 ‘이 사건 지침’이라 한다)에서 입주자모집공고시 그 공고내용에 포함되는 것 중의 하나로 ‘매각가격(분양전환가격) 산정기준’을 정하고 있을 뿐이고, ② 그 후 임대주택법 시행령이 1998. 11. 13. 대통령령 제15928호로 개정되면서 제13조 제3항 에서 임대주택을 우선 매각하는 경우에 있어서의 그 매각가격의 산정기준에 관하여도 건설교통부령에 위임함에 따라 구 임대주택법 시행규칙(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것, 이하 ‘개정 후 임대주택법 시행규칙’이라 한다) 제3조의3 [별표 2]에서 ‘공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준’을 규정하여 임대주택의 매각가격에 대한 제한을 가하고 있으므로, 원고들이 소외 회사들의 주식을 증여받은 때인 1996년 및 1997년 당시에는 임대주택법령에서 직접적으로 매각가격에 대한 제한을 가하고 있지는 않다.

그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 지침은 입주자모집공고시 그 공고내용에 포함되는 것 중의 하나로 ‘매각가격(분양전환가격) 산정기준’을 정하고 있는데, 그 ‘매각가격(분양전환가격) 산정기준’에 의하면 임대주택의 매각가격은 “분양전환 당시의 주택분양가원가연동제시행지침에 의하여 산출한 당해 주택의 분양가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 초과할 수 없고, 그 당해 주택의 분양가격은 택지비와 분양전환 당시의 건축비의 합계액으로 한다”는 취지로 규정하여 임대주택의 매각가격에 대한 제한을 가하고 있다. 한편, 구 주택공급에 관한 규칙(1998. 6. 15. 건설교통부령 제137호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항 제1호 , 제4항 제8호 , 구 임대주택법 시행규칙(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조의2 제3호 에 의하면, 임대사업자는 입주자를 모집하고자 할 때에는 장래의 매각가격의 산정기준이 포함되어 있는 입주자모집공고안을 마련하여 입주자모집승인권자인 시장 또는 군수의 승인을 얻어 이를 공고하여야 하고, 그 후 임차인과 임대차계약을 체결할 때에는 구 임대주택법 제18조 , 구 임대주택법 시행규칙 제8조 에 의하여 위와 같이 공고된 당해 임대주택의 매각가격 산정기준을 표준임대차계약서의 내용에 포함시켜 이를 준수하여야 하며, 만일 이를 준수하지 아니할 때에는 구 임대주택법 제25조 에 의하여 과태료에 처하게 될 뿐만 아니라, 임대주택을 실제로 매각할 때에는 구 임대주택법 시행규칙 제4조 제1항 제3호 에 의하여 그 매각가격의 산출근거 서류를 제출하여야 하는바, 이러한 제반 사정을 종합하여 보면 임대사업자가 임대의무기간이 만료되어 임대주택을 매각하는 경우에는 이 사건 지침에서 정한 매각가격 산정기준에 따른 제한을 받는다고 할 것이다.

따라서 비록 원고들이 소외 회사들의 주식을 증여받은 당시인 1996년 및 1997년에는 임대주택법령에서 직접적으로 임대주택의 매각가격에 대한 제한을 가하고 있지는 않지만, 임대사업자로서는 이 사건 지침에서 정한 매각가격 산정기준을 준수하여야 하므로, 그 산정기준에서 정하고 있는 임대주택의 토지에 대한 최고 거래한도액인 택지비보다 높은 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 가액을 산정할 수는 없다고 할 것이다.

그렇다면 원심이 이 사건 지침 이외에 1999. 1. 28.부터 시행된 개정 후 임대주택법 시행규칙 제3조의3 [별표 2]에서 정한 ‘공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준’에 의하여도 이 사건 토지에 대한 거래가액이 제한된다고 설시한 것은 부적절하다 할 것이나, 소외 회사들의 순자산가액을 산정함에 있어서 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액인 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 가액을 산정할 수 없다고 본 원심의 판단은 결론적으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 상속세 및 증여세법상 시가에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.