[2] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 당시의 주택 현황과 일치하였으나, 그 후 사정변경으로 등기부상 주택의 표시가 달라진 경우, 그 주민등록이 달라진 주택 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 공시 방법으로서 유효한지 여부(한정 소극)

[2] 건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다.

1. 원심판결 이유와 원심이 인용하고 있는 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고가 1994. 9. 12. 소외 1로부터 그가 다가구용 단독주택으로 허가받아 건축중인 서울 양천구 (주소 생략) 지상의 지하 1층, 지상 3층 주택 중 원심판결 첨부 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 부동산이라 한다)에 해당하는 부분을 임차보증금을 38,000,000원으로 정하여 임차한 후 같은 해 10. 24.(같은 해 10. 18.의 오기로 보인다.) 그 주소를 건축허가 당시의 주택의 현황대로 '서울 양천구 (주소 생략)'로만 기재하여 주민등록 전입신고를 마치고, 같은 해 11. 1. 임대차계약서상에 확정일자까지 받은 사실, 그런데, 소외 1은 그 후 같은 해 12. 12.에 이르러 위 다가구용 단독주택의 용도를 다세대주택으로 변경하여 신고한 후 그 사용승인을 거쳐 1995. 5. 3. 이를 다세대주택으로 각 층·호마다 구분하여 소유권보존등기를 마친 후, 같은 달 23. 그 중 피고가 임차한 부분에 해당하는 이 사건 부동산[서울 양천구 (주소 생략) 지층 (호수 생략) 48.84㎡]에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기를 경료하여 주었고, 소외 2는 같은 날 이에 관하여 원고 명의의 근저당권설정등기를 경료해준 사실, 피고는 그 후 같은 달 25.에 이르러 그 주소를 '서울 양천구 (주소 생략) ○○빌라 (호수 생략)'으로 정정하는 주민등록 주소정정신고를 한 사실을 각 인정한 후, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시 방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이고, 한편, 다세대주택의 경우 동, 호수 표시 없이 그 지번만으로 주민등록을 한 경우에는 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동, 호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로 임대차의 유효한 공시 방법을 갖추었다고 할 수 없다고 전제한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 피고가 이 사건 부동산의 임차 당시에 한 주민등록은 그 동, 호수가 특정되지 않아 이 사건 부동산에 관하여 준공검사 후 등기부가 작성된 후에는 그것으로는 다세대주택인 이 사건 부동산 위의 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있다고 볼 수 없어 위 주민등록은 이 사건 부동산에 대한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 피고는 주소정정신고를 한 다음날인 1995. 5. 26.에야 비로소 유효한 공시 방법을 갖추었다고 할 것이니, 피고는 위 주민등록 정정 전에 근저당권을 취득한 원고에 대하여 우선변제청구권을 주장할 수 없다고 판단하여, 이 사건 부동산의 경매절차에서 원고에 우선하여 피고에게 배당한 배당액을 취소하고, 그 금액을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하여 달라는 원고의 청구를 인용하고 있다.

2. 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 할 것이므로, 소유권보존등기가 경료되기 전에 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결 참조), 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다 고 할 것이다.

원심이 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 부동산에 해당하는 부분을 포함한 서울 양천구 (주소 생략) 지상의 지하 1층, 지상 3층 주택은 원래 다가구용 단독주택으로 허가받았다가 그 후 다세대주택으로 용도변경되어 사용승인을 받은 후 다세대주택으로 각 층·호마다 구분하여 소유권보존등기가 경료되었고, 이에 따라 이 사건 부동산의 등기부상의 표시도 당초와 달리 그 층, 호수가 특정되어 표시되어, 원고도 그 달라진 표시를 전제로 이 사건 근저당권설정등기를 마쳤는데, 피고는 이 사건 부동산이 건축중인 동안에 건축허가 당시의 주택의 현황을 기초로 그 주소를 '서울 양천구 (주소 생략)'로만 기재하여 주민등록 전입신고를 마쳤다가 이 사건 부동산이 등기부상으로 그 층, 호수가 특정되어 등재되었음에도 그 주민등록을 등기부상의 표시와 맞게 정정하지 않고 있다가 원고 명의의 근저당권설정등기가 경료된 후에 비로소 이를 정정하게 된 사실을 알아볼 수 있는바, 사정이 이와 같다면, 당초와 달리 서울 양천구 (주소 생략) 지층 (호수 생략) 48.84㎡로 소유권보존등기가 경료된 이 사건 부동산에 관하여 달라진 주택의 표시를 전제로 비로소 등기부상으로 이해관계를 가지게 된 원고로서는 소유권보존등기가 경료되기 전에 마친 '서울 양천구 (주소 생략)'라는 당초의 피고의 주민등록상의 주소 기재에 의하여서는 이 사건 부동산에 피고가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 피고의 위 주민등록은 원고에 대한 관계에서는 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다 할 것이고, 위와 같은 결론은 위 주민등록상의 주소 기재가 전입신고 당시의 주택의 현황과 일치하는지의 여부나, 그 주소 기재가 등기부상의 표시와 일치하지 않게 된 데 대하여 피고에게 귀책사유가 있었는지의 여부에 의하여 달라지는 것은 아니라 할 것이다.

같은 취지에서 원심이 그 주소를 '서울 양천구 (주소 생략)'로 기재하여 한 피고의 주민등록으로는 이 사건 부동산에 관한 임대차를 공시하는 효력이 없다고 판단한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.