2. 소송비용은 피고가 부담한다.

다음의각사실들은당사자사이에다툼이없거나갑제1호증내지갑제5호증의각기재및변론전체의취지를종합하여인정할수있다.

가. 피고는, 원고 송BB이 2005. 6. 30. 최EE로부터 그 소유인 천안시 서북구 HH동 35-8 전 2,506㎡를 매매대금 1,153,850,000원에 매수한 뒤 소유권이전등기를 경료하지 않고 있던 중 2006. 12. 7. 주식회사 AA개발(이하 'AA개발'이라고만 한다)에게 위 토지를 1,895,000,000원에 매도하고 2006. 12. 14. AA개발 명의로 소유권이전등기를 경료함으로써 미등기전매하였다는 이유로 원고 송BB에 대하여 2006년도 귀속 양도소득세 428,975,150원의 부과처분을 하였다.

나. 또한 피고는, 원고 조CC이 2005. 7. 1. 인FF, 오GG으로부터 그들이 각 1/2 지분씩 공유하고 있는 천안시 서북구 HH동 35-26 전 4,109㎡(이 토지는 2005. 8. 2. 공유자인 인FF, 오GG에게 각 1/2 지분씩 분할되었다)를 매매대금 2,050,000,000원에 매수한 뒤 소유권이전등기를 경료하지 않고 있던 중 2006. 12. 7. AA개발에게 위와 같이 분할되어 인FF 명의로 소유권이전등기가 경료된 천안시 서북구 HH동 35-26 전 2,054㎡를 1,553,000,000원에 매도하고 2006. 12. 14. AA개발 명의로 소유권이전등기를 경료함으로써 미등기전매하였다는 이유로 원고 조CC에 대하여 2006년도 귀속 양도소득세 453,460,000원의 부과처분을 하였다(이하 위 "가"항 및 "나"항 기재의 각 양도소득세 부과처분을 '이 사건 각 처분'이라 하고, 천안시 HH동 35-8 전 2,506㎡ 및 같은 동 35-26 전 2,054㎡를 합하여 '이 사건 각 토지'라 한다).

다. 이에 원고들은 이 사건 각 처분에 불복하여 2009. 6. 22. 이의신청을 거쳐 2009. 10.20. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2009. 12. 28. 원고들의 청구를 기각하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 원고들의 주장

이 사건 각 토지는 토지거래허가구역 내의 토지로써 매매계약의 거래당사들은 관할관청인 천안시장의 허가를 받아야 하는데, 원고들은 최초매도인인 최EE, 인FF 와의 매매계약 및 최종매수인인 AA개발과의 매매계약에 대하여 천안시장으로부터 토지거래허가를 받은 적이 없고, 애초부터 토지거래허가를 받을 의사도 없었으므로, 각 매매계약은 확정적으로 무효이다. 따라서 원고들이 AA개발과 체결한 매매계약을 양도소득세의 부과대상인 자산의 양도에 해당한다고 볼 수 없고, 원고들이 취득한 전매 차익을 자산의 양도로 인한 소득으로 볼 수 없으므로 이를 전제로 한 피고의 이 사건 각 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정되는사실관계

다음의 각 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나 앞에서 든 각 증거들, 갑 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

(1) AA개발은 2005년경부터 '천안 HH2지구 도시개발사업'을 추진하면서 천안시 HH동 78-3 주변 62필지 합계 82,006㎡(약 24,807평) 부지에 대한 매입작업을 진행하고 있었는데, 당시 최EE 소유였던 천안시 HH동 35-8 전 2,506㎡, 인FF, 오GG의 공유였다가 뒤에 인FF의 소유로 분할된 HH동 35-26 전 2.054㎡ 2개 필지는 위 사업 지구 내에 위치한 토지였다.

(2) 이 사건 각 토지는 2002. 4.경 이후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래허가구역으로 지정된 자연녹지지역이었기 때문에 매매계약 등 거래계약의 당사자들은 관할관청인 천안시장의 토지거래허가를 받아야 했다.

(3) AA개발의 대표이사 신동인, 직원 이KK은 2005년경부터 위 천안시 HH동 35-8 토지를 매입하고자 소유자인 최EE를 수차례 찾아가 매도를 권유하고 그 과정에서 매매대금 액수를 협상하기도 하였고, 같은 동 35-26 토지를 매입하고자 부동산 중개인 전LL를 통하여 당시 소유자인 인FF, 오GG에게 매도를 제의하고 매매가액을 협상하였다. 따라서 위 최초 매도인인 최EE, 인FF는 이 사건 각 토지의 매수인이 AA개발인 것으로 알고 있었다.

(4) 그러나 AA개발의 대표이사인 신동인은 자금난으로 인하여 이 사건 각 토지의 매입자금을 마련할 수 없게 되자 원고 조CC에게 "이 사건 각 토지를 좀 잡아달라, 나중에 프로젝트 파이낸스 자금이 대출되면 적당히 가격을 쳐주겠다"면서 토지매매대금의 투자를 부탁하였고, 이에 원고 조CC과 그로부터 투자를 권유받은 원고 송BB은 공동으로 자금을 마련하여 이 사건 각 토지의 매매대금을 AA개발 대신 매도인들에게 지 급해주고 나중에 그와 관련한 이득을 AA개발로부터 받기로 하였다.

(5) 이에 따라서 원고들은 2005. 6. 30.경 최EE로부터 천안시 HH동 35-8 토지를 'AA개발' 및 원고 송BB의 처 '이NN'의 공동명의로 대금 1, 153,850,000원에 매수하는 것처럼 매매계약서를 작성하고, 2005. 7. 1.경 인FF로부터 천안시 HH동 35-26 토지(1/2지분)를 'AA개발' 및 원고 조CC의 처 '최MM'의 공동명의로 대금 1,025,000,000원에 매수하는 것처럼 매매계약서를 작성한 뒤, 원고들의 자금 또는 이 사건 각 토지를 담보로 받은 대출금으로 각 매매대금을 지급하였다(제1차 매매계약). 그러나 원고들은 이 사건 각 토지에 대하여 토지거래허가절차에 들어가거나 소유권이전등기를 경료하지는 않았다.

(6) AA개발은 2006. 11. 말경 국민은행으로부터 프로젝트 파이낸스 자금을 대출 받게 되자, 2006. 12. 7. 원매도인인 최EE, 인FF로부터 이 사건 각 토지를 AA개발이 바로 매입하는 것처럼 하여, 매매대금 액수를 당초보다 합계 약 12억 원 가량 증액한 매매계약을 다시 체결하였고(제2차 매매계약), 증액된 금원 중 위 최EE, 인FF의 양도 소득세를 대신 납부한 금원을 제외한 나머지는 모두 원고들에게 지급되었다.

(7) 그 후 AA개발은 이 사건 각 토지에 관하여 위 최EE, 인FF와 AA개발 사이의 직접매매(제2차 매매계약)에 따른 토지거래허가를 취득한 후 2006. 12. 14.경 AA개발 명의로 그 소유권이전등기를 각 경료하였다.

(8) 한편, 피고는 원고들이 위와 같이 이 사건 각 토지를 미등기전매한 후 양도소득세를 무신고한 고액의 양도소득세 탈루자로서 조세를 포탈한 행위가 사기, 기타 부정 한 방법에 의한 것으로 조세범처별법위반의 범칙행위를 하였다는 이유로 검찰에 고발하였고, 검찰은 원고들에 대하여 대전지방법원 천안지원 2008고합229호로서 특정범죄가중 처벌 등에 관한 법률위반(조세)죄로 기소하였던바, 위 법원은 2009. 10. 8. 위 각 매매계약이 토지거래허가를 받지 않아서 소급하여 무효로 확정되었으므로 자산의 양도에 해당되지 않는다는 이유로 원고들에 대하여 무죄를 선고하였다.

라. 판단

(1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래허가구역 내에 있는 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니 하여 무효라고 보아야 할 것인바, 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있으나, 이와 달리 허가를 받기 전의 거래 계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 2006. 3. 24. 선고 2005도10033 판결 등 참조).

(2) 또한, 위와 같은 토지거래허가구역 내의 토지에 대하여 소유자인 최초 매도인이 중간 매수인에게 매도하고, 다시 중간 매수인이 최종 매수인에게 순차 매도하였다면, 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하는 것이고 그와 같은 허가를 받지 아니한 경우 각 매매계약은 무효라 할 것인데, 이와 같이 토지거래허가를 받지 아니하여 매매계약이 무효라면 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여 이를 두고 양도소득세의 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 할 수는 없다(대법원 1993. 1. 15. 선고 92누8361 판결, 대법원 2003. 7. 8. 선고 2001두9776 판결 등 참조).

(3) 위 법리에 비추어 이 사건에서 보면, 원고들은 토지거래허가구역 내의 이 사건 각 토지에 관하여 처음부터 토지거래허가를 받고 이를 취득할 의사는 없이 단지 자금을 투자하여 토지를 '잡고'(제3자에게 매도되지 못하는 역할)만 있다가 당초 예정했던 대로 AA개발이 이를 온전히 매수할 수 있도록 하여주고 그 대가나 이득을 챙기려고 하였던 것이므로, 제1차 매매계약은 처음부터 토지거래허가를 받을 의사 없이 이를 배제ㆍ잠탈하는 내용의 계약으로서 그 자체로 무효이거나, 적어도 원고들이 그 토지거래허가를 받지 아니한 유동적 무효 상태에서 AA개발이 최종적으로 제2차 매매계약을 통하여 이 사건 각 토지에 관한 토지거래허가 및 소유권이전등기를 마침으로써 더 이상 소급하여 유효화될 여지도 없이 무효로 확정되었다고 할 것이다. 그에 따라서 원고들과 AA개발사이의 매매계약도 무효로 확정되었으므로, 원고들이 얻은 전매차익을 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도로 인한 소득이라고 할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

(4) 따라서 원고들이 AA개발에 미등기 전매하였음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면원고들의이사건청구는모두이유있으므로인용하기로하여주문과같이판결한다.