대전고등법원2010누1789 (2011.10.27)

토지거래허가구역 내 토지를 허가 없이 매도한 경우 양도소득세 과세할 수 있음

매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 중간의 매도인이 수수한 매매대금도 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로 중간의 매도인에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보는것임

2011두29229 양도소득세부과처분취소

1. 송AA 2. 조BB

천안세무서장

대전고등법원 2011. 10. 27 선고 2010누1789 판결

2014. 1. 29.

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 원고들이 부담한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 보충서는 이를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

" 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하국토계획법'이라 한다)이 정한 토지거래허가구역 내의 토지 등을 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 중간의 매도인이 수수한 매매대금도 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로 중간의 매도인에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다고 봄이 상당하다(대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결 참조).", " 2. 가. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채용한 증거들에 의하면, ① 최CC 소유였던 OO시 OO구 DD동 35-8 전 2,506㎡(이하DD동 35-8 토지'라 한다), 인EE, 오FF의 공유였다가 뒤에 인EE의 소유로 분할된 OO시 OO구 DD동 35-26 전 2,054㎡(이하DD동 35-26 토지'라 한다)는 국토계획법상의 토지거래허가구역으로서 매매계약 등 거래계약의 당사자들은 관할관청인 천안시장의 토지거래허가를 받아야 하는 사실, ② 원고들은 2005. 6. 30. DD동 35-8 토지를 주식회사 GG개발(이하GG개발'이라 한다)과 원고 송AA의 처인이HH'의 공동명의로 대금 OOOO원에 매수하는 내용의 매매계약서를 작성하고, 2005. 7. 1. 인EE로부터 DD동 35-26 토지 (1/2지분)를 GG개발 및 원고 조BB의 처최II'의 공동명의로 대금 OOOO원에 매수하는 내용의 매매계약서(이하 위 각 매매계약을제1차 매매계약'이라 한다)를 작성한 사실, ③ DD동 35-8 토지와 DD동 35-26 토지의 매매대금은 원고들의 자금과 DD동 35-8 토지와 DD동 35-26 토지를 담보로 하여 이HH와 최II을 근저당권 채무자로 한 근저당권을 설정하여 그 대출금으로 지급하였고, GG개발이 매매대금을 지급한 바 없는 사실, ④ 그런데 GG개발은 2006. 11. 국민은행으로부터 프로젝트 파이낸싱 자금을 대출받자, 2006. 12. 7. 원매도인인 최CC, 인EE로부터 곧바로 DD동 35-8 토지와 DD동 35-26 토지를 매입하고 매매대금 액수를 당초보다 합계 OOOO원 정도 증액한 내용의 매매계약서를 작성(이하제2차 매매계약'이라 한다)하였고, 위 증액된 금원 중 최CC, 인EE의 양도소득세를 대선 납부한 이외의 나머지 대금은 모두 원고들에게 지급한 사실, ⑤ 그 후 GG개발은 DD동 35-8 토지와 DD동 35-26 토지에 관하여 최CC, 인EE와 GG개발 사이의 직접매매에 따른 토지거래허가를 취득하고, GG개발 명의의 소유권이전등기를 마친 사실을 알 수 있다.", 나. 위 인정사실과 ① 제1차 매매계약서에 GG개발이 매수인으로 들어간 것은 DD동 35-8 토지와 DD동 35-26 토지를 실제로 구입한 원고들이 이를 제3자에게 매각할 경우 아파트 시행사업에 피해를 주므로 이를 방지하기 위한 것으로 보이는 점, ② 제1차 매매계약이 원고들의 배우자들 명의로 작성되었고, 그 매매대금은 원고들이 모두 지급한 점, ③ 원고들이 제1차 매매계약의 체결에 직접 관여한 것으로 보이고, 최CC, 인EE에게 매매대금을 지급하기 위하여 DD동 35-8 토지와 DD동 35-26 토지를 담보로 근저당권을 설정한 점, ④ 원고들은 GG개발로부터 제1차 매매계약의 매매대금보다 평당 OOOO원 정도로 증액하여 산정한 금원을 지급받은 점 등에 비추어 보면, 원고들은 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 GG개발에 전매하여 그 매매대금을 수수하였고, 다만 GG개발이 최초의 매도인으로부터 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받은 후 이전등기까지 마친 경우에 해당한다고 할 것이다.

다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고들은 DD동 35-8 토지와 DD동 35-26 토지에 대한 토지거래허가를 받거나 소유권이전등기를 마칠 의사 없이 최CC, 인EE로부터 이를 매수한 후 다시 GG개발에게 매도하였으므로, 제1차 매매계약은 처음부터 토지거래허가를 받을 의사 없이 이를 배제 ・ 잠탈하는 내용의 계약으로서 그 자체로 무효이거나, 적어도 원고들이 토지거래허가를 받지 아니한 유동적 무효 상태에서 GG개발이 최종적으로 제2차 매매계약을 통하여 토지거래허가 및 소유권이전등기를 마침으로써 더 이상 소급하여 유효화될 여지도 없이 무효로 확정되었다.

라. 같은 튀지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 양도소득세 과세 대상인 양도의 개념이나 실질과세 원칙에 관한 법리 오해, 이유모순 등의 위법이 없다.

3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.