[2] 토지의 이용 목적이 거래계약의 내용이 되었음에도 그 계약 내용과 다른 이용 목적이 기재된 토지거래허가신청서가 제출되어 불허가처분된 경우, 당해 거래계약이 확정적으로 무효가 되는지 여부(소극)

[2] 국토이용관리법상 토지거래허가제도의 입법 취지가 투기를 목적으로 하는 토지 등의 거래계약 자체를 규제하기 위하여 규제지역 내에서의 개인 간 토지 거래에 관할 관청이 직접 개입하여 그 거래 내용이 위 법의 투기거래 방지 목적에 저촉되는지 여부를 검토한 후 허가를 하게 함으로써 이러한 허가 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력이 발생하는 것을 금지하려는 데에 있고, 같은 법 제21조의4의 규정은 매수인이 가지는 '토지의 이용 목적'을 그 허가 여부의 절대적 기준으로 삼고 있으므로, 만일 토지의 이용 목적이 당사자의 명시적인 합의에 의하거나 또는 의사표시의 해석상 명백하여 그 거래계약의 내용이 된 경우 당사자는 마땅히 관할 관청으로 하여금 그 이용 목적을 허가 여부에 관한 심사 기준으로 삼을 수 있도록 이를 허가신청서에 기재하여 제출하여야 함에도 불구하고 매수인의 귀책사유 등으로 그 이용 목적을 계약 내용과 달리 기재한 허가신청서가 제출되는 바람에 관할 관청으로부터 불허가처분을 받았다면, 비록 외관상으로는 당해 거래계약이 불허가된 것처럼 보일지라도 그 불허가처분은 당초 허가 대상이 되어야 할 거래계약의 진정한 내용에 대한 것이 아니므로 특단의 사정이 없는 한 그로 인하여 당해 거래계약이 확정적으로 무효가 되는 것이 아니라 허가를 받기 이전의 단계와 마찬가지로 여전히 유동적 무효의 상태로 남아 있다고 볼 것이다.

1. 원심판결의 요지

원심판결의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)가 1991. 4. 15. 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)와 사이에 서울 강서구 (주소 생략) 답 2,040㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다) 중 400평을 금 440,000,000원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고, 같은 날 피고에게 매매대금의 일부로 금 300,000,000원을 지급하였으며, 나머지 금 140,000,000원은 같은 해 12. 30. 위 400평에 대한 등기신청 서류를 받음과 동시에 이를 지급하기로 약정한 사실, 피고는 그 이전인 1990. 7.경 소외인과 공동으로 이 사건 토지를 전소유자로부터 매수하여 그 무렵 위 소외인 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실, 이 사건 토지는 도시계획법상 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있는 한편 국토이용관리법상으로는 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 사실, 원고는 이 사건 소송이 원심에 계속중이던 1997. 1. 10. 강서구청장에게 이용 목적을 '사업용 건축물 신축'이라고 기재하여 위 매매계약에 관한 토지거래허가신청을 하였으나 같은 달 29. 매수인의 토지 이용 목적이 공공계획에 적합하지 아니하여 국토이용관리법 제21조의4 제1항 제3호에 해당한다는 이유로 불허가된 사실을 인정한 다음, 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 토지에 관하여 사전에 허가 없이 체결되어 유동적 무효의 상태에 있던 이 사건 매매계약은 그에 대한 토지거래허가신청이 그 후 위와 같이 불허가됨으로써 확정적으로 무효로 되었으므로 피고는 원고에게 매매대금의 일부로 수령한 위 금액 상당의 부당이득을 반환하여야 할 의무가 있다고 판단하고, 이 사건 매매계약이 불허가된 것은 원고가 그 계약의 무효를 주장하기 위하여 일부러 이용 목적을 사실과 다르게 기재하여 신청하였기 때문이므로 원고로서는 신의칙상 그 불허가처분을 이유로 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 되었다고 주장할 수 없다는 피고의 주장에 대하여는, 거시 증거에 의하여 원고는 이 사건 토지가 곧 대지로 형질변경될 것을 기대하고 그 위에 분재용 전시장 또는 냉동창고 등을 건축할 목적으로 이 사건 매매계약을 체결한 사실을 인정하고, 원고가 실제 그 자신의 이용 목적에 따라 토지거래허가를 신청한 것이므로 매수인으로서의 허가절차신청상의 협력의무를 위반하였다고 볼 수 없으며, 나아가 토지거래허가를 위한 원고의 신청 내용이 거래를 완성시키기 위하여 필요한 매수인으로서의 협력의무에 위반된 점이 있다고 가정하더라도 이러한 위반사유만으로는 그 불허가처분이 당연무효로 되는 것은 아니므로 원고로서는 불허가처분에 따른 매매의 무효를 당연히 주장할 수 있다는 가정적·부가적 판단을 하여, 매매대금의 반환을 구하는 원고의 본소 청구를 인용한 반면 잔대금의 지급을 구하는 피고의 반소 청구를 기각하였다.

2. 사실오인의 점에 대하여

기록에 의하면, 원고가 매수인으로서 이 사건 매매계약을 체결하면서 가진 이 사건 토지의 사용 목적에 관한 원심의 위 사실인정은 정당하고, 거기에 소론과 같은 채증법칙을 위반한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

3. 국토이용관리법 제21조의3에 대한 법리오인 및 판단유탈의 점에 대하여

토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약을 체결한 경우, 그 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약으로서 확정적으로 무효인 경우를 제외하고는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 유동적 무효 상태에 있다가 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로, 계약을 체결한 당사자 사이에는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음 은 당연하고(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 1992. 10. 27. 선고 92다34414 판결 등 참조), 한편 국토이용관리법상 토지거래허가제도의 입법 취지가 투기를 목적으로 하는 토지 등의 거래계약 자체를 규제하기 위하여 규제지역 내에서의 개인 간 토지 거래에 관할 관청이 직접 개입하여 그 거래 내용이 위 법의 투기거래 방지 목적에 저촉되는지 여부를 검토한 후 허가를 하게 함으로써 이러한 허가 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력이 발생하는 것을 금지하려는 데에 있고, 같은 법 제21조의4의 규정은 매수인이 가지는 '토지의 이용 목적'을 그 허가 여부의 절대적 기준으로 삼고 있으므로, 만일 토지의 이용 목적이 당사자의 명시적인 합의에 의하거나 또는 의사표시의 해석상 명백하여 그 거래계약의 내용이 된 경우 당사자는 마땅히 관할 관청으로 하여금 그 이용 목적을 허가 여부에 관한 심사 기준으로 삼을 수 있도록 이를 허가신청서에 기재하여 제출하여야 함에도 불구하고 매수인의 귀책사유 등으로 그 이용 목적을 계약 내용과 달리 기재한 허가신청서가 제출되는 바람에 관할 관청으로부터 불허가처분을 받았다면, 비록 외관상으로는 당해 거래계약이 불허가된 것처럼 보일지라도 그 불허가처분은 당초 허가 대상이 되어야 할 거래계약의 진정한 내용에 대한 것이 아니므로 특단의 사정이 없는 한 그로 인하여 당해 거래계약이 확정적으로 무효가 되는 것이 아니라 허가를 받기 이전의 단계와 마찬가지로 여전히 유동적 무효의 상태로 남아 있다 고 볼 것이다(대법원 1997. 9. 12. 선고 97다6971 판결, 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결 참조).

소론은, 이 사건 매매계약을 체결할 당시 원·피고 사이에 그 이용 목적을 농축임업용으로 하기로 하였음에도 원고가 그 계약 내용과 다른 토지거래허가신청을 하였음을 전제로 하여 원심 판단에 신의칙에 반한 토지거래허가신청에 대한 판단유탈의 위법이 있다는 것이나, 원심은 원고가 이 사건 매매계약에 관한 토지거래허가를 신청함에 있어서 그 실제의 이용 목적을 사실 그대로 기재한 것이지 이를 일부러 그 계약 내용과 달리 기재하여 불허가처분을 받은 것이 아니라는 취지의 판단을 한 것이므로, 거기에 소론과 같은 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다. 원심의 불허가처분에 따른 토지거래계약의 효력에 관한 가정적·부가적 판단 내용은 옳지 못하나 판결 결과에 아무런 영향이 없으므로, 거기에 상고이유에서 지적한 바와 같은 판결 결과에 영향을 미친 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.