[2] 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위의 해석 방법

[3] 부동산에 관한 제1매매계약에서 매수인이 중도금 지급에 갈음하여 이행하기로 한 매도인의 금융기관 대출금 채무에 그 부동산에 설정된 근저당권에 의해 담보되지 않는 은행 대출금 채무도 포함되어 있을 가능성이 크고, 매수인이 제3자와 체결한 제2매매계약에서 계약서에 위 은행 대출금 채무를 명시하지 않았더라도 그 채무를 제3자가 이행하기로 하였을 가능성도 있다는 이유로, 이에 관하여 심리를 다하지 않고 제3자가 위 은행 대출금 채무를 인수하였다고 보기 어렵다고 한 원심판결을 파기한 사례

1. 상고이유 제1점에 대하여

계약 당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 3면 계약 또는 관계 당사자 중 2인의 합의와 나머지 당사자의 동의 내지 승낙에 의하는 방법으로 이를 할 수 있는바 ( 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다21662 판결 참조), 이러한 법리에 비추어 원심이 적법한 증거조사를 거쳐 채택한 증거 등을 살펴보면, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)들이 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)가 소외 1과 체결한 이 사건 제1 매매계약의 매수인 지위를 승계하였다는 점을 인정할 수 없다고 판단한 원심판결은 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유와 같은 계약인수에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

법률행위의 해석에 있어 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다 ( 대법원 2005. 7. 15. 선고 2005다19415 판결 등 참조).

원심은 그 거시 증거들을 종합하여, 피고가 2002. 12. 30. 소외 1에게 이 사건 토지 및 건물을 6억 8,000만 원에 매도하는 이 사건 제1 매매계약을 체결하면서 계약금 500만 원은 계약 당일 지급받고, 중도금 중 5억 2,000만 원은 소외 1이 피고의 금융기관에 대한 채무의 이행을 인수하는 것으로 갈음하며, 중도금 중 나머지 1억 5,000만 원은 피고가 이 사건 건물 중 3, 4층을 보증금 1억 5,000만 원에 임차하기로 하면서 그 임대차보증금의 지급에 갈음하고, 잔금 500만 원은 2003. 1. 3.까지 지급받기로 약정한 사실, 당시 이 사건 토지에는 채무자를 피고, 채권최고액을 5억 4,600만 원, 근저당권자를 강북새마을금고로 하는 근저당권 설정등기와 채무자를 피고, 채권최고액을 6,500만 원 근저당권자를 강북새마을금고로 하는 또 다른 근저당권 설정등기가 경료되어 있었던 사실, 위 약정에 따라 피고는 2002. 12. 30. 소외 1과 이 사건 건물 중 3, 4층을 임대차보증금 1억 5,000만 원, 기간 2003. 3. 3.부터 2007. 3. 3.까지로 정하여 임차하는 이 사건 임대차계약을 체결하고 이를 점유, 사용해 온 사실, 이후 피고는 서울지방법원 북부지원 2003가합688호 로 이 사건 제1 매매계약의 해제를 주장하면서 소외 1을 상대로 매매계약해제확인의 소를 제기하였고, 이에 대하여 소외 1은 같은 법원 2003가합1445호 이 사건 제1 매매계약에 기한 소유권이전등기 등을 구하는 반소를 제기하였는데, 위 법원은 2003. 8. 14. 피고의 본소청구를 기각하고 소외 1의 반소청구를 인용하는 판결을 선고하여 확정된 사실, 소외 1은 위 승소판결을 선고받은 후 2003. 10. 21.경 원고들에게 이 사건 토지와 건물을 7억 2,000만 원에 매도하는 이 사건 제2 매매계약을 체결하면서 그 매매대금 지급에 관하여, 계약금 3,000만 원과 중도금 1,000만 원은 계약 당일 지급받고, 잔금 6억 8,000만 원은 2003. 11. 15.에 지급받기로 하되, 위 잔금은 이 사건 임대차계약에 기한 피고에 대한 임대차보증금 1억 5,000만 원의 반환채무를 원고들이 인수하고 당초 소외 1이 인수하기로 하였던 피고의 금융기관에 대한 근저당권부 채무의 이행도 원고들이 인수하는 것으로 갈음하기로 약정한 사실, 이후 이 사건 토지 및 건물에 관하여 소외 1은 2003. 11. 24. 피고로부터 이 사건 제1 매매계약에 기한 소유권이전등기를 경료받고, 2003. 11. 26. 원고들에게 이 사건 제2 매매계약에 기한 소유권이전등기를 경료해주었으며, 이에 따라 원고들이 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 지위도 승계하게 된 사실, 한편 피고는 2004. 1. 6. 주식회사 조흥은행에게 이 사건 임대차계약에 기한 임대차보증금 반환채권 중 5,000만 원을 양도하고 그 무렵 이를 원고들에게 통지한 사실, 이후 원고들은 위 임대차계약 기간이 만료되자 피고를 상대로 위 점유부분의 명도를 구하는 이 사건 본소청구를 제기하여 원고 승소로 확정됨에 따라 2008. 5. 21. 그 명도집행을 한 사실을 각 인정하였다.

원심은 위와 같은 사실을 기초로 위 임대차보증금의 반환을 구하는 피고의 이 사건 반소의 예비적 청구에 관하여 위 임대차보증금 중 조흥은행에 양도된 5,000만 원 등을 공제한 나머지 21,529,266원 및 이에 대한 지연손해금만을 인용하면서, ‘원고들이 피고의 조흥은행에 대한 채무를 이행하기로 하였으므로 조흥은행에 양도된 5,000만 원을 임대차보증금에서 공제하여서는 안된다’는 피고의 주장에 대하여, 부동산 매매계약에서 그 부동산에 설정된 근저당권부 채무가 아닌 다른 채무를 인수하는 것은 경험칙상 이례적이라 할 것인데 원고들과 소외 1 사이에 작성된 이 사건 제2 매매계약의 계약서에 조흥은행에 대한 대출금 채무가 포함되어 있다는 기재가 없고, 피고가 스스로 조흥은행에 대한 채무를 변제하기 위하여 이 사건 임대차보증금 반환채권 중 5,000만 원을 양도하였으며, 이 사건 소송이 제기되기 전에 원고들에게 조흥은행에 대한 채무를 변제할 것을 독촉한 사정이 보이지 않으므로, 원고들이 조흥은행에 대한 대출금 채무를 인수하였다고 보기 어렵다는 이유로 이를 배척하였다.

그러나 이러한 원심의 판단은 앞서 본 법리에 비추어 다음과 같은 이유로 이를 수긍하기 어렵다.

먼저 원심이 적법한 증거조사를 거쳐 채택한 증거 등에 의하면, 피고는 강북새마을금고로부터 2002. 3. 7.경 300만 원, 2002. 4. 4.경 4억 2,000만 원, 2002. 8. 7.경 5,000만 원, 2002. 10. 31.경 1,000만 원(이는 모 소외 2 명의 대출로서 피고가 연대보증함)을 각 대출받았고, 위 채권최고액 5억 4,600만 원 및 6,500만 원의 각 근저당권은 위 4억 2,000만 원 및 5,000만 원의 대출 당시 설정되었던 사실 및 피고는 그 외에도 2002. 3. 4.경 조흥은행으로부터 5,000만 원을 대출받은 사실을 각 알 수 있다. 그런데 2002. 12. 30. 체결된 이 사건 제1 매매계약을 보면 매매대금 중 중도금 5억 2,000만 원의 지급에 갈음하여 소외 1이 피고의 금융기관에 대한 채무의 이행을 ‘원금 기준으로’ 인수하는 것으로 되어 있고, 이에 대하여 피고는 이 사건 제1 매매계약상 중도금 지급에 갈음하기로 한 금융기관 대출금 5억 2,000만 원은 강북새마을금고 대출금 4억 7,000만 원(2002. 4. 4.자 4억 2,000만 원 + 2002. 8. 7.자 5,000만 원) 및 조흥은행 대출금 5,000만 원을 합한 것이라고 설명하는바, 이는 계산상으로도 정확히 맞아떨어질 뿐 아니라 조흥은행이 이 사건 제1 매매계약이 체결된 후 소외 1에게 대출금 채무의 이행을 수차 독촉한 사실(을 제7호증)과도 부합되므로, 이 사건 제1 매매계약에서 소외 1이 중도금 지급에 갈음하여 이행하기로 한 피고의 금융기관 대출금 채무에는 조흥은행에 대한 5,000만 원의 대출금채무도 포함되어 있을 가능성이 커 보인다. 그러므로 이 사건 제1 매매계약의 해제 등에 관한 피고와의 소송에서 승소한 직후 이 사건 제2 매매계약을 체결하여 이 사건 토지 및 건물을 원고들에게 매도한 소외 1로서는 이 사건 제1 매매계약의 부담에서 벗어나기 위하여 이 사건 제2 매매계약에 의하여 강북새마을금고에 대한 대출금 채무뿐 아니라 조흥은행에 대한 5,000만 원의 대출금채무 역시 그 이행을 원고들에게 인수시키고자 하였을 가능성 또한 크다고 할 것이다.

그런데 이 사건 제2 매매계약의 계약서로는 매매대금이 이 사건 제1 매매계약과 같은 6억 8,000만 원으로 기재된 2003. 9. 10.자 계약서(을 제5호증)와 매매대금이 7억 2,000만 원으로 기재되어 있는 2003. 10. 21.자 계약서(을 제7호증의 1)가 각 작성되어 있고, 이와 같은 두 장의 매매계약서 작성 경위에 관하여 소외 1은 당초 6억 8,000만 원의 계약을 체결했다가 등기비용 등으로 4,000만 원을 추가로 달라고 하여 7억 2,000만 원의 계약서를 작성하게 된 것이라고 하는 한편, 자신은 이 사건 제2 매매계약을 통하여 피고에 대한 임대차보증금 반환채무 및 피고의 금융기관 대출금채무의 부담에서 모두 벗어났고 이에 이 사건 제2 매매계약에 의한 매매대금은 이를 모두 자신이 지급받은 것이 아니고 일부 현금을 받은 외에는 모두 피고에 대한 임대차보증금 반환채무 및 피고의 금융기관 대출금채무의 이행 인수로써 갈음하기로 하였다는 취지로 주장하는바, 이와 같은 이 사건 제2 매매계약의 매매대금 액수 및 소외 1의 주장 취지에 비추어 보면, 이 사건 제2 매매계약은 비록 그 계약서에 조흥은행에 대한 위 5,000만 원의 대출금 채무를 명시하지 않았다고 하더라도, 소외 1과 원고들 사이에서 원고들이 소외 1의 이 사건 제1 매매계약에 의한 임대차보증금 반환채무 및 금융기관 대출금채무를 그대로 이행하기로 하는 내용으로 체결되었을 가능성이 있다 할 것이다.

반면, 원고들은 이 사건 제2 매매계약은 2003. 10. 21. 매매대금을 7억 2,000만 원(계약금 및 중도금 4,000만 원, 잔금 6억 8,000만 원)으로 하여 체결되었고, 잔금 6억 8,000만 원은 피고에 대한 임대차보증금 1억 5,000만 원에다가 강북새마을금고에 대한 당시까지 확인된 대출원리금 합계 535,490,438원{원금 합계 4억 8,300만 원(4억 2,000만 원 + 5,000만 원 + 1,000만 원 + 300만 원) + 연체이자 등 52,490,438원}을 5억 3,000만 원으로 정리하여 합한 것이라고 주장한다. 그러나 원고들은 이 사건 제2 매매계약의 계약서가 위와 같이 두 장이 작성된 경위 등에 관하여 제대로 설명하지 못하고 있을 뿐 아니라, 원심이 적법한 증거조사를 거쳐 채택한 증거 등에 의하면, 원고들이 이 사건 토지 및 건물을 매수한 후 강북새마을금고에서 대출금 채무가 이행되지 않고 있음을 이유로 근저당권에 기한 경매를 신청하려 하자, 원고들은 2003. 12. 30.경 대출원금 중 위 2002. 3. 7.자 300만 원 및 2002. 10. 31.자 1,000만 원과 연체이자 등 약 6,500만 원을 변제한 사실 및 원고들이 이 사건 제2 매매계약 당시 확인하였다는 연체이자 등 52,490,438원이 사실은 2003. 12. 30.을 기준으로 산정된 금액인 사실을 각 알 수 있는바, 이에 의하면 원고들은 이 사건 토지 및 건물 매수 후 강북새마을금고가 경매를 신청하려 하자 이를 막기 위하여 일부 원금 및 연체이자 등을 변제하고는(그 중 위 2002. 3. 7.자 300만 원 및 2002. 10. 31.자 1,000만 원은 이 사건 제1 매매계약에 포함되지 않음으로써 이 사건 제2 매매계약에서도 소외 1이 이를 포함시킬 필요가 없었던 것이다) 이를 포함하여 사후에 산정된 연체이자 등을 끼워 맞추어 위와 같은 매매대금을 산출해낸 것으로 보인다.

그렇다면 원심으로서는 이 사건 제1 매매계약에서 소외 1이 변제하기로 한 금융기관 대출금에 조흥은행에 대한 위 대출금이 포함되어 있는지, 이 사건 제2 매매계약의 계약서가 두 장 작성된 이유가 무엇인지, 이 사건 제2 매매계약의 매매대금이 어떤 경위로 결정되었는지, 이 사건 제2 매매계약의 체결에도 불구하고 이 사건 제1 매매계약에 의한 소외 1의 채무 중 원고들에게 이전되지 않고 남아 있는 소외 1의 채무가 있는지, 원고들이 이 사건 제2 매매계약에 의한 대금지급의무를 구체적으로 어떻게 이행한 것인지, 피고가 임대차보증금 중 5,000만 원을 조흥은행에 양도하게 된 경위가 어떠한지 등을 면밀히 심리해보았어야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 그러한 심리에 나아가지 않고 위와 같은 이유만으로 원고들이 반환할 임대차보증금에서 조흥은행에 양도된 5,000만 원을 공제하고 말았는바, 만약 원고들이 이 사건 제2 매매계약에서 조흥은행에 대한 5,000만 원의 대출금채무의 이행을 인수하였다고 볼 수 있다면 그러한 채무를 부담하고 있는 원고들로서는 비록 피고가 임대차보증금 중 5,000만 원을 조흥은행에 대한 위 대출금채무를 변제하기 위하여 양도하였다고 하더라도 이를 피고에게 반환할 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 볼 여지가 있다 할 것이므로, 결국 원심판결에는 심리를 다하지 않음으로써 법률행위의 해석 등에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

계약이 사회질서에 반하는 사기행위에 의한 것으로서 무효가 되기 위해서는 당해 계약이 기망행위에 의하여 체결된 것이어야 하는바, 원심이 적법한 증거조사를 거쳐 채택한 증거 등에 비추어 보면, 원고들과 소외 1이 피고를 기망하여 허위로 이 사건 제2 매매계약을 체결하였다고 볼 수 없다고 판단한 원심판결은 정당하여 수긍이 되고, 거기에 반사회질서의 법률행위에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

4. 결론

그러므로, 원심판결 반소의 예비적 청구에 관한 피고 패소 부분 중 조흥은행에 대한 채권양도금으로 공제된 50,000,000원 및 이에 대한 지연손해금 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.