[2] 임차보증금 반환채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 후 임차보증금을 인상할 때마다 추가로 근저당권을 설정한 경우, 각 근저당권 설정 후 증액된 임차보증금도 해당 채권최고액 범위 내에서 피담보채권에 포함된다고 해석한 사례

[2] 임차보증금 반환채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 후 임차보증금을 인상할 때마다 추가로 근저당권을 설정한 경우, 각 근저당권은 동일한 종류의 임대차관계가 계속적으로 갱신되면서 이에 맞추어 차례로 설정되었지만 때로는 근저당권 설정등기가 먼저 경료되고 난 다음에 해당 임대차계약서가 작성된 점, 또한 임대차관계 존속 중에 임차보증금이 일시 감소한 적이 있으며 채권자가 이 사건 임차 목적물을 영업 점포로 계속 사용하고 있으면서도 그 채권최고액이 매번 설정 당시의 임차보증금에 비하여 일정한 비율로 높게 결정된 점 등의 제반 사정과 근저당권의 특질은 장래의 채권을 담보한다거나 불확정의 채권을 담보하는 데에 있는 것이 아니라 장래에 증감,변동하는 불특정의 채권을 담보하는 데 있는 점에 비추어 볼 때, 각 근저당권설정계약을 체결한 당사자의 의사는 단순히 그 설정 당시에 특정된 임대차보증금 반환채권이나 위약으로 인한 손해배상채권만을 담보하는 데에 있지 아니하고, 근저당권설정계약과 관련하여 함께 체결된 임대차계약에서 지정된 종류의 거래 행위인 그 건물에 관한 임대차 거래에서 통상 발생하는 임대보증금 반환채권 및 위약으로 인한 손해배상채권을 각 그 채권최고액의 범위 내에서 담보하기 위한 것으로 해석함이 상당하므로, 그 근저당권의 설정 이후에 증액된 임차보증금이라도 해당 채권최고액의 범위 내에서는 당연히 피담보채권에 포함된다.

근저당권설정계약서는 처분문서이므로 특별한 사정이 없는 한 그 계약 문언대로 해석하여야 함이 원칙이긴 하나, 그 근저당권설정계약서가 금융기관 등에서 일률적으로 일반거래약관의 형태로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서인 경우에 그 계약 조항에서 피담보채무의 범위를 기존의 채무나 장래에 부담하게 될 모든 채무도 포괄적으로 포함하는 것으로 기재하였다고 하더라도, 당해 근저당권설정계약의 체결 경위나 거래 관행, 각 채무액과 그 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도의 담보 확보 여부 등 여러 사정에 비추어 인쇄된 계약 문언대로 피담보채무의 범위를 해석하면 오히려 일반 거래 관례에 어긋난다고 보여지고 당사자의 의사는 특정한 계속적 거래나 일정한 종류의 거래로 인하여 발생하는 채무만을 그 근저당권의 피담보채무로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적인 때에는, 그 계약서의 포괄적 기재는 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 예문에 불과하므로 그에 구속되지 말고 구체적인 당사자의 의사를 밝혀 그 피담보채무의 범위를 확정하여야 한다 ( 대법원 1997. 5. 28. 선고 96다9508 판결 , 대법원 1996. 10. 29. 선고 95다2494 판결 등 참조).

기록에 의하면, 피고는 1983. 4. 12. 소외 우림진흥 주식회사(이하 '소외 회사'라고 한다)로부터 서울 종로구 창신동 330의 3 대 951.9㎡ 및 같은 동 329의 13 대 148.7㎡의 양 지상 철근콘크리트조 슬래브 9층 사무실 및 근린생활시설(이하 '이 사건 대지 및 건물'이라 한다) 중 1층 22.23㎡, 2층 318.725㎡, 3층 439.965㎡, 공유면적 533.134㎡ 합계 1,314.054㎡를 피고 산하의 창신동지점으로 사용하기 위하여 임대차보증금 1,391,250,000원, 임대차기간 5년으로 각 정하여 임차함에 있어서, 위 임대차보증금 반환채권 및 소외 회사의 위약으로 인하여 발생할 손해배상채권을 담보하기 위하여 이 사건 대지 및 건물에 관하여 채권최고액을 금 1,809,000,000원으로 한 근저당권을 설정하기로 약정한 다음, 그 다음날 금융기관인 피고가 일률적으로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서 용지를 사용하여 이 사건 대지에 관한 근저당권설정계약서를 작성하였는데 동 계약서에는 피담보채무가 '각종의 원인으로 채무자가 채권자와 본지점에 대하여 현재 부담하고 있는 또는 장래 부담하게 될 모든 채무'라고 포괄적으로 표시되어 있었고, 이러한 근저당권설정계약서를 원인증서로 하여 같은 달 15. 이 사건 대지에 관하여, 같은 해 12. 27. 이 사건 건물에 관하여 채권최고액을 위 금 1,809,000,000원으로 한 근저당권 설정등기를 경료한 사실, 피고는 1984. 11. 22. 소외 회사와 사이에 위 임대차계약에 관하여 그 임차목적물을 1층 22.23㎡와 공유면적 15.160㎡를 제외한 2층 318.725㎡, 3층 439.965㎡, 공유면적 517.974㎡ 합계 1,276.664㎡(이하 '이 사건 임차목적물'이라고 한다)로 한정하고, 임대차보증금을 금 1,351,665,000원으로 감액하는 내용의 일부 변경계약을 체결한 사실, 그 후 피고는 1988. 11. 30.과 1990. 12. 1. 및 1992. 11. 30.의 3회에 걸쳐 이 사건 임차목적물의 소유주인 소외 회사 등과 사이에서 이 사건 임차목적물에 관한 임대차를 갱신함에 있어서 그 때마다 먼저 이 사건 대지 및 건물에 관하여 추가로 근저당권설정계약을 체결하고 그에 따른 근저당권 설정등기를 경료한 다음, 그 임차보증금을 증액하여 새로운 임대차계약을 체결하고 그 계약 조항으로 임대차보증금 반환채권 및 소외 회사의 위약으로 인하여 발생할 손해배상채권을 담보하기 위하여 기존의 근저당권을 여전히 유효하게 존속시키고 아울러 추가로 근저당권을 설정한다는 취지를 포함시켰으며, 다만 이 때 사용한 근저당권설정계약서는 처음 설정할 때와 마찬가지로 인쇄된 계약서이었지만, 그 내용이 변경되어 피담보채권의 범위가 한결같이 "어음대출,어음할인 ---- 기타 여신 거래에 관한 모든 채무"라고 표시되어 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 사실관계가 이와 같다면, 위 각 근저당권은 동일한 종류의 임대차관계가 계속적으로 갱신되면서 이에 맞추어 차례로 설정되었지만 때로는 근저당권 설정등기가 먼저 경료되고 난 다음에 해당 임대차계약서가 작성된 점, 또한 임대차관계의 존속 중에 임차보증금이 일시 감소한 적이 있으며 피고가 이 사건 임차목적물을 영업 점포로 계속 사용하고 있으면서도 그 채권최고액이 매번 설정 당시의 임차보증금에 비하여 일정한 비율로 높게 결정된 점 등의 제반 사정과 근저당권의 특질은 장래의 채권을 담보한다거나 불확정의 채권을 담보하는 데에 있는 것이 아니라 장래에 증감,변동하는 불특정의 채권을 담보하는 데 있는 점에 비추어 볼 때, 이 사건 각 근저당권설정계약을 체결한 당사자의 의사는 단순히 그 설정 당시에 특정된 임대차보증금 반환채권이나 위약으로 인한 손해배상채권만을 담보하는 데에 있지 아니하고, 근저당권설정계약과 관련하여 함께 체결된 임대차계약에서 지정된 종류의 거래 행위인 이 사건 건물에 관한 임대차 거래에서 통상 발생하는 임대보증금 반환채권 및 위약으로 인한 손해배상채권을 각 그 채권최고액의 범위 내에서 담보하기 위한 것으로 해석함이 상당하므로, 그 근저당권의 설정 이후에 증액된 임차보증금이라도 해당 채권최고액의 범위 내에서는 당연히 피담보채권에 포함되어 근저당 목적물에 관한 배당절차에서 그 순위에 따라 우선배당받아야 할 것 인바, 같은 취지의 원심판결은 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 근저당권의 피담보채권에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.