1. 갑 제6호증(차용증)의 실질에 대하여

원심은, 그 채택 증거에 의하여 원고가 1992. 5.경 망 소외 1과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차보증금 5,200만 원, 월임료 90만 원, 임차기간 1992. 5. 30.부터 24개월간으로 한 임대차계약을 체결하면서 이 사건 점포가 철거되고 신축 건물이 완성되더라도 원고가 계속 임차권을 보장받기로 약정하고 이를 위하여 위 망인에게 권리금 1,800만 원을 지급하기로 하였는데, 당시 원고의 자금사정상 먼저 300만 원만 지급하고 나머지 1,500만 원은 실제로 지급하지 않고 점포가 신축되어 원고가 그 점포에 다시 입주하게 되면 이를 지급하기로 하되, 대신 원고가 위 망인에게 위 1,500만 원에 대한 이자로 매월 위 금원의 2%에 해당하는 30만 원씩을 지급하기로 약정하면서 이를 위하여 위 망인에게 갑 제6호증(차용증)을 작성하여 준 사실과 원고가 위 약정에 따라 위 망인 및 그 상속인인 피고(선정당사자, 이하 '피고'라 한다) 및 선정자들(이하 '피고 및 선정자들을 통틀어 피고들'이라 한다)에게 1995. 5.분까지 3년간의 이자로 합계 1,080만 원을 지급한 사실을 각 인정한 다음, 비록 원고가 위 망인에게 차용증의 형식으로 위 갑 제6호증을 작성하여 주었다 하더라도 그것이 일반적인 차용증의 형식과는 달리 변제기나 이자 등의 기재가 전혀 없는 점 등에 비추어 그 명칭에도 불구하고 위 1,500만 원은 원고가 위 망인에게 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받는 대가로 지급하기로 한 권리금 1,800만 원 중 미지급된 금원이라고 봄이 상당하다고 판단하였는바, 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 권리금반환 의무에 대하여

가. 원심은 나아가, 위 1,800만 원은 원고와 위 망인 및 피고들 사이에 있어 임차권보장의 대가로 수수하기로 한 권리금인데, 피고들이 이 사건 점포를 새로 신축하였으나 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지된 이상 피고들은 원고에게 원고가 위 망인에게 지급한 권리금 300만 원과 위 망인 및 피고들에게 지급하여 온 나머지 권리금 1,500만 원에 대한 이자 1,080만 원의 합계 1,380만 원을 반환하여 줄 의무가 있다고 판단하였다.

나. 그러나 원심의 위와 같은 조치는 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이 점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다 고 할 것이다( 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 , 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결 등 참조).

그런데 원심이 확정한 사실 및 기록에 의하면, 원고는 위 망인과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차기간을 1992. 5. 30.부터 24개월 간으로 한 임대차계약을 체결하면서 이 사건 점포가 철거되어 신축 건물이 완성되거나, 위 24개월 간의 임차기간이 만료되더라도 계속 임차권을 보장받기로 약정하고 이를 위하여 권리금 1,800만 원을 지급하기로 하면서 그 중 300만 원을 먼저 지급하고 나머지 1,500만 원은 나중에 지급하기로 하되, 대신 위 1,500만 원에 대한 이자를 지급하기로 하여 위 망인 및 피고들에게 합계 1,080만 원을 지급하는 일방, 1995. 3. 20.까지 이 사건 점포를 사용하여 오다가 피고들이 건물을 신축하겠다고 하므로 이 사건 점포를 명도한 사실과 그 후 피고들이 1995. 12. 18. 원고에게 위 임대차계약의 해지를 통고하면서 보증금의 잔액으로 11,476,340원을 변제공탁한 사실을 알 수 있는바, 사정이 이러하다면 원고가 약정한 권리금 1,800만 원 중 1,500만 원의 지급을 유예받는 대신 지급한 이자 상당액은 위 망인이나 피고들이 위 1,500만 원을 즉시 지급받아 활용할 기회를 상실하는 대가에 해당할 뿐 권리금 자체로는 볼 수는 없으므로 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 그것을 반환대상이 되는 권리금액에 포함시킬 수는 없다고 할 것이다.

또한, 기록에 의하면, 원고는 위 망인 사이에 이 사건 점포에 관하여 1992. 5. 30.부터 1996. 5. 30.까지 48월 동안 임대차관계를 유지하기로 하였다고 주장하고 있음을 알 수 있으므로(기록 10쪽), 원심으로서는 위와 같은 원고의 주장 내용이 사실인지, 만일 사실이 아니라면 원고가 보장받은 전체 임차기간은 어느 정도인지의 여부를 심리한 후 위 법리에 따라 원고와 위 망인 사이에 약정된 권리금 1,800만 원을 기준으로 이를 전체 임대기간 중 1992. 5. 30.부터 1995. 3. 20.까지의 경과된 기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 그 중 경과된 기간에 대응하는 부분이 원고가 위 망인에게 실제 지급한 권리금 300만 원을 초과하는지 여부를 따져 보아서 이를 초과하게 되는 경우에는 피고들에게 위 300만 원의 반환의무를 인정하지 말았어야 함이 마땅하다.

그럼에도 불구하고, 원심이 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지된 이상 피고들은 원고에게 원고가 위 망인에게 지급한 권리금 300만 원과 나머지 권리금 1,500만 원에 대한 이자 1,080만 원의 합계 1,380만 원을 전부 반환하여 줄 의무가 있다고 판단한 것은, 심리를 미진하고 권리금의 반환범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점에 관한 주장이 포함되어 있는 것으로 보이는 이 부분 상고이유의 주장은 이유가 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.